Tajemnice oprocentowania kredytów mieszkaniowych

„Oprocentowanie kredytu jest zmienne”. Większości klientów zaciągających kredyt mieszkaniowy wystarcza taka lakoniczna informacja. To za mało. By podjąć optymalną decyzję trzeba zrozumieć jak bank ustala oprocentowanie i jakie są warunki jego zmiany. A różnice są spore.

Tajemniczy WIBOR

W większości banków oprocentowanie składa się z stopy bazowej i marży. Stopą bazową dla kredytów w złotówkach jest WIBOR, a więc oprocentowanie po jakim banki sobie nawzajem pożyczają pieniądze. Marża jest niezmienna w całym okresie obowiązywania umowy (choć mogą być wyjątki) i wynosi np. 1 czy 2 pkt proc.

Sęk w tym, że nie ma jednego WIBOR-u. W prasie codzienniej znajdziemy tabelę o tytule np. „złotowe depozyty międzybankowe”. Stawek WIBOR jest w niej aż dziewięć. Na szczęściej banki upodobały sobie tylko trzy z nich – 3-, 6- i 12-miesięczną.

Gdy rynek oczekuje spadku stóp procentowych roczna stawka WIBOR będzie niższa od 3-miesięcznej. W efekcie, kredyt w banku, który ją wybrał będzie wizualnie tańszy od tego, który opiera swoje ceny na krótszej , np. 3-miesięcznej. Tylko wizualnie, bo marża może być taka sama i po zmianie oczekiwań rynku co do przyszłych stóp procentowych ten pierwszy kredyt może okazać się droższy.

O wyborze kredytu często decydują różnice w oprocentowaniu rzędu 0,2-0,3 pkt proc. Warto zdawać sobie sprawę, że w wielu przypadkach nie są one stałe w czasie.

Kosztowne opóźnienia

To nie koniec komplikacji. Załóżmy, że mamy informację: „oprocentowanie wynosi WIBOR 3M plus 1,5 pkt proc.”. Sprawdzamy odpowiednią stawkę na zielonych stronach (28 kwietnia 2005 r. wynosi 5,5 proc.) dodajemy 1,5 pkt proc. Mamy 7 proc. Czy znamy już koszt kredytu? Niekoniecznie.

Część banków nie przejmuje się aktualnymi stawkami z rynku ale sama wylicza stopy bazowe na ich podstawie biorąc pod uwagę notowania sprzed kilku miesięcy. To dlatego np. w Lukas Banku WIBOR 3M wynosi 6,34 proc. Po prostu nie został jeszcze zaktualizowany.

W efekcie kredyt z marżą 1 pkt proc. będzie w tym banku kosztował 7,34 proc. podczas, gdy inny bank opierający się na 3-miesięcznym WIBORze przy tej samej marży zaproponuje cenę 6,5 proc. W praktyce oba te kredyty kosztują tyle same.

Władza nad oprocentowaniem

Wreszcie, część banków ogranicza zmienność oprocentowania wprowadzając tzw. wskaźniki/współczynniki zmienności. Oznacza to np., że stopa bazowa musi się w danym miesiącu/kwartale zmienić np. o 0,25 czy 0,5 pkt proc., by znalazło to odzwierciedlenie w cenie kredytu.

Niestety banki najczęściej zostawiają sobie możliwość jednostronnego ustalania tych wskaźników co oznacza, że mogą spowolnić spadek ceny kredytu, gdy spadają stopy na rynku i przyspieszyć w sytuacji odwrotnej.

Kilku banków nie zadowala taka namiastka władzy nad oprocentowaniem – wybierają „absolutyzm” . M.in. w PTF Banku, DomBanku, MultiBanku i mBanku o oprocentowaniu decydują zarządy. Jest to oczywiście potencjalne zagrożenie dla kredytobiorcy, który wolałby mieć kredyt obiektywnie wyceniany przez rynek. Jak na razie jednak silna konkurencja sprawia, że korzystanie z władzy nad oprocentowaniem opłaca się wówczas, gdy robi się to z korzyścią dla konsumentów.

Maciej Kossowski