Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, marzec 2023

Ceny mieszkań pozostają stabilne. W praktyce oznacza to, że po miesiącu niewielkich spadków przychodzą niewielkie wzrosty, później znów spadki itd. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w lutym ceny wzrosły o 1,4% m/m. W porównaniu z majem 2022 r., czyli szczytem cenowym, wciąż były jednak o 1,2% niższe. Z kolei na rynku kredytów hipotecznych, po okresie załamania popytu, sytuacja powoli zaczyna się poprawiać. Dzięki złagodzeniu przez KNF regulacji dotyczących zdolności kredytowej, dostępność kredytów w niektórych przypadkach wzrosła o ponad 100 000 zł. Dodatkowo od lipca ma zacząć działać program „Bezpieczny kredyt 2%” w ramach którego będzie można uzyskać dopłatę wynoszącą nawet 216 tys. zł.

Ceny zmieniają się jak w kalejdoskopie
W ostatnich miesiącach obserwujemy nieustanne zmiany cen mieszkań. W listopadzie spadły, w grudniu wzrosły, w styczniu ponowie spadły, a lutym znów wzrosły. Trzeba jednak dodać, że są to niewielkie zmiany i tak naprawdę w ciągu ostatnich 12 miesięcy niemal się nie zmieniły. To efekt wprowadzenia ustawowych wakacji kredytowych. Bez nich wiele osób, które zaciągnęły kredyty w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą rat, które w wielu przypadkach wzrosły mniej więcej dwukrotnie. Takie osoby zostałyby zmuszone do szybkiej sprzedaży mieszkania lub domu, co wymagałoby znacznego obniżenia ceny. Wakacje kredytowe pozwoliły znacząco zmniejszyć wydatki związane z kredytem, co zapobiegło wyprzedaży mieszkań.

Choć ceny są zbliżone (przeciętnie +2% r/r) do poziomu przed rokiem, to z punku widzenia kupującego, który ma „gotówkę” na zakup, obecna sytuacja wydaje się jednak o wiele lepsza niż wiosną 2022 r. Aktywnych ofert sprzedaży w badanych przez nas miastach jest bowiem o 14% więcej (wzrost z 99,5 tys. do 113,6 tys.). Jest więc znacznie większy wybór. Dodatkowo możliwości negocjacji ze sprzedającym są nieporównywalnie lepsze niż przed rokiem.

Mocne spadki realnych cen mieszkań

Nominalne ceny mieszkań w lutym są przeciętnie o 2% wyższe niż przed rokiem. Warto jednak dodać, że w tym czasie inflacja (wzrost cen koszyka dóbr i usług) wyniosła aż 18,4%. Przeciętnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło z kolei o 13,6%. W tym kontekście można więc powiedzieć, że realne ceny mieszkań znacząco spadły. Trzeba jednak dodać, że jeśli mieszkanie zostało kupione z myślą o wynajmie, to pocieszeniem może być to, że aż o 25% r/r wzrosła przeciętna kwota jaką można uzyskać z tego tytułu.

Wrocław i Sosnowiec z nowymi rekordami cen

Choć przeciętne zmiany są niewielkie, to jak to zwykle bywa, są pewne wyjątki. We Wrocławiu i Sosnowcu ceny wzrosły na tyle, że zostały tam ustanowione nowe rekordy. W tym pierwszym przeciętna cena wynosi już 10 600 zł, czyli o 6% więcej niż przed rokiem. W Sosnowcu jest to z kolei 6 458 zł co oznacza wzrost o 8%. Warto też zwrócić uwagę na Rzeszów. Tam w lutym przeciętna cena co prawda minimalnie spadła, ale wciąż jest o 9% wyższa niż przed rokiem.

Na drugim biegunie mamy Radom, gdzie ceny są już o 4% niższe niż przed rokiem. W Gdynia ceny spadły o 3% r/r, a w Toruniu o 2% r/r).

Przeciętne ceny mieszkań w lutym 2023 r.

To może być koniec spadków cen

Choć w ujęciu realnym (uwzględniając inflację) ceny mieszkań nadal będą spadały, to spadki cen nominalnych prawdopodobnie już za chwilę się skończą. Z jednej strony będzie wpływał na to odradzający się popyt. Początkowo napędzany przez program „Bezpieczny kredyt 2%”, a w przyszłym roku potencjalnie także przez obniżki stóp procentowych. Z drugiej strony mamy kwestię kosztów budowy nowych mieszkań. Co prawda ceny części materiałów budowlanych zaczęły wreszcie spadać (np. wybrane produkty ze stali), to jednocześnie znacząco podrożały kategorie takie jak cegły, cement i beton. Wciąż rosną też wynagrodzenia pracowników. Ciężko więc mówić o tańszej budowie mieszkań. W rezultacie ceny w najbliższym czasie będą stabilne, a w niektórych miastach mogą nawet nieco wzrosnąć.

Dopłata z programu „Bezpieczny kredyt 2%” może wynieść nawet 216 tys. zł

Na rynku kredytów hipotecznych zauważalny jest wzrost popytu. Jego przyczyną jest wzrost zdolności kredytowej i planowane na lipiec prowadzenie programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Zdolność kredytowa wzrosła o ok. 16% ze względu na złagodzenie przez KNF Rekomendacji S. Dzięki temu niektórzy wnioskodawcy mogą uzyskać nawet o ponad 100 000 zł wyższy kredyt.

Z kolei popularność zapowiadanego programu „Bezpieczny kredyt 2%” wynika z dwóch elementów. Po pierwsze dostępna kwota kredytu będzie o ok. 30% wyższa niż dla zwykłego kredytu hipotecznego. Dodatkowo w ramach dopłat będzie można uzyskać nawet 216 tys. zł. Wysokość dopłat będzie zależała od kwoty kredytu, okresu spłaty oraz tego jak zmieni się poziom stóp procentowych po pierwszych 5 latach spłaty. Podana kwota zakłada, że za 5 lat, średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie do 5%.

Oczywiście dopłaty nie będą wypłacane jednorazowo, lecz przez 10 lat będą pomniejszały wysokość rat. Poniższe tabele prezentują ile mniej więcej może wynieść suma dopłat oraz pierwsza rata kredytu po uwzględnieniu dopłaty, dla różnych kwot kredytu i okresów spłaty.

Szacunkowa suma dopłat jakie można uzyskać do „Bezpiecznego kredytu 2%” przez 10 lat

Szacunkowa wysokość pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%” po uwzględnieniu dopłaty