Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, luty 2022

Pandemiczne problemy rynku najmu przechodzą do historii. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu minionych 12 miesięcy stawki najmu w 16 badanych przez nas miastach wzrosły przeciętnie o 9% i już niemal wszędzie są wyższe niż przed pandemią. Rekordzistą jest Szczecin, gdzie w ciągu 2 lat stawki wzrosły aż o 22%. Co ciekawe za najem trzeba tam płacić już tyle samo co w Krakowie, czyli 45 zł za m2. Na drugim biegunie mamy Częstochowę, Białystok, Warszawę i Toruń, gdzie wciąż jest nieco taniej niż w styczniu 2020 r. Jest jednak prawdopodobne, że czekają nas kolejne wzrosty. Najem wydaje się bowiem coraz tańszy w porównaniu z ratą kredytu. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 różnica w Krakowie i Warszawie zbliża się do 1000 zł miesięcznie. Przeciętnie jest to natomiast 505 zł. W długim terminie wciąż jednak bardziej opłaca się zakup mieszkania.

Najem stopniowo drożeje. W porównaniu z wrześniem 2021 r., czyli okres tuż przed podwyżkami stóp procentowych, stawki najmu przeciętnie wzrosły o 3,7%. Największy wzrost (o 10%) odnotowaliśmy w Krakowie. To o tyle ciekawe, że jest to rynek, który był najmocniej dotknięty spadkiem popytu w początkowym okresie pandemii. Po ostatnich wzrostach stawki najmu są tam już jednak o 2% wyższe niż 2 lata temu, czyli tuż przed pandemią. Niższe stawki niż w styczniu 2020 r. wciąż obowiązują w Częstochowie (-4%), Białymstoku (-4%), Warszawie (-3%) i Toruniu (-2%).

W Szczecinie najem kosztuje tyle co w Krakowie
Okres pandemii najbardziej sprzyjał rynkowi najmu w Szczecinie. Stawki najmu w ciągu 2 lat wzrosły tam aż o 22%. W rezultacie najem kosztuje przeciętnie tyle samo co w Krakowie, czyli 45 zł za m2. Szczecin wskoczył więc do grona najdroższych miast w Polsce. W naszym zestawieniu 16 miast na pierwszym miejscu jest Warszawa (56 zł za m2), na drugim Gdańsk i Wrocław z ceną 49 zł za m2, a na trzecim Szczecin i Kraków ze stawką 45 zł za m2.

Koszty najmu w styczniu 2022 r.

Jeśli chodzi o przyszłość, to wiele wskazuje na to, że stawki najmu nadal będą rosły. Popyt będzie coraz wyższy ze względu na stopniowe łagodzenie obostrzeń pandemicznych. Dla przykładu jest prawdopodobne, że w kolejnym roku akademicki zajęcia będą już odbywały się w tradycyjnej formie. Podaż nie jest natomiast zbyt wysoka. W styczniu odnotowaliśmy 26 289 aktywnych (w tym 12 834 nowych) internetowych ogłoszeń o wynajmie. Dla porównania jeszcze przed rokiem było to 49 016 aktywnych i 20 481 nowych ogłoszeń. Podaż jest więc dużo mniejsza, a popyt będzie rósł. Dodatkowo wzrosły ceny mieszkań i stopy procentowe. To wszystko będzie sprzyjało wzrostowi stawek najmu.

Przy obecnych stawkach najmu średnia rentowność inwestycji w mieszkanie o powierzchni 50 m2 wynosi 5,7% brutto i 4,0% netto, czyli po uwzględnieniu podatku i dodatkowych kosztów. To jednak przy złożeniu, że mieszkanie będzie zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli lokal przez miesiąc będzie stał pusty, czyli „pracował” przez 11 miesięcy w roku, to rentowność wyniesie 5,2% brutto i 3,6% netto.

Choć koszt najmu rośnie, to jeszcze szybciej rosną raty kredytów hipotecznych. W rezultacie najem mieszkania o powierzchni 50 m2 w niektórych miastach jest niemal o 1000 zł tańszy niż wynosi rata kredytu na takie samo mieszkanie. Tak jest np. w Krakowie, gdzie najem takiego mieszkania kosztuje 2 250 zł, a rata wynosi 3 245 zł (w przypadku posiadania 10% wkładu własnego). Różnica wynosi więc aż 995 zł. W Warszawie jest to natomiast 939 zł, bo najem kosztuje 2 813 zł, a rata wynosi 3 752 zł. Najmniejsza różnica (49 zł) dotyczy Częstochowy, gdzie pandemia znacząco obniżyła koszty najmu. W przypadku mieszkania 50 m2 koszt najmu to 1 667 zł, a rata wynosi 1 715 zł.

Należy jednak dodać, że samo porównywanie miesięcznych wydatków na ratę i koszt najmu może wprowadzać w błąd. Raty płaci się bowiem tylko przez określony czas, zwykle 20,30 lat, a za najem trzeba płacić zawsze, czyli tak długo jak długo chcemy mieszkać. Poza tym będąc właścicielem mieszkania kupionego na kredyt w każdej chwili możemy je sprzedać i w ten sposób odzyskać dużą część pieniędzy wydanych na raty. W przypadku najmu są to pieniądze wydane bezpowrotnie. Dlatego w długim okresie wciąż bardziej opłaca się zakup mieszkania. Natomiast jeśli jesteśmy młodzi, dopiero na początku kariery zawodowej i nasze dochody nie są jeszcze zbyt wysokie, to kluczowe jest, aby comiesięczny koszt był jak najniższy. Wtedy lepszym rozwiązaniem wydaje się najem, który dodatkowo daje również dużą swobodę. Najmując łatwo jest zmienić miejsce zamieszkania czy wielkość lokalu.

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu

Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 12 834 ogłoszeń najmu oraz 31 106 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 do 31 stycznia 2022 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.