Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera – Październik 2014
Rynek oczekuje ożywienia
We wrześniu ceny ofertowe wzrosły, jednak podwyżka była nieznaczna i wyniosła zaledwie 0,2%. Jednocześnie w pięciu lokalizacjach odnotowano obniżki kosztów oferowanych mieszkań, co sprawia, że trudno mówić o jednolitym kierunku zmian na rynku nieruchomości.
Po wakacjach podaż w niektórych miastach (takich jak Wrocław czy Olsztyn) wzrosła o blisko 20%. – Właściciele mieszkań i agenci przygotowują się w ten sposób na większe zainteresowanie po stronie kupujących, takich jak choćby studenci. W wielu lokalizacjach w ofercie pojawiło się również więcej droższych mieszkań, z nadzieją na sprzedaż w najlepszym dla rynku nieruchomości, jesiennym okresie – stwierdza Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl. – Przekłada się to oczywiście na wzrost przeciętnych cen ofertowych. Rosnące rozbieżności pomiędzy nimi a wartościami transakcyjnymi wskazują jednak, że taka strategia nie odnosi skutku – podsumowuje ekspert.
Duże rozbieżności cen transakcyjnych i ofertowych
Warto zwrócić uwagę na znaczne różnice w oczekiwaniach sprzedających i możliwościach kupujących. W niektórych wypadkach rozbieżność pomiędzy średnimi cenami wystawianymi przez sprzedających a transakcyjnymi wynosi ponad 10%. – Sytuację taką obserwujemy w Gdyni (aż 14,9%), we Wrocławiu (11,1 %) i Gdańsku (10,3 %). W przypadku Krakowa różnica wynosi 9,5% – wylicza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Takie rozbieżności pokazują, że większość nabywców celuje w tańsze segmenty rynku. Część ofert jest też przeszacowana, przez co nie może skutecznie rywalizować m.in. z lokalami z rynku pierwotnego, których atrakcyjność wzmacnia jeszcze program MdM – komentuje ekspert.
Gdyby obecną sytuację porównać z analogicznym okresem ubiegłego roku, okaże się, że wyraźnie droższe są mieszkania we Wrocławiu (wzrost średniej ceny o 2,1%) i Warszawie (3,6%). Jednocześnie w takich miastach jak Poznań czy Gdańsk, przeciętna cena lokalu jest niższa o ponad 2% niż rok temu. – Obecnie w Warszawie metr kwadratowy mieszkania kosztuje przeciętnie 7 390 zł. To najwyższa wartość, jaką odnotowaliśmy w przeciągu ostatnich 12 miesięcy ¬– twierdzi Jańczuk.
Jak podają eksperci, zmianie nie uległa struktura sprzedawanych mieszkań. W zależności od miasta, kupujemy nieruchomości o metrażach od 48 do 57 metrów kwadratowych. Są to zwykle dwa pokoje lub niewielkie trzypokojowe lokale. – Nabywcy z Wrocławia kupują największe mieszkania (57,3 mkw.), podczas gdy w Łodzi średnia wynosi tylko 48,7 mkw. – podsumowuje ekspert.
Tak niskiego oprocentowania jeszcze nie było
Obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych jest najniższe w historii. Dzięki obniżce stóp procentowych, dla kredytów z wysokim wkładem własnym (25%) wynosi ono już tylko 4,12% (we wrześniu było na poziomie 4,44%). Warto zauważyć, że aż w siedmiu ofertach bankowych z naszego zestawienia, spadło ono poniżej 4%. – Najbardziej niewiarygodna jest jednak sytuacja niektórych osób, która zaciągnęły kredyty w 2008 r. – zauważa Jarosław Sadowski, ekspert Expander. – Oprocentowanie ich zobowiązań już jest lub w najbliższym czasie będzie mniejsze niż 3% (gdy zaciągali kredyty, wynosiło ponad 7%). Dzieje się tak ponieważ marże w 2008 r. nierzadko były niższe niż 1%, a WIBOR 3M wynosi obecnie tylko 2,09%.
Dzięki temu, że oprocentowanie kredytów jest rekordowo niskie, zauważalnie poprawiła się też dostępność kredytów hipotecznych. Trzyosobowa rodzina uzyskująca dochód łączny w kwocie 5 000 zł netto przeciętnie może liczyć na 437 tys. zł kredytu, przy okresie kredytowania wynoszącym 30 lat. Jeszcze przed miesiącem było to 424 tys. zł. – Oczywiście wzrost dostępności polega nie tylko na tym, że przy określonych dochodach można uzyskać wyższy kredyt – wyjaśnia Jarosław Sadowski, Expander. – Również osoby, którym banki wcześniej odmawiały udzielenia kredytu ze względu na zbyt niski dochód, mają obecnie większe szanse na pozytywne rozpatrzenie ich wniosku.
Korzystne zmiany w MdM
Wartym odnotowania wydarzeniem jest też zmiana limitów cen i kwot dopłat w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. W większości regionów zmiany są pozytywne. Najwięcej zyskają dzięki nim ci beneficjenci MdM, którzy będą kupować mieszkanie lub dom w województwie lubelskim oraz w Warszawie. Na mieszkanie o powierzchni 50 mkw. można tam wydać odpowiednio o 34,1 tys. zł i 22,8 tys. zł więcej. Najbardziej niekorzystne zmiany pojawiły się natomiast w Opolu i jego okolicach. Maksymalna cena opisanego mieszkania spadła tam o 15,8 tys. zł.
