Demografia wpływa na polski rynek nieruchomości

W Łodzi i Katowicach średnie ceny nowych mieszkań są prawie o 40% wyższe od tych z rynku wtórnego. Znaczna różnica nie wynika, jak mogłoby się wydawać, z zawyżania cen przez deweloperów, lecz z niskiej wartości używanych lokali. Według Expandera dzieje się tak, ponieważ we wspomnianych miastach szybko spada liczba ludności. Odwrotna sytuacja występuje natomiast w Warszawie i Rzeszowie, gdzie napływ nowych mieszkańców powoduje, że różnice w cenach są nieznaczne.

Według GUS w ciągu ostatnich 10 lat Łódź straciła 66,6 tysięcy mieszkańców. To najszybciej wyludniające się duże miasto w Polsce. Kolejny pod tym względem jest Poznań (-25,5 tys.), ale tam sytuacja nie jest tak niekorzystna, gdyż spadek liczby ludności w dużej mierze wynika z przeprowadzek na wieś, czyli prawdopodobnie na tereny w okolicach miasta. To, że w Łodzi nie dzieje się dobrze potwierdza też ogromna różnica w cenach nowych i używanych mieszkań. Lokale od dewelopera są aż o 39% droższe, choć w porównaniu z innymi miastami można je uznać za dość tanie. Ta ogromna rozbieżność wynika z niskich cen nieruchomości z tzw. drugiej ręki. Nie ma na nie zbyt dużego popytu, ponieważ społeczeństwo się starzeje, a dodatkowo wielu łodzian przenosi się do Warszawy. Mieszkańców szybko tracą też Katowice. W minionym roku saldo migracji było tam nawet gorsze niż w Łodzi. Nie powinno więc dziwić, że różnica pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym również wynosi tam również 39%.

Na drugim biegunie jest Warszawa i Rzeszów. W ich przypadku różnica pomiędzy nowymi a używanymi lokalami jest najniższa (6%) wśród siedemnastu miast, dla których NBP publikuje dane na temat cen mieszkań. Te dwa miasta należą do nielicznego grona takich, które przyciągają nowych mieszkańców. Szczególnie skuteczna jest pod tym względem stolica. W ciągu ostatnich 10 lat liczba ludność wzrosła tam o 46,7 tysiąca. Było to możliwe głównie dzięki przeprowadzkom z innych rejonów Polski. Saldo migracji wyniosło tam aż 62,8 tysiąca osób. Ta liczba różni się od zmiany liczby ludności ponieważ na tą ostatnią wpływają nie tylko migracje, ale również inne czynniki np. urodzenia i zgony.

Na koniec warto dodać, że ciekawostką są dane na temat Gdańska i Gdyni. Choć są one położone obok siebie, to pierwsze przyciąga nowych mieszkańców, a drugie ich traci. Wyraźnie odbija się to na różnicach w cenach nowych mieszkań i tych z rynku wtórnego. W Gdańsku jest ona znacznie mniejsza i wynosi 12%, a w Gdyni jest to aż 28%.

Saldo migracji a różnice cen mieszkań

Źródło: Expander na podstawie danych NBP o cenach transakcyjnych mieszkań w II kw. 2016 r. oraz danych GUS na temat liczby ludności i migracji.

Autor:

Jarosław Sadowski
Główny analityk firmy Expander