Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, sierpień 2023
Na rynek nieruchomości powróciła gorączka. Znów zdarzają się przypadki, gdy klienci dzwonią i chcą zarezerwować mieszkanie bez oglądania. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że aż w 8 z 17 badanych miast ceny w lipcu ustanowiły nowe rekordy. Dla przykładu we Wrocławiu po raz pierwszy przekroczony został poziom 11 000 zł za m2. Wzrost cen potwierdzają też dane NBP na temat cen taksacyjnych. Z kolei na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest ogromny popyt na „Bezpieczny kredyt 2%”. Po cichu spada też oprocentowanie zwykłych kredytów hipotecznych. Dwa banki oferują oprocentowanie poniżej 7%, podczas gdy jeszcze kilka miesięcy temu standardem było oprocentowanie powyżej 9%.
W lipcu rynek nieruchomości przeżywał boom podobny do tego, który pamiętamy z czasów ultraniskich stóp procentowych. Mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki głównie dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2%”. W ciągu miesiąca złożono ponad 18 tysięcy wniosków kredytowych, które w zdecydowanej większości przypadków dotyczyły zakupu mieszkania. Oczywiście takiego tempa nie da się utrzymać w dłuższym okresie. Trudno jednak określić jak duży jest tzw. odłożony popyt, a więc jak długo będzie tak duże zainteresowanie programem.
W tym roku najbardziej rozgrzane rynki nieruchomości (wśród badanych miast), to Katowice, Kraków i Sosnowiec. We wszystkich ceny w lipcu były o 13% wyższe niż grudniu 2022 r. Oprócz nich dwucyfrowy wzrost (+10%) odnotowaliśmy jeszcze tylko w Warszawie. Z kolei ceny niższe niż w grudniu 2022 r. obowiązywały tylko w Gdańsku (-4,5%) i Szczecinie (-0,1%).
Rekordowe ceny w 8 miastach
Jeśli chodzi o zmiany, które zaszły tylko w minionym miesiącu, to uwagę zwraca przede wszystkim sporo rekordów. Najwyższe przeciętne ceny w historii odnotowaliśmy w Białymstoku (8 898 zł za m2), Krakowie (12 664 zł za m2), Lublinie (8 878 zł za m2), Łodzi (7 903 zł za m2), Sosnowcu (6 480 zł za m2), Toruniu (7 997 zł za m2), Warszawie (14 265 zł za m2) i Wrocławiu (11 279 zł za m2). W tym ostatnim mieście po raz pierwszy przekroczony został poziom 11 000 zł za m2.
Warto jednak dodać, że lipcu odnotowaliśmy też spadki cen. Nieco taniej niż w czerwcu było w Gdańsku (-4%), Gdyni (-1,5%), Bydgoszczy (-1%), Szczecinie (-1%) oraz Rzeszowie (-0,8%).
Przeciętne ceny mieszkań w lipcu 2023 r.
Uwagę zwraca też znaczący spadek liczby aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W lipcu w 17 badanych miastach odnotowaliśmy 102 710 unikalnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń. To oznacza spadek o ponad 7 000 (6,6%) ogłoszeń w ciągu zaledwie miesiąca.
Dane NBP potwierdzają ożywienie na rynku
Przy okazji warto wspomnieć o opublikowanych niedawno danych NBP, które pokazują jak zmieniały się ceny transakcyjne w II kw. 2023 r, czyli jeszcze przed startem „Bezpiecznego kredytu 2%”. Wynika z nich, że wzrost cen to nie tylko efekt wyższych stawek w ogłoszeniach sprzedaży. Kupujący w większości miast faktycznie płacili więcej niż w I kw. 2023 r. Na rynku pierwotnym stawki wzrosły w 10 z 17 miast, a na wtórnym aż w 14 z 17 miast.
Bezpieczny kredyt jak świeże bułeczki
Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem był oczywiście strat programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Jego ogromna popularność, to efekt z jednej strony dużego popytu, który kumulował się przez wiele miesięcy, gdy młodzi ludzie mieli ogromne trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Jednocześnie program ma wiele zalet – pozwala uzyskać kredyt bez wkładu własnego, na stosunkowo wysoką kwotę i z bardzo niską ratą, którą bardzo mocno obniżają dopłaty.
Suma dopłat może wynieść 201 tys. zł
Dla przykładu kupując mieszkanie o powierzchni 45 m2 w Warszawie i zakładając 10% wkładu własnego, suma dopłat uzyskanych w ciągu 10 lat może wynieść aż 201 427 zł. To przy założeniu, że za 5 lat oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie do 5%. Jeśli będzie wyższe, to i dopłaty będą wyższe. W innych miastach suma dopłat do takiego mieszkania będzie niższa, ponieważ tańsze są tam mieszkania. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby kupić większe mieszkanie i w ten sposób podwyższyć sumę dopłat. W Warszawie będzie to trudne, ponieważ kwota kredytu jest już bardzo bliska maksymalnego poziomu 600 000 zł (przy 45 m2 i 10% wkładu własnego).
Rata niższa o ponad 1/3
Pierwsza rata preferencyjnego kredyt udzielonego na zakup opisanego wyżej mieszkania w Warszawie wyniesie 2 568 zł. Dla porównania w przypadku zwykłego kredytu rata na takie samo mieszkanie wyniosłaby 4 008 zł (w systemie raty stałej). Bezpieczny kredyt ma więc o ponad 1/3 niższą ratę. W innych miastach wygląda to analogicznie jak w przypadku kwot dopłat. W przypadku mieszkania o powierzchni 45 m2 kwotowa różnica między ratą kredytu z dopłatą i zwykłego kredytu jest mniejsza niż w Warszawie. W innych miastach można jednak kupić większe mieszkanie i tym samym zyskać więcej, a w Warszawie zakup lokalu większego niż 45 m2 będzie wymagał wyższego wkładu własnego lub poszukiwania oferty z ceną znacznie poniżej średniej.
Szacowana rata i suma dopłat przy zakupie mieszkania 45 m2
(okres spłaty 30 lat, wkład własny 10%)
W dwóch bankach stałe oprocentowanie kredytu poniżej 6%
W dłuższym okresie kluczowy dla sytuacji na rynku nieruchomości będzie jednak popyt na zwykłe kredyty hipoteczne. Ten popyt będzie w dużej mierze zależny od poziomu stóp procentowych. Co ciekawe, choć dopiero czekamy na pierwszą obniżkę stóp, to oprocentowanie w ofertach kredytów już zaczęło spadać. Jest to efekt spadku stawki WIBOR oraz coraz niższych stawek oprocentowania stałego. Dla przykładu średnie oprocentowanie stawek stałych dla kredytów z wysokim (powyżej 20%) wkładu własnego wynosi 7,42%, a dwa banki oferują poniżej 7%. Dla porównania w listopadzie 2022 r. średnia wynosiła aż 9,36% i rzadkością były oferty poniżej 8%.
W kolejnych miesiącach stawki oprocentowania zapewne dalej będą spadały, ale zanim dojdziemy do w miarę atrakcyjnych poziomów (poniżej 5%) minie jeszcze sporo czasu. Atrakcyjność kredytów stopniowo będzie się jednak poprawiać. Jednocześnie obniżki stóp procentowych będą zwiększać opłacalność inwestowania w mieszkania na wynajem w porównaniu z lokatami bankowymi czy obligacjami. To jednak też będzie wymagało czasu. W najbliższych miesiącach właściciele mieszkań na wynajem będą zmagali się z niższym popytem ze względu na liczne przeprowadzki z lokali najmowanych do własnych, co będzie efektem programu „Bezpieczny kredyt 2%”.
Co czeka rynek nieruchomości w kolejnych miesiącach
W krótkim terminie kluczowe będzie to jak długo utrzyma się ogromny popyt na „Bezpieczny kredyt 2%”. Jeśli do końca roku, to wzrost cen na całym rynku w 2023 r. może przekroczyć 10%, a więc przebić naszą czerwcową prognozę. Jeśli jesienią nastąpi uspokojenie i stabilizacja cen, to rok zakończymy wzrostem poniżej 10%. Obecnie bardzo trudno ocenić jak wiele osób spełniających warunki programu skorzysta z niego w najbliższym czasie.
W długim okresie kluczowe będzie tempo obniżek stóp procentowych i to do jakiego poziomu one spadną. Znaczne obniżki (o ponad 2 pp.) w połączeniu z rosnącymi wynagrodzeniami będą napędzały wzrosty cen. Jednocześnie coraz większe znaczenie będzie miała demografia i imigracja. Swoje pierwsze mieszkania będą bowiem kupowały osoby urodzone w latach 90-tych, a wtedy rodziło się już znacznie mniej dzieci niż w latach 80-tych. Ceny będą rosły tam, gdzie będzie popyt na mieszkania. W wyludniających się regionach będzie z kolei coraz więcej pustych lokali, co spowoduje stabilizację lub nawet spadki cen.
