Nowe mieszkanie ze spółdzielni?

Mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej to przede wszystkim propozycja dla ludzi aktywnych, którzy dobrze orientują się w swoich prawach członkowskich.

W Polsce spółdzielcze mieszkania powstały już w pierwszej połowie XX wieku. Niestety, totalitarny, zbiurokratyzowany i scentralizowany ustrój PRL zniszczył najlepsze cechy spółdzielczości, choćby takie jak samorządność. Innej zaś drogi do mieszkania niż narzucona wtedy nie było. To sprawiło, że powszechnie spółdzielnie nie są lubiane nawet przez swoich mieszkańców. Niemniej – budują mieszkania, choć coraz mniej. Budują te, które mają jeszcze grunty, i to w niezłych lokalizacjach.

Jakie prawa

Do niedawna spółdzielca mógł nabywać tylko własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu. Dziś może otrzymać też odrębną własność, może też wynajmować lokal od spółdzielni. Lokatorskie prawa są dwojakiego rodzaju: stare, tradycyjne, które można przekształcać we własność, lub własnościowe spółdzielcze prawo oraz lokatorskie, w którym budowę kredytował Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Tego ostatniego ustawowo nie można przekształcać.

Bądź spółdzielcą

Praktycznie nowe mieszkanie w spółdzielni można nabyć obecnie na własność, z własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu lub lokatorskim – przy kredytowaniu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Jeżeli chcemy zamieszkać w mieszkaniu wybudowanym przez spółdzielnię, najkorzystniej jest być jej członkiem, a umowę zawrzeć na przekazanie wyodrębnionej własności lokalu.

Ostatnie zmiany w przepisach dają spółdzielcom większą niż do niedawna kontrolę nad poczynaniami zarządu. Mają prawo żądać wglądu do uchwał, protokołów obrad, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych i umów zawieranych z osobami trzecimi. Te zmiany dają inwestującym spółdzielcom szanse na choćby formalną kontrolę nad inwestycją. Najgorsza z umów to umowa o przyznanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale z przyjęciem do spółdzielni po pełnej zapłacie kosztów budowy.

Kontrola nad inwestycją

Pamiętajmy, że prawo spółdzielcze nakazuje członkowi pokrycie wszelkich kosztów budowanego dla niego lokalu, ale pozwala na choćby minimalną kontrolę nad inwestycją. Można też zawrzeć umowę o przekazanie wyodrębnionej własności lokalu – podobnie jak z deweloperem, z określeniem ostatecznej ceny mieszkania. To, czy mieszkańcy zechcą wstąpić do budującej dla nich spółdzielni, założyć własną lub utworzyć po prostu wspólnotę – pozostawia się ich decyzji. Nie rozstrzyga tego umowa przedwstępna.

Sprawdzaj zarząd

Jeżeli ktoś zamierza zamieszkać w nowym mieszkaniu wybudowanym przez spółdzielnię, bez względu na to, jaki rodzaj prawa wybierze, powinien jednak dokładnie prześwietlić wybraną spółdzielnię. W przypadku starych spółdzielni działających od lat najlepiej porozmawiać z zaangażowanymi członkami – ale niekoniecznie funkcyjnymi.

Trzeba dokładnie przeczytać statut i regulamin spółdzielni, wypytać wieloletnich mieszkańców, jak działają władze spółdzielni i dowiedzieć się, czy nie ma zadłużenia. Jest to wiedza z dokumentacji lustracyjnej, dostępna jedynie członkom spółdzielni.

Jeżeli spółdzielnia dopiero powstała, sprawdzenie jej wiarygodności jest o wiele trudniejsze. Trzeba, niestety, dowiedzieć się jak najwięcej o jej założycielach, sprawdzić dokładnie projekty inwestycyjne. Dobrze też wiedzieć, jak i za ile został nabyty grunt. Trzeba także upewnić się, że władze spółdzielni mają pojęcie o prowadzeniu inwestycji. Dobrze byłoby też skonsultować umowę ze specjalistą biegłym w prawie spółdzielczym, ale nie tylko, bo umowy mają też cechy umów deweloperskich.

Lokatorskie, KFM-owskie

Decydując się na lokal finansowany kredytem z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego – sprawdźmy przede wszystkim, czy inwestycja ma zagwarantowane finansowanie. Na stronie http://www.mi.gov.pl/ prezentacje/105.html można sprawdzić punktację wniosków spółdzielni i TBS-ów ubiegających się o kredyt z KFM. To pozwala zorientować się, jakie szanse ma wniosek. Jeżeli kredytowanie jest już przyznane – ryzyko tej inwestycji jest mniejsze. Pamiętajmy jednak, że mimo wpłaty dość wysokiego wkładu mieszkaniowego i spłacania kredytu, nie mamy szans zmiany lokatorskiego prawa na korzystniejsze, czyli własność. k

Przyszłym spółdzielcom pod rozwagę

Radzi Ryszard Jajszczyk, dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP

Co trzeba zrobić przed zawarciem ze spółdzielnią umowy o budowę mieszkania?

Przede wszystkim należy dowiedzieć się, czy spółdzielnia prowadziła już inwestycje i czy poddawała tę działalność lustracji. Choć protokoły lustracji są w zasadzie dostępne dla spółdzielców, to jednak spółdzielnia, która chce być wiarygodna, powinna je udostępniać również osobom, które chcą do niej wstąpić i inwestować. Trzeba również sprawdzić, czy spółdzielnia ma tytuł prawny do gruntu, na którym ma powstać inwestycja. Dowodem jest aktualny wyciąg z księgi wieczystej. I tu warto upewnić się, czy grunt jest wolny od obciążeń, np. nie ma ustanowionych hipotek, a także jakie są ewentualne służebności, które mogłyby okazać się później uciążliwe dla mieszkańców. Warto też zadać pytanie kontrolne, czy spółdzielnia byłaby gotowa wpisać roszczenie do księgi wieczystej gruntu jako zabezpieczenie wpłaconego wkładu budowlanego, i koniecznie dowiedzieć się, czy ma regulamin rozliczenia kosztów budowy i ustalania wartości początkowej lokalu. Od tego przecież zależy, w jaki sposób zostaną rozliczone koszty budowy. Ale generalnie umowę ze spółdzielnią zawsze warto poddać ocenie prawnika wyspecjalizowanego właśnie w umowach spółdzielczych, a zawierać je notarialnie, bo tylko wtedy umowa ma charakter zobowiązujący. not. km

Prawa do lokalu w spółdzielniach

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to prawo użytkowania lokalu, ale zbywalne i dziedziczne, bardzo zbliżone już do prawa własności. Mieszkanie jednak jest własnością spółdzielni. Spółdzielca wnosi tzw. wkład budowlany, pokrywający pełny koszt budowy lokalu.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest również ograniczonym prawem rzeczowym, czyli prawem użytkowania, ale jest niezbywalne i nie można go dziedziczyć. Jednak dziedziczny jest wkład mieszkaniowy. Nowe mieszkanie z prawem lokatorskim można obecnie otrzymać jedynie w takiej spółdzielni, która buduje mieszkania, korzystając z kredytu KFM, podobnie jak towarzystwa budownictwa społecznego. Spółdzielca wnosi wkład mieszkaniowy w wys. 30 – 35 proc. wartości lokalu i w opłacie miesięcznej spłaca ratę kredytu.
Spółdzielca z prawem odrębnej własności lokalu: Może należeć do spółdzielni, ale nie musi. Jednak wygodniej będzie, jeżeli należy. Wówczas ma wpływ na zarządzanie zasobami, korzysta też z majątku wspólnego spółdzielni. Jego mieszkanie jednak nie wchodzi w skład majątku spółdzielni, jest odrębną własnością spółdzielcy.
Najemca w spółdzielni. Spółdzielnia może też wynajmować lokale i czasami to robi, np. gospodarzom, których zatrudnia. Bywa też, że ktoś ubiega się o mieszkanie spółdzielcze lokatorskie z odzysku, ale wkład wpłaca w ratach. Wówczas do czasu zapłaty pełnego wkładu spółdzielnia niekiedy stosuje umowę najmu z opcją przekształcenia w lokatorskie prawo do lokalu.
Spółdzielca z prawem lokatorskim bądź własnościowym może też żądać wyodrębnienia własności lokalu. Odmówić mu nie można, ale zwłaszcza w starych spółdzielniach te przekształcenia zachodzą w ślimaczym tempie. Wiele spółdzielni ma nieuregulowany prawnie status gruntów, wiele czeka na zmianę użytkowania wieczystego we własność, w wielu – przekształceniem praw zainteresowana jest mniejszość i władze spółdzielni nie przykładają się do załatwienie tej sprawy.
Obecnie można być też posiadaczem spółdzielczego prawa do lokalu – nie będąc członkiem spółdzielni.

Krystyna Milewska, Rzeczpospolita