Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, maj 2023

Po dwóch miesiącach przewagi spadków na rynek najmu powróciły wzrosty. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w kwietniu najem zdrożał w 10 miastach, w pięciu koszty spadły, a w Poznaniu pozostały na poziomie z marca. Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem stawki w badanych miastach są wyraźnie wyższe, przeciętnie o 8,8%. Liczba dostępnych ofert najmu w badanych miastach (35 tys.) nieco spadła w porównaniu z marcem, ale wciąż jest na poziomie, który pozwala bez problemu znaleźć odpowiednie mieszkanie. Popyt na najem może w kolejnych miesiącach spaść ponieważ w większości miast najem będzie droższy niż wyniesie rata „Bezpiecznego kredytu 2%”.

Wzrost kosztów najmu w ciągu ostatnich 12 miesięcy (przeciętnie o 8,8%), to w dużej efekt tego co działo się wiosną ubiegłego roku. Nagle pojawił się ogromny popyt – napływu uchodźców wskutek wojny w Ukrainie. Podaż mieszkań na wynajem była zbyt niska, aby temu podołać więc ceny mocno wzrosły. Największe zmiany w porównaniu z kwietniem 2022 r. pojawiły się w Rzeszowie (18%), Warszawie (16%) oraz Krakowie (13%).

W ostatnich kilku miesiącach stawki najmu były już jednak dość stabilne. Od stycznia średnia zmiana to zaledwie 0,1%. Było to możliwe ponieważ zdecydowanie wzrosła dostępność mieszkań na wynajem. W kwietniu 2022 r. w badanych miastach odnotowaliśmy tylko 18 tysięcy aktywnych ogłoszeń. W kwietniu tego roku było to już 35 tysięcy, a więc niemal 2-krotnie więcej. To jednak wciąż mniej niż 2 lata temu (53 tys.). Przypomnijmy jednak, że gdy ofert było tak dużo, to stawki najmu spadały. Wydaje się więc, że dla badanych przez nas miast liczba aktywnych unikalnych ofert na poziomie pomiędzy 30 a 40 tys. jest poziomem równowagi adekwatnym do normalnych warunków rynkowych. Poziom taki nie powoduje ani drastycznych wzrostów ani mocnych spadków cen.

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to od stycznia najmocniej wzrosły stawki najmu w Lublinie (5%). Z kolei największe spadki odnotowaliśmy we Wrocławiu (-6%).

Stawki najmu w kwietniu 2023 r.

Rentowność inwestycji w mieszkania powoli spada

W 2023 r. konsekwentnie, choć bardzo powoli, pogorszają się wskaźniki opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem. Choć stawki najmu są stabilne, to rosną ceny mieszkań. W naszym majowym raporcie o cenach mieszkań pisaliśmy, że aż w 7 miastach odnotowaliśmy najwyższe ceny w historii. Wyższa cena zakupu przy stabilnych przychodach z najmu oznacza mniejszy zysk.

Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) wynosi przeciętnie 6,7% (7,0% w styczniu). Najwyższa jest w Sosnowcu (7,7%), który po dłuższej przerwie wrócił na piedestał rentowności. Najmniejsza jest z kolei w Poznaniu (5,9%).

Po uwzględnieniu w wyliczeniach podatku (ryczałt 8,5%) i doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, rentowność zakupu 50-metrowego mieszkania wynosi przeciętnie 5,4%. To przy założeniu , że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku oraz zakupu bez udziału kredytu. To tyle ile można zarobić na lokacie z oprocentowaniem 6,7%.

Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu

Rata „Bezpiecznego kredytu 2%” zwykle będzie niższa niż koszt najmu

Dla wielu osób, które chciałyby zmienić mieszkanie najmowane na własne mamy dobre informacje. Aż w 13 z 16 badanych przez nas miast pierwsza rata „Bezpiecznego kredytu 2%” o okresie spłaty 30 lat będzie niższa niż koszt najmu nawet w przypadku braku wkładu własnego. Gdy wydłużymy okres do 35 lat, to raty będą niższe niż koszt najmu we wszystkich badanych miastach. Warto też dodać, że jeśli ktoś będzie posiadał wkład własny, to oczywiście rata będzie jeszcze niższa niż w naszych wyliczeniach. Kolejną dobrą informacją jest to, że w pierwszych 10 latach spłaty raty takiego kredytu są malejące. Korzyści z miesiąca na miesiąc będą więc coraz większe.

Najbardziej opłacalna będzie taka zamiana w Szczecinie. Pierwsza rata preferencyjnego kredytu, przy okresie spłaty 30 lat, będzie o 416 zł niższa niż koszt najmu. Na kolejnych miesiącach jest Warszawa (367 zł) i Sosnowiec (349 zł). Z kolei rata wyższa niż stawka najmu, przy okresie spłaty 30 lat, pojawi się w Poznaniu (61 zł), Białymstoku (31 zł) i Gdyni (13 zł).

Porównanie kosztu najmu i pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%”
(dla mieszkania 45 m2, okres spłaty kredytu 30 lat, brak wkładu własnego)

Oczywiście należy dodać, że nawet jeśli rata i koszt najmu są do siebie zbliżone, to w długim okresie bardziej opłata się zakup. Kupione mieszkanie w każdej chwili można sprzedać i w ten sposób odzyskać część pieniędzy wydanych na spłatę rat. Tych wydanych na najem nie da się natomiast odzyskać. Poza tym raty płaci się tylko do momentu spłaty zadłużenia, a za najem trzeba płacić zawsze, gdy mieszkamy w danym mieszkaniu.

Najem oczywiście także ma zalety. Daje dużo większą mobilność. Mieszkanie można zmienić bardzo szybko. Nie wymaga tak wielu formalności, ani posiadania zdolności kredytowej. W początkowym etapie kariery zawodowej wydaje się więc lepszym rozwiązaniem.

Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 15 809 ogłoszeń najmu oraz 34 459 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (nowo dodane, z pominięciem duplikatów). Publikujemy tylko wyniki, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 IV 2023 r.