Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, wrzesień 2023
Jak co roku sierpień był wyjątkowym miesiącem na rynku najmu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że jednocześnie mocno wzrosła liczba ogłoszeń o wynajmie i wzrosły stawki podawane w ogłoszeniach. Liczba nowo dodanych ogłoszeń w ciągu zaledwie miesiąca wzrosła aż o 19%. Z kolei ceny w tych ogłoszeniach były średnio o 2,5% wyższe niż w lipcu. Zwykle tak duże wzrosty liczby ogłoszeń powodowały spadki stawek. W sierpniu jest to jednak normalna sytuacja. Właściciele mieszkań zdecydowali się przetestować możliwość podwyższenia stawek i w zależności od reakcji najemców, będą je obniżać lub dalej podwyższać. Ta druga opcja w krótkim terminie jest możliwa, ponieważ mocniejszy spadek popytu na najem, wywołany przez „Bezpieczny kredyt 2%”, najprawdopodobniej pojawi się dopiero pod koniec roku.
Od października 2022 r. na rynku najmu mieliśmy stabilizację stawek. Czerwiec, lipiec i sierpień przyniosły jednak wzrosty. Początkowo były one niewielkie, ale w sierpniu nastąpiło wyraźne przyspieszenie – wzrost o 2,5% m/m. Stawki wzrosły aż w 14 z 17 badanych miast. Jest jednak jeszcze za wcześnie, żeby ogłosić koniec stabilizacji i początek nowego trendu wzrostowego. Warto bowiem pamiętać, że sierpień jest specyficznym miesiącem. Poprzedza wrzesień, który jest zawsze najgorętszym okresem jeśli chodzi o popyt na najem. Mieszkań na kolejny rok akademicki szukają wtedy studenci. Sierpień jest więc czasem, kiedy wynajmujący mogą przetestować możliwość podwyższania cen. Jeśli nie znajdą chętnych, to będą musieli obniżyć stawki we wrześniu.
W Gdyni w 2 miesiące najem zdrożał aż o 13%
Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to nowe oferty wynajmu ponownie najmocniej podrożały w Gdyni. Przypomnijmy, że w lipcu wzrosły o 5,6% m/m, a w sierpniu o 7,6% m/m. W ciągu dwóch miesięcy mamy więc wzrost o aż o 13%. Zwracamy jednak uwagę, że były to miesiące wakacyjne, a Gdynia w tym okresie jest zalewana przez turystów. Być może, podobnie jak przed rokiem, koniec wakacji przyniesie tam spadek stawek.
Inne miasta, w których stawki mocno wzrosły w sierpniu to Sosnowiec (+6,7%) i Częstochowa (+5,9%). Niewielkie spadki w nowych ofertach wystąpiły jedynie w trzech miastach: w Bydgoszczy (-1,8%), Białymstoku (-0,9%) oraz Lublinie (-0,5%).
Koszty najmu za m2 w sierpniu 2023 r.
Średnio najem jest o 5% droży niż rok temu
Z kolei w ujęciu rocznym najmocniej wzrosły stawki w Sosnowcu (+11%), Warszawie (8%), Rzeszowie (7%) i Katowicach (7%). Minimalnie taniej niż przed rokiem było jedynie we Wrocławiu (-0,2%). Średnio koszty najmu były o 5% wyższe niż przed rokiem.
Liczba ogłoszeń o wynajmie mocno wzrosła
Podaż dynamicznie się zwiększa – w sierpniu nowych unikalnych ofert wynajmu mieszkań opublikowano aż o 19,5% więcej niż w lipcu, a łączna oferta w sierpniu była o 9,6% większa niż w lipcu. Tak duży przyrost oferty daje nadzieję na spadek stawek we wrześniu lub październiku. Jeżeli się okaże, że spora część ofert nie zniknie z rynku, można będzie się spodziewać spadków cen wynajmu. Nic nie jest jednak przesądzone. Wszystko zależy od tego jak duży będzie popyt.
Bezpieczny kredyt wciąż tańszy niż najem
W sierpniu wzrosły zarówno ceny mieszkań jak i stawki najmu. Pomimo tych zmian nadal we wszystkich badanych miastach koszt najmu jest wyższy niż rata „Bezpiecznego kredytu 2%”. W przypadku mieszkania o powierzchni 40 m2 największa równica w tych kwotach występuje w Gdańsku. Rata preferencyjnego kredytu jest tam aż o 689 zł niższa niż stawka najmu. Na kolejnych miejscach są: Szczecin (588 zł), Sosnowiec (545 zł) i Warszawa (487 zł). W tych miastach przenosiny z mieszkania najmowanego do własnego daje największe korzyści.
Z tego też powodu przewidujemy, że za kilka miesięcy znacząco spadnie popyt na najem. Obecnie wiele wniosków o preferencyjny kredyt wciąż jest rozpatrywanych. Poza tym wykończenie mieszkania też wymaga trochę czasu. Wpływ „Bezpiecznego kredytu 2%” na rynek najmu jest więc opóźniony 3-4 miesiące. Dlatego ten spadek popytu pojawi się dopiero pod koniec roku.
Porównanie kosztu najmu i pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%”
(dla mieszkania 40 m2, okres spłaty kredytu 30 lat, brak wkładu własnego)
Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem to średnio 6,6% brutto
Wskaźnik rentowności wynajmu delikatnie odbił – rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) w sierpniu wyniosła przeciętnie 6,6%. Przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%) to rentowność 50-metrowego mieszkania jest obecnie na poziomie 5,3% netto. Dotyczy to zakupu bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku.
Najlepszy zwrot z zainwestowanej w mieszkanie na wynajem złotówki można osiągnąć w Sosnowcu (6,4% netto) oraz Gdańsku i Szczecinie (po 5,9% netto), a najgorszy w Toruniu (4,6% netto) oraz Białymstoku i Krakowie (po 4,7% netto).
Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty
(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)
