Ustanowienie hipoteki – kiedy potrzebny notariusz

Decydując się na zaciągnięcie kredytu w banku – zwłaszcza kredytu mieszkaniowego – pożyczki hipotecznej, spotykamy się z zagadnieniem ustanowienia hipoteki bankowej, będącej formą zabezpieczenia spłaty udzielonego nam kredytu.

Wiele osób, które zdecydowały się na zaciągnięcie kredytu w banku, którego zabezpieczeniem ma być hipoteka wie, że często jest to najbardziej czasochłonny i kosztowny element procesu udzielania kredytu. Warto więc zająć się tym zagadnieniem zwłaszcza, że zmiany dokonane w przepisach prawa bankowego – obowiązujące od 1 maja 2004 r. mogą zmienić diametralnie zasady ustanawiania hipotek bankowych.

Istota hipoteki

Hipoteka polega na tym, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Przedmiotem hipoteki mogą być także:

własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Prawidłowo ustanowiona hipoteka jest jednym z „mocniejszych” zabezpieczeń spłaty wierzytelności. Dłużnik nie ukryje nam nieruchomości, tak jak to może mieć miejsce w przypadku zabezpieczeń na rzeczach ruchomych (zastaw, przewłaszczenie). Daje ona gwarancje wyegzekwowania wierzytelności nawet wtedy, gdy dłużnik jest „nieuchwytny”.

Forma ustanowienia hipoteki

Dla ustanowienia hipoteki koniecznym jest, aby oświadczenie woli osoby, która hipotekę ustanawia, było złożone w formie aktu notarialnego. Wiąże się to oczywiście z koniecznością poniesienia przez ustanawiającego hipotekę kosztów sporządzenia takiego aktu.

Inaczej wygląda sprawa w przypadku ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Przepis art. 95 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. nr 72, poz. 665 ze zm.) stanowi, że księgi rachunkowe banków, wyciągi z tych ksiąg podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzone pieczęcią banku oraz wszelkie wystawione w ten sposób oświadczenia zawierające zobowiązania, zwolnienie z zobowiązań, zrzeczenie się praw lub pokwitowanie odbioru należności oraz stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki pieniężnej, ich wysokość, zasady oprocentowania, warunki spłaty, przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką lub zastawem rejestrowym, mają moc prawną dokumentów urzędowych oraz stanowią podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych i rejestrach publicznych.

Przed 1 maja 2004 r. nie było problemów z ustaleniem w jakiej formie ma być ustanawiana hipoteka w przypadku, gdy kredytobiorcą i ustanawiającym hipotekę – właścicielem nieruchomości, która ma być hipoteką obciążona, była ta sama osoba. Wówczas do wpisu hipoteki do księgi wieczystej oprócz wniosku o jego dokonanie wystarczył dokument wystawiony przez bank spełniający wymogi o których mowa powyżej.

Problemy powstawały w przypadku, gdy brak było tożsamości pomiędzy tymi osobami. Przykładowo, sądy warunkowały dokonanie wpisu hipoteki na rzecz banku, od ustanowienia jej w formie aktu notarialnego w następujących sytuacjach: syn występował o udzielenie kredytu, natomiast jego rodzice byli właścicielami nieruchomości, na której miała zostać ustanowiona hipoteka.

Podobnie było w przypadku gdy np. dwie osoby występował o udzielenie kredytu, a tylko jedna z nich była właścicielem nieruchomości, na której miała zostać ustanowiona hipoteka. Jeżeli kredytobiorcą był jeden z małżonków, natomiast przedmiotem obciążonym hipoteką miała być nieruchomość objęta wspólnością majątkową małżeńską, wówczas dla ustanowienia hipoteki małżonek nie będący kredytobiorcą składał oświadczenie w formie aktu notarialnego w przedmiocie wyrażenia zgody na obciążenie takiej nieruchomości hipoteką.

Warto widzieć, że w przypadkach przedstawionych w zdaniach poprzednich stanowiska sądów nie było jednolite. Jeden sąd żądał ustanowienia hipoteki w formie aktu notarialnego, inny zaś tego nie wymagał i wpisywał hipotekę w oparciu dokument o którym mowa w art. 95 ust. 1 Prawa bankowego.

Tak niejednolita praktyka często irytowała klientów banku. Ustanowienie hipoteki w sposób który zdaniem sądu był niewłaściwy skutkowało niejednokrotnie oddaleniem wniosku o wpis, a w konsekwencji utratą kosztów poniesionych w związku z jego złożeniem. Sytuacja taka oczywiście nie zwalniała klienta banku od konieczności podjęcia dalszych kroków w celu ustanowienia hipoteki, co także wiązało się z koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów, np. kosztów sporządzenia aktu notarialnego, kosztów ubezpieczenia spłaty kredytu.

Hipoteka na rzecz banku po 1 maja 2004 r.

Zmiany art. 95 Prawa bankowego – na mocy ustawy z dnia 1 kwietnia o zmianie ustawy – Prawo bankowe oraz zmianie innych ustaw (Dz. U. nr 91, poz. 870) – tylko na pierwszy rzut oka wyjaśniają zagadnienie ustanowienia hipoteki na rzecz banku. W aktualnym stanie prawnym dokumenty o których mowa w przytoczonym powyżej ust. 1 tego przepisu są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę w celu zabezpieczenia wierzytelności banku.

Do ustanowienia hipoteki, jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności. Zasady powyższe stosuje się odpowiednio do ujawnienia w księdze wieczystej zmiany treści hipoteki i przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej oraz do dokonania wpisu hipoteki obciążającej użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Wydaje się więc, że aktualnie dla ustanowienia hipoteki nie będzie konieczna wizyta u notariusza w przypadkach, w których przed 1 maja było to konieczne. Czy jednak na pewno? Nie należy bowiem zapominać o tym, że zgodnie z przepisem art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Wydaje się, że owym przepisem szczególnym jest art. 95 ust. 4 Prawa bankowego, z którego wynika, że do ustanowienia hipoteki wystarczy zwykła forma pisemna.

Jednak odmienne stanowisko na ten temat mogą mieć sądy, a także komentatorzy zajmujący się zagadnieniem hipoteki bankowej. Zdarzają się już bowiem przypadki, że sądy oddalają wnioski o wpis hipoteki ustanowionej wyłącznie w zwykłej formie pisemnej.

Podsumowując, należy stwierdzić, że pomimo zmian w przepisach dotyczących ustanawiania hipoteki bankowej zagadnienie to budzi nadal wątpliwości i dopiero praktyka sądowa oraz wyjaśnienia komentatorów zajmujących się hipoteką mogą wyjaśnić powstałe na tym gruncie wątpliwości. Pozostaje więc klientom banków uzbroić się w cierpliwość i wyrozumiałość w stosunku do pracowników banków, gdyż nie tylko od nich zależy czy hipoteka bankowa została ustanowiona w sposób prawidłowy. Być może najbardziej pożądane zarówno dla banku jak i jego klientów będzie, przynajmniej w niektórych przypadkach ustanawianie nadal hipoteki na zasadach ogólnych a więc w formie aktu notarialnego.

Jarosław Kaniecki, Gazeta Podatkowa