Rewolucja w TBS-ach

Zmiana zasad partycypacji w kosztach budowy mieszkań przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego, możliwość korzystnego zakupu przez TBS już trwającej inwestycji oraz ustalanie wysokości czynszów w swoich mieszkaniach – to główne propozycje reformy tego sektora budownictwa. Mają one umożliwić jego dynamiczny rozwój w najbliższych latach.

Nowelizacja przepisów ma, zdaniem rządu, pomóc w dynamicznym rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem o umiarkowanych czynszach. Czy TBS-y mają przyszłość? Ze względu na niskie dochody większości społeczeństwa ta forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych rozwija się bardzo dynamicznie i cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony osób, które nie są w stanie pokryć ze swoich dochodów kosztów najmu lokali o czynszach rynkowych, a tym bardziej kupić mieszkania na własność – czytamy w rządowym uzasadnieniu do projektu nowelizacji.

Rząd chce, aby ta forma budownictwa szybko się rozwijała. Rząd proponuje jednak likwidację przepisu, który pozwala, aby kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego – po jego terminowym zakończeniu i rozliczeniu – był umarzany w wysokości 10 proc. kosztów przedsięwzięcia. Zdaniem rządu, nie jest już konieczna dodatkowa zachęta dla kredytobiorców, gdyż kredyt z KFM przy obecnym oprocentowaniu jest już dostatecznie atrakcyjny, o czym świadczy ogromne zapotrzebowanie. Likwidacja umorzenia części kredytu ze środków KFM będzie obowiązywała jednak tylko w stosunku do nowych kredytów, zaciągniętych dopiero po wejściu w życie projektowanej nowelizacji.

Aporty i adaptacje

TBS mogłyby zaliczać do kosztów kredytowanego z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego przedsięwzięcia (maksymalnie 70 proc.) zakup inwestycji rozpoczętych przez innych inwestorów (którzy następnie np. zbankrutowali), a także koszty adaptacji istniejących budynków na cele mieszkalne. Pozwoli to TBS i spółdzielniom mieszkaniowym na pozyskanie z KFM środków na inwestycje, które nie są prowadzone „od zera”. Ta możliwość nie dotyczy jednak inwestycji budowanych przez deweloperów, a następnie odsprzedawanych utworzonym przez nich TBS-om.

Z propozycji środowiska TBS-ów uwzględniono m.in. kwestię uznania wartości gruntu wniesionego aportem do spółki jako kosztu przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego. Odrzucono jednak propozycję, aby objąć finansowaniem ze środków KFM miejsca postojowe dla samochodów osobowych. Nie uwzględniono również propozycji, aby pozwolić TBS-om sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami publicznymi i komercyjnymi, a nie tylko mieszkalnymi, ponieważ mogłoby to nasilić zjawisko odchodzenia TBS od podstawowej statutowej działalności (czyli budowy mieszkań i ich eksploatacji na zasadach najmu) i przesunąć punkt ciężkości ich działań na inne czynności przynoszące zyski – tłumaczy rząd w uzasadnieniu projektu.

Z tego powodu zaostrzono przepisy, które pozwalają na posługiwanie się nazwą „TBS”. Podstawowa działalność TBS, a więc budowa domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu, w przypadku niektórych TBS nabierała charakteru dodatkowego. Na nieprawidłowości te wskazał m.in. raport Najwyższej Izby Kontroli. Niepodejmowanie podstawowej działalności statutowej przez TBS-y i koncentrowanie się na innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym (głównie budowa mieszkań na sprzedaż) nie było jednak do tej pory zagrożone żadnymi sankcjami. Teraz grozi to odebraniem prawa do posługiwania się nazwą „TBS”. Pozbawienie prawa do używania nazwy „Towarzystwo Budownictwa Społecznego” w stosunku do już istniejących TBS-ów będzie jednak możliwe dopiero za 4 lata.

Projekt wprowadza generalny obowiązek zastosowania procedur wynikających z ustawy o zamówieniach publicznych. Dotychczas wyłonienie wykonawcy w drodze przetargu było jedynie premiowane przy ocenie punktowej wniosków wstępnych. Nie jest to jednak rewolucyjna zmiana, gdyż od 2001 r. i tak część wnioskodawców (TBS-y z większościowym udziałem gminy) musiała wyłaniać wykonawców w trybie ustawy o zamówieniach publicznych.

Projekt przewiduje, że same TBS-y – a nie jak dotychczas rady gmin – będą mogły ustalać czynsze w swoich mieszkaniach. Skąd ta zmiana? Zasoby mieszkaniowe TBS-ów nie mogą być utożsamiane z lokalami komunalnymi – są własnością odrębnej osoby prawnej i to jej organ powinien ustalać czynsz, w wysokości ograniczonej przepisami ustawy. Jednak jeżeli większościowym udziałowcem (akcjonariuszem) TBS jest gmina, to zmiana ta będzie miała charakter formalny, jako że decyzję podejmie właściwy organ gminy. Zmiana będzie miała większe znaczenie dla TBS-ów „prywatnych” – w ich wypadku oznacza koniec narzucania wysokości czynszów przez gminę.

Partycypacja

Rewolucja czeka specyficzną dla TBS instytucję tzw. partycypacji. Zmiany mają na celu stworzenie możliwości współuczestniczenia przyszłego najemcy (i tylko jego, a nie fikcyjnych często osób trzecich) w kosztach budowy mieszkania. Kwota partycypacji podlegałaby zwrotowi w przypadku rezygnacji najemcy z najmu i opróżnienia mieszkania. Przewidziano możliwość zastrzeżenia w umowie najmu warunku zwrotu partycypacji – zwrot następowałby dopiero po znalezieniu nowego najemcy, lecz nie później niż po upływie 12 miesięcy. Zwrot pieniędzy następowałby w wysokości zwaloryzowanej (w stosunku do wartości odtworzeniowej lokalu). TBS mógłby też uzależnić zawarcie umowy najmu z nowym najemcą od wniesienia takiej partycypacji. Wniesienie minimum 50 proc. kwoty partycypacji przez posiadacza starej książeczki mieszkaniowej będzie też uprawniało do wypłaty premii gwarancyjnej.

Ustawa z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1070 ze zm.) w obecnym brzmieniu pozwala na partycypację osób trzecich. Partycypacja taka stała się w praktyce koniecznym warunkiem uzyskania prawa najmu lokalu w TBS, które wykorzystują ten przepis do zapewnienia sobie dodatkowych środków na realizację inwestycji i uzależniają przydział mieszkania od pozyskania partycypantów. Jako fikcyjni partycypanci występują osoby spośród rodziny lub znajomych przyszłego najemcy, natomiast wpłat dokonuje sam zainteresowany otrzymaniem lokalu – analizuje obecną sytuację rząd. Ponadto środki wpłacone tytułem partycypacji nie podlegają zwrotowi w razie rezygnacji najemcy z najmu – nie mogą zresztą zostać przez TBS zwrócone, ponieważ zostały spożytkowane na finansowanie inwestycji.

Problemy te powodują, zdaniem rządu, że istnieje konieczność ograniczenia możliwości partycypacji do pracodawców (zarówno osób fizycznych, jak i prawnych) oraz innych osób prawnych (mogą to być np. gminy). Jakie są szanse, że propozycje rządu staną się obowiązującym prawem? Projekt znajduje się na etapie prac sejmowych i nie wiadomo jeszcze, kiedy (i czy w ogóle podczas tej kadencji) zostanie przyjęty.

Michał Kosiarski, Gazeta Prawna