Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, czerwiec 2023

Ceny mieszkań powoli rosną. Od stycznia do maja stawki ofertowe wzrosły przeciętnie o 4% i zapewne dalej będą rosły. W całym roku wzrost może wynieść między 5% a 10%. Przyczyną poprawy nastrojów na rynku jest start programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Jego zaletą są nie tylko dopłaty pomniejszające raty, ale również znacznie wyższa dostępna kwota kredytu oraz brak wymogu posiadania wkładu własnego. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w badanych przez nas 17 miastach, uwzględniając dopłaty i obecny poziom cen mieszkań, przy racie wynoszącej 1500 zł będzie można kupić od 52 m2 w Sosnowcu do 22 m2 w Warszawie.

W maju w porównaniu z kwietniem ceny mieszkań wzrosły minimalnie, bo o 0,4%. W sumie od stycznia wzrost wynosi już jednak 4% i wśród 17 badanych miast aż w 15 odnotowaliśmy wzrosty. Z drugiej jednak strony jest jeszcze wiele miast, w których ceny są wciąż niższe niż przed rokiem. Przypomnijmy, że w maju 2022 r. odnotowaliśmy szczyt cenowy i w kolejnych miesiącach ceny zaczęły stopniowo spadać. Dopiero od lutego tego roku mieszkania systematycznie drożeją, ale przeciętnie są jedynie o 1% wyższe niż przed rokiem. Spadki udało się odrobić w 9 z 17 badanych miast. Aż w 8 z 17 stawki są wciąż niższe niż w maju 2022 r.

Miasta, w których zauważalnie udało się przebić poziomy cen sprzed roku, to Katowice (+21%), Lublin (+4%) i Wrocław (+4%). Z kolei wciąż znacznie taniej niż przed rokiem jest w Sosnowcu (-8%), Szczecinie (-5%) i Częstochowie (-3%).

Przeciętne ceny mieszkań w maju 2023 r.

W Katowicach wysyp drogich ofert
Szczególną uwagę przykuwa bardzo wysoka zmiana cen w Katowicach. W ciągu 12 miesięcy mediana cen ofertowych wzrosła tam aż o 21%. W ogromnym stopniu wpłynął na to aż 12% wzrost w maju w porównaniu z kwietniem.

Tak duży wzrost w Katowicach wynika z wprowadzenia w ostatnim czasie do sprzedaży bardzo wielu ofert nowych mieszkań z cenami znacznie przewyższającymi wcześniejsze poziomy. Dla przykładu w jednej z inwestycji deweloperskich średnia cena to 11 000 zł za m2. Dla porównania przeciętna cena w tym mieście w ostatnich 12 miesiącach wynosiła ok. 7 500 zł za m2. Duża liczba drogich ofert mocno podbiła medianę cen.

Co dalej z cenami mieszkań
Jeśli chodzi o prognozy na kolejne miesiące, to możliwe są dalsze wzrosty cen, ale raczej niewielkie. Zakładamy, że patrząc na cały rynek wzrost w tym roku nie przekroczy 10%. Program „Bezpieczny kredyt 2%” nie jest bowiem w stanie wywołać prawdziwego boomu na rynku. Jest skierowany do dość wąskiej grupy nabywców – osób, które nigdy wcześniej nie posiadały domu ani mieszkania, w wieku do 45 lat. Pierwszy z warunków spełniają głównie osoby urodzone w latach 90-tych, kiedy rodziło się już znacznie mniej dzieci niż w latach 80-tych. Liczba uczestników będzie więc niższa niż w poprzednich programach.

Oczywiście w początkowym okresie chętnych będzie bardzo wielu ze względu na tzw. odłożony popyt. Ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych najmocniej dotknęły osoby młode, będące jeszcze w początkowym etapie kariery zawodowej. Z tego względu przez wiele miesięcy takie osoby nie mogły uzyskać kredytu i kupić mieszkania. Teraz nagle będą mieli taką możliwość, więc zapewne z niej skorzystają.

Ten zwiększony popyt utrzyma się jednak maksymalnie przez 12 miesięcy. Później będzie przygasał. Dlatego kluczowy dla cen mieszkań będzie poziom stóp procentowych. Jeśli stopy szybko spadną do poziomów znacznie niższych niż obecnie, to pojawi się kolejna fala popytu ze strony innych uczestników rynku. Jeśli natomiast stopy procentowe będą spadały powoli lub utrzymają się na obecnym poziomie, to ceny mieszkań będą stabilne lub nawet powrócą niewielkie spadki.

Jakie duże mieszkanie można kupić za „Bezpieczny kredyt 2%”?
Preferencyjny kredyt teoretycznie można uzyskać na zakup dowolnego mieszkania, zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Nie ma ani limitu ceny za m2, ani limitu powierzchni lokalu. Jedynie kwota kredytu jest ograniczona do 500 000 zł w przypadku singla i 600 000 zł dla małżeństwa lub rodziny z przynajmniej jednym dzieckiem. Dodatkowo można też posiadać do 200 000 zł wkładu własnego, więc mieszkanie można kupić maksymalnie za 700 000 zł lub 800 000 zł.

W praktyce wielkość mieszkania będzie jednak ograniczała dostępna kwota kredytu i wysokość raty, jaką jest w stanie spłacić dana osoba. Policzyliśmy więc jak duże mieszkanie można kupić w poszczególnych miastach za „Bezpieczny kredyt 2%” przyjmując różne poziomy raty (pomniejszonej o dopłatę). Założyliśmy, że mieszkanie jest kupowane po przeciętnej cenie dla danego miasta.

Wśród badanych przez nas 17 miast największy metraż można nabyć w Sosnowcu. Przy racie (obniżonej już o dopłatę) wynoszącej 1000 zł miesięcznie można nabyć kawalerkę o powierzchni 34 m2. Z kolei jeśli kogoś stać na ratę 3000 zł, to może sobie kupić aż 103 m2. Najmniejsze metraże są dostępne w Warszawie, ponieważ tam ceny są najwyższe wśród badanych miast. Rata wynosząca 1000 zł pozwoliłaby nabyć jedynie 15 m2 po średniej cenie. W przypadku raty wynoszącej 3000 zł można kupić mieszkanie o powierzchni 45 m2.

Ile m2 można kupić przy określonej racie „Bezpiecznego kredytu 2%

Ile wyniesie suma dopłat, jakie można uzyskać w ciągu 10 lat spłaty
Jeśli chodzi o sumę dopłat jaką może zyskać uczestnik programu, to będzie ona uzależniona od kwoty kredytu, okresu spłaty i poziomu stóp procentowych zarówno w momencie udzielania kredytu jak i po 5 latach spłaty. Im wyższa kwota kredytu i im dłuższy okres spłaty tym dopłata będzie wyższa. Warto też dodać, że dopłaty najprawdopodobniej będą zdecydowanie wyższe w pierwszych 5 latach spłaty niż w kolejnej pięciolatce. Będzie tak z dwóch powodów. Po pierwsze zadłużenie w systemie rat malejących dość szybko spada, a im niższe zadłużenie tym niższa dopłata. Po drugie za 5 lat prawdopodobnie będą obwiązywały znacznie niższe stopy procentowe niż obecnie (o ile znów nas nie zaskoczy coś nieprzewidywalnego).

Biorąc te czynniki pod uwagę możemy oszacować, że w przypadku kredytu na 300 000 zł na 30 lat suma dopłat wyniesie ok. 100 000 zł. Założyliśmy jednak, że za 5 lat średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniesie 5%. Jeśli będzie wyższe to dopłaty będą wyższe, a jeśli stopy procentowe spadną mocniej to i wysokość dopłat będzie niższa.

Warto dodać, że wyliczenie nie uwzględnia nadpłat takiego kredytu. Tymczasem przepisy przewidują wiele możliwości dokonywania nadpłat, które nie powodują utraty dopłat. Nadpłata zmniejszy jednak zadłużenie, więc jej wynikiem byłyby niższe dopłaty. Takie rozwiązanie w niektórych przypadkach mogłoby być korzystane dla klienta, ponieważ dopłata nie pokrywa całych odsetek. Ich część klient spłaca samodzielnie.

Szacowana wysokość dopłat do „Bezpiecznego kredytu 2%” o okresie spłaty 30 lat