Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, grudzień 2021

W 2022 r. młodzi, którzy jeszcze nie mają własnego mieszkania, nie będą mieli łatwego życia. Rosną bowiem zarówno raty kredytów hipotecznych zaciąganych na własne mieszkanie jak i stawki najmu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy aż w 13 miastach wzrosły koszty najmu, a spadły tylko w dwóch. Skończyły się więc dobre czasy dla najemców. Po spadkach z 2020 r. obecnie stawki najmu są już bardzo zbliżone do tych sprzed pandemii. Nie dotyczy to tylko trzech miast, w których najem jest już zdecydowanie droższy niż w lutym 2020 r. Chodzi o Gdynię (+10%), Łódź (+9%) i Szczecin (+8%).

Stawki najmu wróciły do poziomu sprzed pandemii
Pierwszy rok pandemii sprawił, że osoby najmujące mieszkania mogły przebierać w ofertach, których ceny były coraz niższe. W 2021 r. popyt na najem był już wyższy ze względu na mniejsze ograniczenia pandemiczne i lepszą sytuację na rynku pracy. Koszty najmu znów zaczęły rosnąć. W ciągu 12 miesięcy wzrosły średnio o niecałe 5%. To sprawiło, że w większości miast są już zbliżone do poziomu z lutego 2020 r. Wciąż taniej niż przed pandemią jest np. w Warszawie (-4%) i Krakowie (-3%). Są to miasta, które w 2020 r. najmocniej odczuły spowolnienia na rynku najmu, a więc trudniej jest im wrócić poprzedniego stanu.

Koszty najmu w listopadzie 2021 r.

Najem niemal wszędzie tańszy niż rata kredytu
Choć najem w 2021 r. zdrożał, to wzrost jest niewielki w porównaniu z tym co stało się z ratami kredytów hipotecznych. W przypadku zakupu mieszkania o powierzchni 40 m2 po przeciętnej cenie, raty wzrosły niemal o jedną trzecią w porównaniu z lutym 2020 r. Jest to połączony efekt wzrostu cen mieszkań i podwyżek stóp procentowych. W rezultacie wśród 16 badanych przez nas miast aż w 14 koszt stawka za najem jest niższa niż rata. Największa różnica jest w Krakowie, gdzie koszt najmu 40-metrowego mieszkania jest aż o 613 zł niższy niż rata kredytu za podobne mieszkanie.

Warto jednak pamiętać, że ci, którzy wybrali kredyt stopniowo spłacają swoje zadłużenie i po np. 25 latach (o ile nie dokonają nadpłat) przestaną płacić raty. Natomiast najemcy, jeśli nie postarają się o własne mieszkanie, będą musieli płacić do końca życia. Dlatego najem jest atrakcyjny wtedy, gdy jesteśmy młodzi i priorytetem jest elastyczność, czyli możliwość szybkiej zmiany miejsca zamieszkania. Gdy już jednak jesteśmy gotowi na stabilizację, to w długim terminie bardziej opłacalne będzie własne mieszkanie.

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu

Co z kosztami najmu w 2022 r.?
Bardzo trudno jest przewidzieć co dalej będzie działo się z cenami najmu. Za dalszym wzrostem popytu przemawia zbliżający się koniec pandemii lub przynajmniej pandemicznych ograniczeń. Będą pomagały w tym już nie tylko szczepionki, czy nabyta odporność, ale też dopuszczenie do stosowania leku na koronawirusa. Teoretycznie życie wkrótce może powrócić do normy, a wraz z nią powinien nadejść większy popyt na najem. W rzeczywistości jednak będzie to prawdopodobnie trochę inna normalność niż przed pandemią. Praca i nauka zdalna pozostanie w jakimś stopniu z nami ponieważ część osób bardzo sobie ceni jej zalety. Dlatego oczekujemy, że najprawdopodobniej stawki będą rosły w miarę powrotu do normalności, ale w większości przypadków tempo wzrostu będzie umiarkowane.

Opłacalność inwestycji w mieszkanie wciąż dużo wyższa niż lokat bankowych
Na koniec informacje dla inwestorów, którzy zastanawiają się jak wygląda opłacalność zakupu mieszkania na wynajem po ostatnich wzrostach cen mieszkań i stawek najmu.
Przeciętna stopa zwrotu z wynajmu dla kupowanego obecnie mieszkania wynosi 5,7% brutto, czyli bez uwzględnienia dodatkowych kosztów i przy założeniu, że zakup finansowany jest bez udziału kredytu. Przeciętna rentowność netto wynosi natomiast 4%. To już po doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%) oraz zarządzanie najmem (10% od przychodu).

Podane wyżej rentowności dotyczą średniej wielkości mieszkania, które jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku. Przy jednym miesiącu pustostanu, kiedy to czynsz do administracji nie jest ponoszony przez najemców i stanowi koszt dla wynajmującego, rentowność netto wynosi 3,5%. Dla porównania banki zaczynają oferować lokaty z oprocentowaniem ok. 2%, co po odliczeniu podatku daje 1,62% netto.

Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu

Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 12 044 ogłoszeń najmu oraz 32 437 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 XI do 30 XI 2021 r.