Czy ceny mieszkań w Polsce są już zbyt wysokie?

Ceny mieszkań w ubiegłym roku rosły w niesamowitym tempie. W części miast są już wyższe niż w 2007 r. Pytanie jednak czy są już przesadnie wysokie? Z obliczeń Expandera wynika, że zakup mieszkania o powierzchni 60 m2 w największych miastach Polski pochłania dochód z okresu 6-10 lat. W porównaniu do innych miast na świecie jest to wartość zbliżona do średniej. Co ciekawe w 2007 r., w szczycie bańki na rynku, w Warszawie było to aż 18 lat.

W ostatnim czasie mieliśmy do czynienia z znacznymi wzrostami cen mieszkań. W części miast ceny są już wyższe niż w okresie poprzedniego boomu na rynku. Od tamtego czasu bardzo istotnie wzrosły jednak również wynagrodzenia w naszym kraju. Pojawia się więc pytanie czy biorąc pod uwagę obecny poziom płac, to ceny mieszkań są wysokie czy niskie? Żeby to sprawdzić porównaliśmy pensje w różnych miastach z obowiązującymi tam cenami mieszkań. Obliczony przez nas wskaźnik pokazuje ile średnich pensji netto potrzeba, żeby na rynku wtórnym kupić mieszkanie o powierzchni 60 m2 po przeciętnej cenie.

Najtrudniej o mieszkanie w Warszawie, a najłatwiej w Łodzi
Wśród analizowanych miast, zakup mieszkania jest najmniejszym obciążeniem w Łodzi. Mimo, że pensje są tam znacznie niższe niż w Warszawie, to mieszkania (na rynku wtórnym) są tu wyjątkowo tanie. Wynika to z bardzo szybkiego wyludniania się tego miasta. Dzięki temu 60-cio metrowe mieszkanie można tam kupić za równowartość 6-letniego wynagrodzenia. Najgorzej jest natomiast w Warszawie, gdzie potrzeba niemal 10-letniego dochodu.

Powyższa tabela pozwala ocenić, w których miastach dostępność mieszkań jest lepsza, a w których gorsza. Nic nie mówi jednak na temat tego, czy mieszkania, w porównaniu do naszych dochodów, są drogie, czy tanie. To pokaże nam dopiero porównanie tych wartości z innymi miastami na świecie oraz z poziomem wskaźnika w przeszłości.

W Chicago wystarczy dochód z 4 lat, w Hong Kongu to aż 22 lata
Firma UBS przygotowała w ubiegłym roku raport, w którym zaprezentowała wskaźnik cen mieszkań w stosunku do dochodów dla dwudziestu wybranych miast. Wynika z niego, że w połowie 2018 r. najłatwiej dostępne były mieszkania w Chicago (3 lala), Bostonie (4 lata) i Los Angeles (4 lata). Najgorzej było natomiast w Hong Kongu (22 lata). Londynie (15 lat) i Paryżu (14 lat). Mediana wartości wśród badanych miast wyniosła 7,5 roku, a więc dokładnie tyle ile wynosi w Poznaniu.

Należy jednak dodać, że w raporcie UBS uwzględniono miasta, które często pod wieloma względami różnią się od Warszawy czy innych polskich miast. Na podstawie danych z portalu numbeo.com przygotowaliśmy więc wyliczenie dla dwunastu zagranicznych stolic, które mogą być lepszym punktem odniesienia. Wśród nich najłatwiej o mieszkanie w Sofii (7 lat), a najtrudniej w Pradze (13 lat). Mediana to natomiast 10 lat, a więc wynosi dokładnie tyle ile w Warszawie.

W 2013 r. ceny były dużo niższe, ale dostępność taka jak dziś
Obecne wartości wskaźników można porównywać również do ich poziomów w przeszłości. Zdaniem UBS w ciągu ostatnich 10 lat dostępność mieszkań się pogorszyła. Mediana dla analizowanych przez nich miast wzrosła o 2 lata (z 5,5 roku do 7,5 roku). U nas takiego efektu jednak nie widać, co wynika z szybkiego wzrostu wynagrodzeń. W ostatnich latach najniższe ceny mieszkań obserwowaliśmy na początku 2013 r. Wtedy jednak wskaźnik dostępności dla Warszawy był niemal taki sam jak teraz i wynosił niecałe 10 lat. Dla porównania w 2007 r., na szczycie ostatniego boomu, zakup mieszkania w Warszawie wymagał wydania aż 18-letniego dochodu. W tym kontekście dostępność istotnie więc wzrosła.

Podsumowanie
Ceny mieszkań istotnie wzrosły, ale nie oderwały się od poziomu wynagrodzeń. Mimo nadchodzącego spowolnienia gospodarczego nie ma więc co liczyć na duże spadki cen, jak miało to miejsce po boomie z 2007 r. Wtedy ceny wzrosły bowiem zbyt mocno w porównaniu do dochodów Polaków. Później musiały też mocno spaść. Teraz nadchodzące spowolnienia na rynku będzie wyglądało zupełnie inaczej. W niektórych miastach zobaczymy niewielkie spadki, a w innych niewielkie wzrosty, związane z tym, że nasze pensje wciąż będą rosły.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors