Ile zapłacisz podatku?

Nadal trafia do nas wiele pytań dotyczących VAT na rynku nieruchomości. Np. wiele osób ciągle jest przekonanych, że kupując działkę budowlaną w każdym przypadku muszą liczyć się z 22-proc. podatkiem VAT. To nieprawda.

Na życzenie czytelników jeszcze raz podajemy więc, kiedy, dlaczego i w jakiej wysokości wystąpi VAT przy zakupie materiałów i usług budowlanych oraz przy transakcjach nieruchomościowych.

Okna za 7 i 22 proc.

To, jaki VAT obejmie np. zamontowanie okien, zależy w znacznej mierze od tego, kto i w jakich okolicznościach je montuje. Okna, które będą zakładane w mieszkaniu sprzedanym nam przez dewelopera lub w domu jednorodzinnym budowanym przez firmę – mają VAT w wysokości 7 proc. Bowiem okna te zostaną zamontowane w ramach usługi: budowa domu.

Natomiast, gdy zamówimy okna z montażem u producenta, doliczy on 22 proc. VAT. Wszystko zależy od tego, jak dostawa jest ujęta w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Jeżeli te same okna zamówimy w firmie budowlanej pod nazwą „roboty instalacyjne futryn drzwiowych i ram okiennych”, to od tej usługi VAT wyniesie 7 proc. – razem z materiałem, jakim będą owe ramy okienne z szybami włącznie. Podobnie zamówimy usługę: np. układanie podłóg. Wtedy parkiet dostarczony przez usługodawcę obejmie stawka 7 proc. Trzeba więc pilnować właściwej klasyfikacji.

Od gruntów

Od 1 maja tzw. dostawa gruntów budowlanych też objęta jest 22-procentową stawką VAT. Jednak to, czy VAT zostanie doliczony do wartości transakcji, zależy od tego, kto i co sprzedaje. Nie zmienia się podstawowa zasada: że o podatku od towarów i usług możemy mówić wtedy, gdy czynności opodatkowanych dokonuje podatnik VAT. Jeżeli więc osoba fizyczna osobie fizycznej sprzeda działkę budowlaną (i robi to sporadycznie) – to VAT nie wystąpi, tylko 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych.

Od 1 maja z podstawy opodatkowania budynków nie wyłącza się gruntu. Ponieważ przy dostawie domów i mieszkań obowiązuje do 2007 roku stawka 7 proc., to przywiązany do nieruchomości grunt jest opodatkowany taką właśnie stawką. Kupując więc nowy dom czy nowe mieszkanie od dewelopera, zapłacimy 7-proc. VAT również od gruntu. Jeżeli kupować będziemy lokal czy dom na rynku wtórnym – VAT nie wystąpi, tylko podatek od czynności cywilnoprawnych.

Kiedy jednak będzie to stawka w wys. 22 proc.? Gdy grunt sprzeda podatnik VAT i będzie to grunt budowlany. A kiedy grunt jest budowlany? Czy wówczas, gdy w planie zagospodarowania przestrzennego wskazany jest jako budowlany, czy wtedy, gdy figuruje w ewidencji gruntów jako budowlany?

W większości gmin aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego nie ma, ale ustawa nie odsyła akurat w tej materii do planu zagospodarowania przestrzennego. Mamy bowiem prawo geodezyjne i kartograficzne, które definiuje grunty budowlane. Są to te, które figurują w ewidencji jako budowlane zgodnie z przepisami prawa geodezyjnego i kartograficznego. Ministerstwo Finansów przyznaje, że między prawem geodezyjnym kwalifikującym grunty np. jako budowlane a planami zagospodarowania przestrzennego istnieje pewien rozdźwięk i, niestety, sprawy te dopiero muszą być uporządkowane.

Wpłaty przed i po 1 maja

Mieszkania i domy kupowane od dewelopera przed i po 1 maja, nawet nieoddane jeszcze do użytku, objęte były 7-proc. stawką VAT. Problem powstaje jednak przy wpłatach za udział w gruncie. Jeżeli ktoś wpłacił przed 1 maja ratę, która pokrywała wartość udziału w gruncie, nie może liczyć na to, że nie zapłaci od tego VAT. Nie zapłaciłby, gdyby deweloper przekazał mu grunt aktem notarialnym przed 1 maja. A tak przy przekazywaniu mieszkania aktem notarialnym trzeba będzie do mieszkania z udziałem w gruncie doliczyć 7-proc. VAT. W tym wypadku najwyraźniej zabrakło przepisów przejściowych.

Natomiast 7-procentowy VAT przy przyznawaniu praw spółdzielczych obejmie jedynie wpłaty dokonane po 1 maja. Chyba że spółdzielnia przyzna wyodrębnioną własność. Wówczas – według stanu prawnego na dziś – VAT wyniesie zero.

W spółdzielni

VAT od przyznanego prawa lokatorskiego, a także własnościowego do nowego lokalu wynosi 7 proc. Jeżeli jednak spółdzielnia dokonuje przyznania wyodrębnionej własności, stawka VAT wynosi 0 proc. i to zarówno w wypadku nowych mieszkań, jak i przy przekształceniu praw spółdzielczych w prawo własności przy mieszkaniach używanych. Przy przekształceniu prawa własnościowego w lokatorskie VAT nie obowiązuje.

U pośrednika

Od 1 maja pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą do swojej prowizji doliczać 22-procentową stawkę VAT, ale nie wszyscy. Ci, którzy w ubiegłym roku nie osiągnęli przychodu z prowizji w wysokości 10 000 euro (47 500 zł) – mogą w tym roku skorzystać ze zwolnienia z VAT.

Przy założeniu 3-procentowej prowizji pośrednik musiałby sprzedać średnio miesięcznie nieruchomości za kwotę poniżej 131,9 tys. zł – wtedy 22-proc. VAT go nie dotyczy. Zwolnienie obejmie więc małe agencje. Tyle kosztuje bowiem w Warszawie jedna kawalerka, w mniejszych miastach – dwa mieszkania.

Krystyna Milewska, Rzeczpospolita