Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, marzec 2023
W ostatnich miesiącach stawki najmu mieszkań ustabilizowały się. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od września 2022 r. mamy do czynienia z karuzelą wzrostów i spadków, ale w większości miast stawki zmieniają się bardzo nieznacznie. Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem najem jest droższy we wszystkich 16 badanych przez nas miastach, a średni wzrost wynosi 24%. Dla osób, które chciałyby przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego dobrą informacją jest wzrost dostępnej kwoty kredytu hipotecznego wywołany złagodzeniem przez KNF regulacji dotyczących wyliczania zdolności kredytowej. Jeszcze łatwiej będzie dokonać takiej przeprowadzki w drugiej połowie roku, gdy zacznie działać program „Bezpieczny kredyt 2%”.
Analizując ceny najmu mieszkań w różnych miastach w Polsce i porównując je do cen sprzed roku, można zauważyć, że największy wzrost odnotowano w Rzeszowie (40%), Krakowie (36%), Warszawie (31%) i Wrocławiu (31%). Po tych podwyżkach wciąż jednak najdrożej jest w Warszawie, gdzie przeciętny koszt wynosi 75 zł za metr kwadratowy. Wrocław i Kraków również plasują się w czołówce pod względem kosztów najmu, gdzie cena za metr kwadratowy wynosi odpowiednio 64 zł i 62 zł. W miastach takich jak Częstochowa i Sosnowiec ceny najmu mieszkań są stosunkowo niskie w porównaniu z innymi miastami. Niemniej jednak, w ciągu ostatniego roku koszty najmu mieszkań w tych miastach wzrosły o 14% i 24% odpowiednio.
Tak duże wzrosty kosztów najmu były oczywiście związane z nagłym pojawianiem się ogromnego popytu ze strony uchodźców uciekających przed wojną w Ukrainie.
Od września stawki najmu są stabilne
Sytuacja jednak zaczyna wyglądać inaczej, jeżeli patrzymy na świeższe dane. W większości miast nie odnotowano dużych zmian w kosztach najmu mieszkań w ciągu ostatnich miesięcy. Ceny w ofertach dodanych w lutym w analizowanych przez nas 16 miastach przeciętnie spadły o 0,39% w porównaniu ze styczniem. Przypomnijmy jednak, że w styczniu wzrosły o 1,32%. We wcześniejszych miesiącach również na przemian rosły i spadały.
W porównaniu z wrześniem 2022r., kiedy zakończył się okres wzrostów, większe zmiany pojawiły się w Rzeszowie (+10%), Sosnowcu (+9%) i Gdyni (-9%).
Stawki najmu w lutym 2023 r.
Liczba ofert najmu wróciła do poziom sprzed roku
W ostatnich miesiącach na rynku najmu widać stopniowy wzrost liczby ofert. Przypomnijmy, że wojna w Ukrainie spowodowała ogromny napływ imigrantów, którzy musieli przecież gdzieś zamieszkać. W rezultacie wiosną 2022 r. liczba ogłoszeń o wynajmie spadła o ponad 40%. Powrót liczby ogłoszeń do poziomu sprzed wojny sygnalizuje, że popyt nareszcie został zaspokojony, a podaż zaczyna przeważać nad popytem. Oczywiście nie oznacza to, że nie ma na rynku osób poszukujących mieszkania na wynajem. Wręcz przeciwnie, takich osób nie brakuje. Jednak teraz nie są to już zdesperowani uchodźcy, gotowi wynająć cokolwiek prawie za wszelką cenę. Obecnie mieszkań na wynajem szukają osoby, które chcą zmienić mieszkanie na lepsze, w korzystniejszej lokalizacji, za lepszą ceną.
Rentowność inwestycji w mieszkanie wynosi średnio 5,49% netto
Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem rosła prawie przez cały 2022 rok. Przyczyną tego był wzrost stawek najmu, a później spadki cen mieszkań. W lutym ta tendencja została zatrzymana. Niewielki spadek stawek najmu w połączeniu z delikatnym odbiciem ofertowych cen sprzedaży mieszkań sprawiło, że minimalnie pogorszyła się rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Obecnie przeciętna rentowność netto wynosi 5,49%, co jest odpowiednikiem lokaty bankowej z oprocentowaniem 6,78%. Przed miesiącem było to 5,61% (odpowiednik 6,93%).
Rentowność w przypadku zakupu mieszkania bez udziału kredytu
Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania 50 m2 bez udziału kredytu, przy założeniu, że jest ono zamieszkane przez 12 miesięcy w roku. Uwzględniono wszystkie koszty, czyli prowizję pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).
Coraz łatwiej o przeprowadzkę z najmowanego do własnego
W ostatnich miesiącach wiele osób nie było w stanie przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. Taka potrzeba zwykle pojawia się w momencie, gdy para planuje założyć rodzinę. Niestety wysokie stopy procentowe i regulacje KNF sprawiły, że uzyskanie kredytu hipotecznego do niedawna było bardzo trudne. Na szczęście KNF złagodziła zapisy Rekomendacji S i dostępna kwota kredytu wzrosła w niektórych przypadkach o ponad 100 000 zł. Dodatkowo od lipca ma ruszyć program „Bezpieczny kredyt 2%”. Osoby, które będą z niego korzystały prawdopodobnie będą mogły uzyskać o ok. 30% wyższą kwotę kredytu niż obecnie. Kumulacja tych dwóch czynników sprawi, że osoby, które będą spełniały warunki programu (np. nigdy nie miały mieszkania, wiek do 45 lat) i które mają stały dochód, powinny bez problemu uzyskać kredyt. Dodatkowo, dzięki dopłatom, raty takiego kredytu będą dość niskie. Dla przykładu przy kredycie na 300 000 zł na 30 lat, rata zwykłego kredytu wynosi ok. 2 307 zł, a kredytu z dopłatą 1 546 zł.
