Nowe, wyższe limity dla kredytów z dopłatą

Już niedługo będzie można uzyskać kredytu bez wkładu własnego i z dopłatą. Problemem będzie jednak słaba dostępność takich kredytów i niskie limity cen mieszkań. Według NBP ceny transakcyjne nowych mieszkań wzrosły o 19% r/r, a używanych o 15% r/r. To sprawi, że w wielu miastach trudno będzie znaleźć lokal w takiej cenie, która będzie niższa niż limit pozwalający uzyskać preferencyjny kredyt. Na szczęście niedługo limity mają zostać podwyższone. Z wyliczeń Expandera wynika, że np. we Wrocławiu na rynku wtórnym limit ma zostać podwyższony z 8 001 zł do 8 668 zł. Dzięki temu zdecydowanie wzrośnie szansa na znalezienie mieszkania spełniającego wymagania programu.

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” (MBWW) zacznie działać 26 maja. Dzięki niemu będzie można uzyskać kredyt pokrywający nawet pełną cenę nabywanej nieruchomości oraz koszty wykończenia. Uczestnicy programu nie będą musieli więc posiadać wkładu własnego. Będą mogli też otrzymać dopłatę, jeśli w trakcie spłaty preferencyjnego kredytu urodzi im się drugie lub kolejne dziecko. Wysokość dopłaty to 20 000 zł w przypadku drugiego dziecka w rodzinie i po 60 000 zł za trzecie i każde kolejne dziecko.

Aby skorzystać z tego programu cena kupowanego mieszkania lub domu nie może być jednak wyższa niż limit obowiązujący w danym mieście lub regionie. Problem polega jednak na tym, że zapisane w ustawie limity są tak niskie, że w wielu miastach nie dałoby się znaleźć mieszkania w tak niskiej cenie. Ceny bowiem szybko rosną pomimo pandemii oraz podwyżek stóp procentowych. Z najnowszy danych NBP wynika, że I kw. 2022 r. średnia cena transakcyjna nowych mieszkań wzrosła średnio o 4% w porównaniu do IV kw. 2021 r. i aż o 19% porównując do poziomu przed rokiem. Rekordzistami są Białystok (33% r/r) i Zielona Góra (30% r/r). Dlatego choć program MBWW jeszcze nie ruszył, to już pojawiła się zapowiedź kilku zmian, między innymi podwyższenia wspomnianych limitów cen mieszkań.

Limity dla nowych mieszkań mają wzrosnąć o 7,6%
Dla nowych i używanych mieszkań będą obowiązywały oddzielne limity. Te pierwsze mają wzrosnąć o 7,6%. Niestety na razie nie wiadomo jeszcze od kiedy taka zmiana wejdzie w życie, ale z zapowiedzi wynika, że będzie to jeszcze w tym roku. Dla przykładu w Warszawie początkowo limit dla rynku pierwotnego wyniesie 10 013 zł, a po zmianie będzie to 10 783 zł. Mimo podwyżki limit wciąż będzie 13% niższy niż średnia cena transakcyjna w I kwartale. Najgorsza sytuacja będzie natomiast w Szczecinie, gdzie początkowy limit będzie o 33% niższy niż średnia cena i nawet po podwyżce różnica wciąż będzie bardzo wysoka (28%). Z kolei łatwo będzie znaleźć mieszkanie spełniające warunki programu w Opolu, Olsztynie, Poznaniu, Zielonej Górze, Bydgoszczy, Rzeszowie i Kielcach. Tam nowy limit będzie bowiem wyższy niż średnia cena w I kwartale.

Porównanie limitów i cen obowiązujących na rynku pierwotnym

Limity dla używanych mieszkań mają wzrosnąć o 8,3%
Dla mieszkań w rynku wtórnego limity są niższe, ale mają zostać podwyższone nieco mocniej, bo o 8,3%. Dla wspomnianej wcześniej Warszawy początkowo będzie to 9 242 zł, a po podwyżce 10 013 zł. Tu również najgorsza sytuacja będzie w Szczecinie, bo początkowo limit będzie o 26% niższy niż średnia cena na tym rynku, a po podwyżce o 20%. Najłatwiej będzie natomiast znaleźć mieszkanie w odpowiedniej cenie w Opolu, Zielonej Górze, Bydgoszczy, Katowicach, Poznaniu, Olsztynie, Kielcach, Białymstoku i Łodzi. Tam nowy limit będzie wyższy niż średnia cena w I kwartale.

Porównanie limitów i cen obowiązujących na rynku wtórnym

Dostępna kwota kredytu spadła o połowę
Znalezienie mieszkania czy domu w odpowiedniej cenie to tylko połowa sukcesu. Żeby otrzymać preferencyjny kredyt trzeba też mieć odpowiednią zdolność kredytową. Dostępna kwota kredytu spadła w ostatnim czasie mniej więcej o połowę. Ktoś, to jeszcze we wrześniu ubiegłego roku mógł liczyć na 400 000 zł teraz otrzyma ok. 200 000 zł, a w przypadku rodzin z dziećmi jeszcze mniej. W rezultacie może się okazać, że żaden bank nie będzie chciał pożyczyć takiej kwoty, która wystarczy na pokrycie całej ceny domu czy mieszkania.

Policzyliśmy jakie muszą być dochody netto pary bez dzieci, aby dostali kredyt na mieszkanie o powierzchni 50 m2 z rynku wtórnego, bez wkładu własnego. Założyliśmy, że cena zakupu jest zbliżona do limitu programu MBWW, który będzie obowiązywał na początku, czyli jeszcze przed podwyżką.

Najwyższe dochody będą potrzebne w Warszawie ponieważ w stolicy mieszkania są najdroższe. Aby kupić 50-metrowe mieszkanie dochód netto musi wynosić aż 10 393 zł. Najniższy limit wśród analizowanych miast występuje w Szczecinie i dlatego tam teoretycznie wystarczy dochód 6 171 zł. Wiemy już jednak, że biorąc pod uwagę ceny jakie obowiązują w Szczecinie, to trudno będzie znaleźć mieszkanie kosztujące mniej niż limit.

Na koniec musimy dodać, że wyliczenia potrzebnego dochodu mają charakter przybliżony. Nie wiadomo jeszcze jakie oprocentowanie będą miały preferencyjne kredyty. Ponadto braliśmy pod uwagę średnią zdolność kredytową. Nie można więc wykluczyć, że ktoś posiadający niższy dochód jednak otrzyma taki kredyt. Zawsze warto porównywać oferty wielu banków. Nawet jeśli jeden odmówi jego przyznania, to inny może się zgodzić.

Przybliżona wysokość dochodu potrzebnego do zakupu 50 m2 bez wkładu własnego

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors