Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, maj 2022

Oprocentowanie kredytów hipotecznych z niskim wkładem własnym bije rekord. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że gdy banki uwzględnią w ofertach obecny poziom stawek WIBOR, to średnie oprocentowania kredytów z 10% wkładem własnym wyniesie aż 9,12%. Będzie to najwyższy poziom od czasu, gdy zbieramy takie dane, czyli od września 2006 r. Coraz wyższe oprocentowanie powoduje dalszy spadek dostępności kredytów hipotecznych. Dostępna kwota kredytu dla rodziny z 2 dzieci i dochodem 6000 zł netto jest już o 60% niższa niż we wrześniu ubiegłego roku. Choć popyt na mieszkania znacząco spadł, to sprzedający zwykle nie obniżają cen. W kwietniu ceny w ofertach były wyższe niż w marcu aż w 11 z 17 badanych miast. W porównaniu do poziomu sprzed roku ceny wzrosły natomiast we wszystkich, a średnia zmiana to 17%.

Sprzedający mieszkania wciąż podnoszą ceny
Choć wiele osób liczy na to, że podwyżki stóp procentowych doprowadzą do spadków cen mieszkań, to na razie przeważają wzrosty. NBP opublikował niedawno dane na temat cen transakcyjnych, z których wynika, że w I kw. 2022 r. ceny niemal we wszystkich badanych miastach wzrosły. Nasze dane o cenach podawanych w ofertach sprzedaży opublikowanych w kwietniu również pokazują przewagę wzrostów. W kwietniu w porównaniu z marcem ceny wzrosły w 11 z 17 badanych przez nas miast. Niewielkie spadki odnotowaliśmy jedynie w Białymstoku, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Lublinie i Szczecinie.

W porównaniu do poziomu sprzed roku ceny ofertowe mieszkań wzrosły średnio o 17,6%. Tym samym pozwoliły ochronić kapitał przed inflacją, która w kwietniu wyniosła 12,4% r/r. Największe wzrosty rok do roku odnotowaliśmy w Białymstoku (+27%), Radomiu (+23%), a także w Szczecinie (+22%). Najmniejsze odnotowaliśmy w Katowicach (9%), Częstochowie (11%) i Bydgoszczy (12%). Wśród badanych przez nas 17 miast w żadnym ceny nie były niższe niż przed rokiem.

Ceny mieszkań w kwietniu 2022 r.

Liczba ofert sprzedaży spadła
We wcześniejszych miesiącach zwracaliśmy uwagę na wzrost liczebności ofert na portalach. Dane z kwietnia pokazują jednak, że ten trend się zatrzymał. Marcowy skok podażowy nie został utrzymany. Liczba wszystkich aktywnych ofert w badanych miastach spadła z 106 925 do 102 195, a nowych z 42 556 do 33 613. Zwracamy uwagę, że to liczba unikalnych ofert, czyli po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania. To kolejna zła informacja dla osób, które spodziewają się spadków w wyniku przewagi podaży nad popytem. Musimy jednak dodać, że szanse na wynegocjowanie ceny niższej niż ta w ofercie są obecnie zdecydowanie wyższe niż jeszcze kilka miesięcy temu.

Oprocentowanie kredytów z 10% wkładem pobiło rekord
Na rynku kredytów hipotecznych obserwujemy natomiast obniżki marż, które są jednak zbyt małe, aby powstrzymać wzrost oprocentowania. Dla przykładu średnia marża nowo udzielanego kredytu z 10% wkładem własnym spadła do 2,50% (przed rokiem 2,79%). Po uwzględnieniu obecnego poziomu stawek WIBOR 3M i WIBOR 6M okazuje się jednak, że średnie oprocentowanie wzrosło do 9,12%. Jest to najwyższy odnotowany przez nas poziom średniego oprocentowania ofert kredytów z najniższym dopuszczalnym wkładem własnym odkąd zbieramy takie dane, czyli od września 2006 r. Dotychczasowy rekord pochodzi z listopada 2008 r. kiedy średnie oprocentowanie kredytu bez żadnego wkładu własnego wynosiło 8,68%.

W przypadku kredytów z wysokim (powyżej 20%) wkładem własnym sytuacja wygląda podobnie. Średnia marża spadła do 1,98% (przed rokiem 2,19%). Średnie oprocentowanie oferowanych kredytów jednak wzrosło. Przy obecnym poziomie stawek WIBOR wynosi ono 8,58%.

Zestawienie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym

Zdolność kredytowa spadła nawet o 60%
Coraz wyższe oprocentowanie kredytów w połączeniu z rekomendacją KNF bardzo mocno ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych. Wśród badanych przez nas kilku przypadków (rodzin i singli z różnym poziomem dochodów) przeciętna zdolność kredytowa najmocniej spadła dla rodziny z 2 dzieci i dochodem 6000 zł netto. W ujęciu procentowym spadek wynosi aż 60% (z 292 tys. zł do 118 tys. zł). Co ciekawe w przypadku pary z takim samym dochodem, ale bez dzieci zdolność kredytowa spadła znacznie mniej, bo o 47% (z 550 tys. zł do 292 tys. zł). Trzeba jednak dodać, że ponieważ spadek dla pary bez dzieci odbywa się ze znacznie wyższego poziomu, to różnica kwotowa jest zdecydowanie wyższa dla pary bez dzieci. Dla nich dostępna kwota kredytu spadła o 258 tys. zł, a dla pary z dziećmi o 174 tys. zł.

Dostępna kwota kredytu dla pary z dochodem 6000 zł netto

Ruszają kredyty z dopłatą
Ważnym wydarzeniem na rynku jest również start programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Pozwala on uzyskać kredyt na kwotę, która pokryje pełną cenę zakupu mieszkanie czy budowę domu. Zapewne będą jednak z niego korzystać również osoby, które mają wkład własny. Taki preferencyjny kredyt pozwala bowiem również uzyskać dopłatę w sytuacji, jeśli w okresie spłaty urodzi się drugie lub kolejne dziecko w rodzinie. Dopłata w przypadku drugiego dziecka wynosi 20 000 zł, a trzeciego i kolejnych po 60 000 zł. Jeśli więc ktoś będzie miał troje dzieci, to łącznie dostanie 80 000 zł, a jeśli czworo, to 140 000 zł. Pieniądze nie są jednak przekazywane „do ręki”, lecz trafiają do banku jako nadpłata kredytu.

Niestety w momencie tworzenia tego raportu żaden bank nie udostępnił jeszcze informacji o tym, jak będą wyglądały oferty preferencyjnych kredytów. Nie wiadomo też jakie limity cen obowiązują w przypadku chęci zaciągnięcia preferencyjnego kredytu na budowę domu (ustawa tego nie określa). Wiemy już natomiast jakie są limity dla mieszkań. Niestety w części dużych miastach będą one tak niskie, że trudno będzie znaleźć lokal w odpowiedniej cenie. Pojawiła się już jednak zapowiedź ich podwyższenia, ale jeszcze nie wiadomo kiedy taka podwyżka zostanie wprowadzona.

Limity cen mieszkań w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”

W drugim półroczu można będzie zapłacić tylko dwie raty
Dla osób, które już spłacają kredyt hipoteczny w złotych ważną informacją jest również to, że od lipca mają zacząć działać ustawowe wakacje kredytowe. Dzięki nim od lipca do grudnia będzie można zawiesić spłatę czterech rat. Trzeba będzie zapłacić tylko dwie z sześciu. Przy obecnym poziomie stawki WIBOR 3M oznacza to, że w tym okresie wydatki na poczet spłaty rat spadną z 15 106 zł do 5 035 zł. Dotyczy to kredytu na kwotę 300 000 zł na 25 lat.

Z kolei w przyszłym roku będzie można odroczyć spłatę jednej raty w kwartale, a więc do zapłaty będzie 8 z 12 rat. Takie wakacje mają być przyznawane bez prowizji i dodatkowych odsetek. Raty odroczone oczywiście nie znikną, tylko zostaną przesunięte na koniec okresu spłaty. Jeśli więc ktoś w pełni wykorzysta te wakacje kredytowe i zawiesi 4 raty w tym roku i 4 w przyszłym, to jego okres spłaty wydłuży się o 8 miesięcy.