BPH FIZ Sektora Nieruchomości – ostatnie dni na decyzję
Podstawowe informacje
Od 1 czerwca 2005 roku prowadzone są zapisy na certyfikaty nowego zamkniętego funduszu inwestycyjnego sektora nieruchomości. Subskrypcja ma potrwać do dnia 30 czerwca 2005 roku. Fundusz planuje wyemitować od 800.000 do 4.000.000 certyfikatów. Za jeden z nich będziemy musieli zapłacić 97 PLN plus opłatę za przystąpienie do funduszu. Przystępujący musi zapisać się przynajmniej na 10 certyfikatów. Wartość aktywów jaka przypada na certyfikat inwestycyjny podawana będzie raz na kwartał. Udziałowcami funduszu mogą być zarówno osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej. Począwszy od końca trzeciego roku działalności, po zakończeniu każdego roku kalendarzowego, TFI planuje wypłacać inwestorom dochody osiągnięte z inwestycji. Ich minimalna wysokość planowana jest na 4% ceny emisyjnej certyfikatu.
TFI nie gwarantuje jednak, że takie dochody będą wypłacane. Obecnie na polskim rynku istnieją już dwa fundusze inwestujące w nieruchomości. Pierwszy z nich to ARKA BZ WBK Rynku Nieruchomości, który został uruchomiony w maju 2004 roku na okres 8,5 roku. Drugi z funduszy – Skarbiec Rynku Nieruchomości utworzony został we wrześniu 2004 roku na okres 10 lat.
Polityka inwestycyjna
W drodze emisji, fundusz BPH Sektora Nieruchomości planuje uzyskać 388 mln PLN, które zamierza uzupełnić kredytem bankowym w wysokości 882 mln PLN. Oznacza to, że na ostateczny zysk inwestorów będą pracowały aktywa w łącznej kwocie 1,27 mld PLN aktywów. W każdej sytuacji relacja środków własnych do kredytu nie powinna przekraczać proporcji 30/70%.
BPH Sektora Nieruchomości utworzony został na okres 8 lat. W początkowej fazie działalności w jego portfelu znajdować się będą przede wszystkim płynne lokaty takie jak: papiery wartościowe, depozyty w bankach, waluty i instrumenty rynku pieniężnego. Z tego względu stopa zwrotu uzyskana w tym okresie będzie niższa. Z upływem czasu płynne lokaty mają być systematycznie zamieniane na inwestycje w nieruchomości. Pod koniec trzeciego roku działalności udział inwestycji płynnych w portfelu funduszu nie może przekraczać 20%. Wtedy też stopa zwrotu z inwestycji powinna być już dużo wyższa.
Fundusz dokonywał będzie inwestycji w nieruchomości komercyjne, tzn. biurowe, handlowe i magazynowe. W nieruchomości biurowe zaangażowanych może zostać do 80% aktywów funduszu, w nieruchomości handlowe do 60% aktywów, a w nieruchomości magazynowe do 50% aktywów. Na dzień dzisiejszy fundusz planuje zakup około 20 nieruchomości, w tym: 7 biurowych, 6 handlowych, 5 magazynowych i 2 inne obiekty komercyjne. Cena nabycia jednego obiektu nie powinna przekraczać 20 mln EUR. W przypadku jednak pojawienia się atrakcyjnej nieruchomości, której cena będzie wyższa, fundusz ma prawo w nią zainwestować.
Do 70% aktywów ulokowane zostanie w Warszawie i innych atrakcyjnych miastach takich jak: Gdańsk, Gdynia, Sopot, Wrocław, Poznań, Katowice, Kraków. Dodatkowo do 30% aktywów ma zostać zainwestowanych poza granicami Polski, głównie w Czechach i na Węgrzech.
Należy też zaznaczyć, że fundusz inwestować będzie tylko w nieruchomości ukończone dla których podpisane są długoterminowe umowy najmu. Zakup tych nieruchomości poprzedzony będzie procesem due dilligence, obejmującą zarówno umowy podpisane z najemcami, jak również techniczny stan budynku, czy analizę gruntu.
Inwestycji w nieruchomości fundusze dokonują głównie poprzez spółki celowe, które mają postać spółki z.o.o lub akcyjnej. Do ich zadań należy sfinansowanie projektu, jego realizacja a następnie spłata długów z generowanych przepływów pieniężnych. Na rynku nieruchomości większość dużych inwestycji powstaje przy wykorzystaniu spółki celowej. Jej konstrukcja pozwala zminimalizować ryzyko inwestycyjne, jest przejrzysta, daje możliwość lepszego zarządzania nieruchomością. Często instytucje, które udzielają kredytów na takie projekt w kwocie przekraczającej 1 mln PLN wymagają aby był on realizowany przy wykorzystaniu spółki celowej.
Fundusz BPH Sektora Nieruchomości będzie lokował aktywa w akcje lub udziały w spółkach celowych, akcje lub udziały w podmiotach tworzonych lub nabywanych przez fundusz w celu dokonania inwestycji w spółki celowe lub w celu zarządzania spółkami celowymi, a także dłużne papiery wartościowe, instrumenty rynku pieniężnego emitowane przez te spółki oraz wierzytelności wobec spółek celowych. Fundusz może nabyć 100% udziałów w spółce celowej lub też stać się tylko współwłaścicielem.
Koszty i opłaty
Inwestor chcąc zainwestować w fundusz BPH Sektora Nieruchomości, musi się liczyć z poniesieniem dwóch rodzajów kosztów. Pierwszym z nich jest opłata manipulacyjna pobierana przy zakupie certyfikatów. W zależności od tego w jakim okresie subskrypcji nabywamy certyfikaty jej wysokość wynosi od 2,4 do 3 PLN za certyfikat.
Po okresie subskrypcji inwestor będzie miał możliwość zakupu certyfikatów na GPW. Wtedy nie jest już pobierana opłata manipulacyjna. Jednak, tak jak przy zakupie innych papierów wartościowych, zostanie od nas pobrana opłata maklerska. Należy również pamiętać, że na polskiej giełdzie certyfikaty mają na ogół niską płynność, w związku z tym mogą występować problemy z ich zakupem i sprzedażą za pośrednictwem GPW. Oczywiście papiery wartościowe notowane na giełdzie (w tym również certyfikaty inwestycyjne) są wyceniane przez rynek co oznacza, że ich cena może znacznie różnić się od wartości księgowej. W czasie swojego trwania fundusz ma możliwość przeprowadzenia dodatkowych emisji certyfikatów, podnoszących dostępny dla inwestycji kapitał.
Umorzenie certyfikatów nastąpi w dniu likwidacji funduszu. Operacja ta nie obciąży inwestora żadnymi dodatkowymi kosztami, w postaci opłat od umorzenia certyfikatów. Przed terminem likwidacji certyfikaty można będzie sprzedać na giełdzie, za pośrednictwem biura maklerskiego. Fundusz ma również możliwość przeprowadzenia umorzenia części certyfikatów przed momentem likwidacji i o takim zamiarze musi poinformować swoich inwestorów nie później niż 7 dni przed planowanym terminem wykupienia.
Drugim z kosztów ponoszonych przez inwestora z tytułu posiadania certyfikatów inwestycyjnych będzie wynagrodzenie dla Towarzystwa. W funduszu BPH Sektora Nieruchomości będzie się ono składało z dwóch części. Pierwsza z nich to pobierane każdego miesiąca wynagrodzenie stałe. Jego roczna wysokość uzależniona będzie od relacji pomiędzy wartością portfela płynnego i portfela docelowego. Z tytułu zarządzania portfelem aktywów płynnych TFI będzie pobierało wynagrodzenie w wysokości 1,25% ich wartości, w przypadku aktywów docelowych wskaźnik ten rośnie do poziomu 2,75% w skali roku.
Jeżeli na koniec okresu działalności funduszu jego stopa zwrotu przekroczy poziom 10% rocznie TFI otrzyma również wynagrodzenie za wyniki, które zostanie wypłacone w momencie likwidacji funduszu. Wynagrodzenie zmienne będzie stanowiło 20% nadwyżki ponad 10%-owy średnioroczny wzrost wartości aktywów netto przypadających na jeden certyfikat..
W podobny sposób swoje wynagrodzenie pobiera fundusz Arka BZ WBK Rynku Nieruchomości. Natomiast Skarbiec Sektora Nieruchomości pobiera opłatę za zarządzanie w maksymalnej wysokości 2,5% rocznie. Oprócz tego jeśli w ciągu okresu rozliczeniowego (5 lat) wzrost wartości aktywów netto na certyfikat wyniesie co najmniej 60% fundusz ten pobiera także opłatę zmienną.
Ocena funduszu
W wielu krajach fundusze nieruchomości stanowią bardzo popularną formę lokowania pieniędzy. Przykładowo w Niemczech w 2004 roku ich udział w aktywach funduszy publicznych (dostępnych dla każdego) wyniósł blisko 20%. W Polsce pierwsze fundusze nieruchomości powstały dopiero w 2004 roku, a ich udział w rynku powierników w końcu roku wynosił około 1% łącznej wartości aktywów netto wszystkich krajowych funduszy inwestycyjnych.
Swoją popularność fundusze nieruchomości zawdzięczają kilku charakterystycznym cechom. Najważniejszą z nich jest to, że dają inwestorowi możliwość uzyskania wysokich dochodów przy ograniczonej stopie ryzyka. W roku 2003 w większości krajów fundusze nieruchomości zanotowały bardzo wysokie stopy zwrotu: w Wielkiej Brytanii – 26,17%, Japonii – 32%, Szwajcarii – 19%; USA – 38%. Ze względu jednak na dużą zmienność wyników (zob. wykres3) należy je rozpatrywać w perspektywie kilku lat. Z wykresu 2 widać, że stopy zwrotu z funduszy nieruchomości oscylują wokół 10%. Wyjątek stanowią tutaj Niemcy, gdzie wyniki funduszy nieruchomości w ostatnich latach były niższe.
Wykres1. Udział aktywów funduszy nieruchomości w aktywach netto funduszy w wybranych krajach.
Zarządzający funduszem BPH Sektora Nieruchomości zakładają, że średnia roczna stopa zwrotu będzie wyższa niż 10%. Wpływ na to będą miały przede wszystkim dwa czynniki: stopa dochodu z nieruchomości oraz wzrost wartości nieruchomości. W Polsce mamy obecnie atrakcyjne wartości obu tych wielkości. Obrazuje to stopa kapitalizacji (procentowa wartość rocznego dochodu z czynszów podzielona przez cenę nieruchomości), która oscyluje pomiędzy 10 a 12%. Od kilku lat obserwuje się systematyczny spadek stopy kapitalizacji, co świadczy o wzroście wartości nieruchomości, wywołanej głównie niewystarczającą ich ilością. Dla powierzchni biurowych wynosi ona teraz około 8% a w perspektywie 2-3 lat ma się obniżyć do 7%. Podobne obniżki przewidywane są dla nieruchomości handlowych i magazynowych.
Wykres 2.
Szacujemy, że stopa dochodu z tych inwestycji funduszu BPH Sektora Nieruchomości wyniesie około 8% rocznie. Dodatkowo fundusz osiągnie dochody ze wzrostu wartości nieruchomości, co razem powinno dać zysk przekraczający 10% w skali roku.
Rynek nieruchomości cechuje występowanie cyklów inwestycyjnych. Na rozwiniętych rynkach trwają one średnio od 5 do 6 lat. W ciągu takiego cyklu najpierw pojawia się przewaga popytu nad podażą co skutkuje wzrostem cen i zysków z inwestycji w nieruchomości. W kolejnym etapie na rynek wchodzą inwestorzy, którzy zaspokajają popyt. W efekcie ceny, i co za tym idzie dochody z nieruchomości spadają. Polski rynek jest obecnie w fazie pierwszej. Mamy niedosyt odpowiednich nieruchomości co skutkuje wzrostem ich cen. Dodatkowo na wzrost wartości nieruchomości wpływa wstąpienie Polski do UE. Pojawia się jednak jednocześnie wielu inwestorów. Widoczne jest to zwłaszcza w Warszawie gdzie obecnie powstaje wiele nowych nieruchomości. Kolejne lata powinny zatem zaowocować wysokimi stopami zwrotu dla tych funduszy.
Wykres 3. Całkowita stopa zwrotu z indeksu NAREIT w latach 1989-2003.
Źródło: A.P.Bauer „REIT Performance In a rising interest rate environment.”
Fundusze nieruchomości często wykorzystywane są do zdywersyfikowania portfela inwestycyjnego. Świetnie się do tego nadają gdyż wykazują słabą a często nawet odwrotną korelację ze stopami zwrotu z akcji. Przykładem dobrze ilustrującym to zjawisko może być rok 2000. Rynki akcji pogrążyły się wówczas w trendzie spadkowym wywołanym pęknięciem „internetowej bańki spekulacyjnej”, tracąc w ciągu roku nawet 50% swojej wartości. Tymczasem inwestycja w REITy, czyli najbardziej rozpowszechniony rodzaj instytucji wspólnego inwestowania umożliwiającej obecność na rynku nieruchomości, przyniosła w tym samym okresie ponad 20% zysku.
Atrakcyjna stopa zwrotu z funduszy nieruchomości wiąże się również z ryzykiem, które z reguły jest jednak niższe niż w przypadku funduszy akcyjnych. Jego wysokość zależy miedzy innymi od rodzaju lokat, czyli segmentów rynku nieruchomości, na jakich aktywny ma być dany fundusz. Nieruchomości w jakie planuje inwestować fundusz BPH Sektora Nieruchomości (obiekty biurowe, handlowe i magazynowe) należą do bezpieczniejszych inwestycji. Niższe ryzyko cechują jedynie inwestycje związane z leasingiem zwrotnym nieruchomości. Dodatkowo ryzyko zostanie obniżone poprzez:
wprowadzenie zakazu inwestowania w nieruchomości o podwyższonym ryzyku takie jak: projekty i inwestycje hotelowe, projekty obejmujące budowę kasyn, projekty obejmujące inwestycje w przedsięwzięcia użyteczności publicznej.
lokowanie aktywów tylko w nieruchomości ukończone, w większości wynajęte lub takie dla których podpisane są umowy gwarantujące środki z najmu ponad połowy powierzchni danej nieruchomości
Podsumowanie
Fundusze nieruchomości dopiero zaczynają działalność na polskim rynku. Ich udział w rynku funduszy inwestycyjnych jest jeszcze bardzo niewielki i wynosi nieco ponad 1,0% wartości aktywów wszystkich funduszy inwestycyjnych. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że za częścią aktywów w dwóch działających w chwili obecnej na rynku funduszy w części kryją się inwestorzy instytucjonalni (w funduszu Skarbiec Nieruchomości ponad połowa certyfikatów znalazła się w portfelach funduszy emerytalnych i firm ubezpieczeniowych).
W chwili obecnej trudno jest przewidzieć jakie będą wyniki funduszy nieruchomości. Jednakże ciągle wysokie dochody z wynajmu oraz rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że lokowanie części środków w tym segmencie rynku może korzystnie zdywersyfikować portfela każdego inwestora, co pokazują doświadczenia innych rynków. Pozostawanie wyników funduszy nieruchomości w swoistej przeciwfazie w relacji do zysków funduszy akcyjnych sprzyja procesowi korzystnej dywersyfikacji. Rozpatrując inwestycje w fundusz nieruchomości należy jednak pamiętać o tym, że przynajmniej z kilku powodów powinna być to inwestycja długookresowa i dopiero kilkuletni horyzont inwestycyjny pozwoli w pełni skorzystać z korzyści, jakie niosą perspektywy krajowego rynku nieruchomości komercyjnych.
Tomasz Publicewicz, Analizy Online
