Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, listopad 2019
Zakończył się gorący sezon na rynku najmu mieszkań. Koszty najmu w zdecydowanej większości miast były wyższe niż przed rokiem. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że średnio wzrosły o 5%, a więc w znacznie mniejszym stopniu niż ceny mieszkań. Wyjątkiem jest jednak Szczecin, gdzie koszty najmy były aż o 20% wyższe niż przed rokiem. W rezultacie to miasto awansowało na trzecią pozycję w rankingu miast, w którym najbardziej opłaca się kupić mieszkanie na własność. Rata kredytu jest tam aż o 416 zł niższa niż koszt najmu.
W ciągu ostatnich 12 miesięcy koszty najmu w zdecydowanej większości miast wzrosły, ale w mniejszym stopniu niż ceny mieszkań. Mimo to mieszkania na wynajem wciąż są bardzo zyskowną inwestycją. W przypadku finansowania zakupu z własnych oszczędności i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy, średnia stopa zwrotu wynosi niecałe 7% brutto. Jeśli natomiast zakup w 90% jest finansowany kredytem, to przy obecnym poziomie stóp procentowych, roczna stopa zwrotu z kapitału może przekroczyć nawet 20%. Jest to tak dobry biznes ponieważ koszty najmu w Polsce są bardzo wysokie, w porównaniu z ceną jaką ponosi inwestor kupujący mieszkanie. Za najem płacimy podobne stawki jak w krajach Europy Zachodniej, mimo że u nas ceny mieszkań i zarobki są zacznie niższe. W rezultacie ci, którzy mają wysokie oszczędności lub którzy zaciągną kredyt hipoteczny, mogą dobrze zarobić.
W Sosnowcu, Częstochowie i Szczecinie najem jest kosmicznie drogi
Dobry zarobek dla właścicieli mieszkań oznacza wysokie koszty dla najemców. Najwyższe stawki za najem obowiązują w Warszawie (57 zł za m2), Gdańsku (48 zł za m2) i Wrocławiu (45 zł za m2). W rankingu miast, w których najmniej opłaca się najmowanie mieszkania wygrywają jednak Sosnowiec i Częstochowa. Tam koszt najmu jest bowiem o około połowę wyższy niż rata kredytu na zakup podobnego mieszkania. Na drugim biegunie są Toruń, Kraków i Białystok, w których różnica między kosztem najmu w ratą kredytu wynosi 6%-7%.
Co czeka rynek najmu w 2020 r.
Wysokie zyski jakie można uzyskać z wynajmu mieszkania przyciągają coraz więcej inwestorów. Według NBP w II kwartale aż 42% nowych mieszkań w największych miastach kupili inwestorzy. Jednocześnie w najbliższych latach na rynek pracy będzie trafiało mniej młodych osób, gdyż w latach 90-tych rodziło się znacznie mniej dzieci niż w 80-tych. Wzrośnie też liczba mieszkań zwalnianych przez zmarłych z powojennego wyżu demograficznego. To wszystko może sprawić, że inwestycje w kolejne mieszkania na wynajem będą coraz mniej opłacalne. Jednocześnie będzie rosła konkurencja i w pewnym momencie może się wręcz okazać, że część wynajmujących nie znajdzie chętnych do zamieszkania w ich lokalu.
Trudno jednak ocenić kiedy rynek się nasyci. Dużo będzie zależało m. in. od liczby migrantów i poziomu stóp procentowych. Jeśli migrantów będzie przybywać, to będą oni generowali popyt na mieszkania na wynajem. Gdyby ich liczba się zmniejszyła, to oczywiście bardzo negatywnie odbiłoby się to na rynku najmu. Wzrost stóp procentowych podwyższyłby natomiast raty kredytów, a więc obniżył zyski tych inwestorów, którzy kupili mieszkania na kredyt. Znaczący wzrost oprocentowania kredytów mógłby wręcz doprowadzić do tego, że inwestorzy korzystający z kredytów, zamiast zysków mogliby zacząć ponosić straty. Warto więc pamiętać, że inwestowanie w mieszkania na wynajem jest obarczone ryzykiem.
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 28 468 ogłoszeń cen najmu oraz 48 200 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 października 2019 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.
