Mimo wzrostów cen, dostępność mieszkań jest rekordowa

Wiele osób zastanawia się czy to, co się dzieje na rynku nieruchomości, to bańka lub jakieś szaleństwo. Mimo pandemii ceny mieszkań wciąż rosną. Za te wzrosty odpowiadają głównie rekordowo niskie stopy procentowe i rosnące pensje. Średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu, po przeliczeniu na kwotę netto, po raz pierwszy w historii przekroczyło poziom 4000 zł. Jednocześnie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w grudniu było rekordowo niskie i według NBP wyniosło 2,83%. Z wyliczeń Expandera wynika, że dzięki tym zmianom w IV kw. 2020 r. rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie pochłaniała 18,5% dochodu netto pary o przeciętnych zarobkach. Mieszkania były więc rekordowo dobrze dostępne. Pobity został bowiem rekord z IV kw. 2015 r. kiedy było to 19,03%.

Jednym z kluczowych elementów wpływających na ceny mieszkań jest rynek pracy. Mimo pandemii udało się utrzymać bezrobocie na dość niskim poziomie. Według Eurostatu w grudniu 2020 r. w Polsce wynosiło 3,3% i było drugim najniższym w UE (niższe było tylko w Czechach). Dla porównania rok wcześniej było to 2,9%, a więc wzrost bezrobocia był minimalny. Oczywiście pandemia mocno dotknęła wiele branż. Nie należy jednak zapominać, że są również takie, które funkcjonują w miarę normalnie i wciąż się rozwijają.

Średnia pensja w grudniu to 4300 zł netto
W czasie pandemii wciąż rosły też wynagrodzenia. Według GUS w grudniu 2020 r. średnia pensja w sektorze przedsiębiorstw wyniosła 5 974 zł brutto. Podejmując decyzje o zakupach kierujemy się jednak tym jaką kwotę dostajemy „na rękę”. Po przeliczeniu, średnie wynagrodzenie netto wyniosło 4300 zł, czyli po raz pierwszy przebiło poziom 4 000 zł. Oczywiście grudzień jest wyjątkowy, ponieważ wtedy średnią zawyżają premie roczne. Warto jednak zwrócić uwagę, że rok wcześniej w grudniu też były premie, a mimo to kwota netto wzrosła 8,3%.

Kredyty hipoteczne najtańsze w historii
Kolejny bardzo istotny element, który ma ogromny wpływ na ceny mieszkań, to koszt kredytu hipotecznego. Według danych NBP średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w grudniu 2020 r. wyniosło 2,83% i był to najniższy poziom w historii. Rok wcześniej było to natomiast 4,34%. Jeśli więc ktoś był w stanie płacić ratę wynoszącą np. 1500 zł, to dzięki spadkowi oprocentowania dostępna dla niego kwota kredytu wzrosła z 274 tys. zł do 322 tys. zł, a więc aż o 17%.

Dostępna kwota kredytu nawet o 25% wyższa niż przed rokiem
Warto jednak pamiętać, że średnie płace, po przeliczeniu na kwotę netto, były w IV kwartale 2020 r. o ok. 7% wyższe niż przed rokiem. Możemy więc założyć, że naszą przykładową osobę stać na ratę wyższą o 7%, a więc wynoszącą 1605 zł. Jeśli do tego dodamy wpływ spadku oprocentowania kredytu, to okazuje się, że dostępna kwota kredytu jest aż o 25% wyższa niż przed rokiem. Zamiast 274 tys. zł może otrzymać 344 tys. zł. W tej sytuacji wzrost cen mieszkań w 2020 r. nie wydaje się już tak dziwny.

Rekordowo dobra dostępność mieszkań
Wpływ rosnących wynagrodzeń i spadku oprocentowania można też pokazać w inny sposób. Przyjmijmy, że para zarabia łącznie dwukrotność średniego wynagrodzenia. Żeby w IV kwartale 2019 r. mogli kupić 50-metrowe mieszkanie na rynku wtórnym w dużym mieście (średnia dla 7 największych miast), musieli przeznaczyć 21,5% dochodu netto na zapłatę raty. Nie znamy jeszcze danych NBP o cenach transakcyjnych w IV kw. 2020 r., ale wiele wskazuje na to, że na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach były one o ok. 7% wyższe niż przed rokiem. Oznacza to, że udział raty w dochodzie naszej przykładowej pary spadł do 18,5%. Nigdy wcześniej ten wskaźnik nie był na tak niskim poziomie. Dotychczas najlepszą dostępność odnotowaliśmy w IV kw. 2015 r. kiedy było to 19,3%. Natomiast w 2013 r., kiedy ceny były na najniższym poziomie po kryzysie finansowym, było to 22%.

Co z cenami mieszkań w 2021 r.
Obecnie wydaje się, że ceny w 2021 r. nadal będą rosły. Wciąż będą bowiem działały te same czynniki, które były decydujące w 2020 r. Stopy procentowe będą najprawdopodobniej utrzymywane na bardzo niskim poziomie. Wywołuje to nie tylko niski koszt kredytów hipotecznych, ale również znikome oprocentowanie lokat bankowych. Wiele osób będzie więc szukało możliwości uzyskania wyższych zysków. Jednym z popularniejszych sposobów na to jest inwestycja w mieszkanie na wynajem lub zakup mieszkania w celu jego remontu i sprzedaży po wyższej cenie. Dodatkowo szczepienia powinny wygaszać pandemię.

Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania potwierdzają najnowsze dane BIK. Wynika z nich, że w styczniu 2021 r. złożono aż 37,4 tys. wniosków o kredyty hipoteczne. Było więc ich nawet więcej niż przed rokiem, kiedy przecież nie było jeszcze pandemii i kiedy trwał boom na rynku. Dodatkowo już dwa duże banki – PKO BP i Bank Pekao – zmniejszyły wymagania dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego. Obniżyły wymagany wkład własny do 10%. Za chwilę podobnie zapewne postąpią kolejne banki. Kredyt będzie więc już nie tylko bardzo tani, ale również łatwo dostępny.

Kiedy ceny mieszkań wreszcie spadną
Mieszkania nie będą oczywiście drożeć bez końca. Jest to rynek cykliczny i prędzej czy później nadejdą spadki. Obecnie najbardziej prawdopodobne wydaje się, że ten proces rozpocznie się dopiero po tym, gdy istotnie wzrosną stopy procentowe, czyli dopiero za 3-4 lata. Jest jednak wiele elementów, które mogą to znacznie przyspieszyć. Nie można wykluczyć, że pojawi się nowa odmiana koronawirusa, na którą nie zadziałają wynalezione już szczepionki. Stopy procentowe mogą wzrosnąć zdecydowanie szybciej niż nam się teraz wydaje. Po pandemii może też zdecydowanie wzrosnąć znaczenie nauki i pracy zdalnej, a co za tym idzie spaść popyt na najem. To mogłoby doprowadzić do wyprzedaży mieszkań i wywołać spadki cen. Może też pojawić się jakiś inny potężny czynnik, z którego dziś jeszcze nie zdajemy sobie sprawy i którego nie jesteśmy w stanie przewidzieć (tzw. czarny łabędź). Nic nie jest więc przesądzone.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors