Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, III kw. 2023

Na rynek najmu powróciły spadki stawek. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że we wrześniu w porównaniu z sierpniem spadły o 1%. Przyczyną jest wysyp ofert kierowanych do studentów. Studenci zwykle porównują jednak stawki z poziomem, jaki płacili w poprzednim roku akademickim. W tym ujęciu mamy wzrost kosztu najmu o 2,5%. Zmiany na tym rynku są jednak minimalne w porównaniu do tego, co dzieje się w ostatnim czasie z cenami mieszkań. Ich wzrosty są tak mocne, że wymuszają zaciąganie zdecydowanie wyższych kredytów, co ogranicza korzyści z przeprowadzki z najmowanego do własnego mieszkania. Od lipca roczna korzyść z przeprowadzki spadła z 5 503 zł do 3 703 zł.

W III kwartale na rynku najmu kluczowy jest wrzesień. Co roku w tym miesiącu obserwujemy zdecydowany wzrost zarówno popytu jak i podaży. Kumuluje się wtedy popyt ze strony studentów, którzy szukają mieszkań na kolejny rok akademicki. Jednocześnie wystawianych jest w tym czasie wiele ogłoszeń o wynajmie, które są kierowane właśnie do tej grupy. Tak było również w tym roku. Liczba aktywnych ogłoszeń w 17 badanych przez nas miastach wyniosła we wrześniu aż 76 tysięcy, czyli w ciągu zaledwie dwóch miesięcy przybyło ponad 10 tysięcy ogłoszeń.

Po trzech miesiącach wzrostów stawki w ogłoszeniach spadły. We wrześniu były o 1,06% niższe niż w sierpniu. Największe spadki zaobserwowaliśmy w Sosnowcu (-6,3%), Gdyni (-5.9%), Katowicach (-3,7%) i Gdańsku (-3,1%). Tylko w 4 z 17 badanych miast stawki były wyższe niż w sierpniu. Były to Radom (+7,9%), Rzeszów (+2,4%), Częstochowa (+1,4%) oraz Bydgoszcz (+0,5%).

Gdy jednak w porównaniu uwzględnimy dłuższy okres, to przeważają niewielkie wzrosty stawek najmu. Od stycznia stawki wzrosły przeciętnie o 1,3%, a w porównaniu do poziomu sprzed roku o 2,5%.

Małe drożeją, duże tanieją

Dane kwartalne pokazują jednak, że wspomniane wzrosty nie dotyczą wszystkich segmentów rynku. Nieznacznie drożeje najem małych mieszkań, czyli o powierzchni do 35 m2. W III kwartale koszt najmu takich lokali wzrósł o 2,5% w porównaniu z I kw. 2023 r. i o 1,7% od III kw. 2022 r. Z kolei najem dużych mieszkań tanieje. Tu analogiczne zmiany to -4,2% i -2,2%. Najbardziej skomplikowana sytuacja występuje w przypadku lokali średniej wielkości. Tutaj w poszczególnych kwartałach mieliśmy zarówno niewielkie wzrosty jak i niewielkie spadki. W sumie stawki najmu są tam jednak zbliżone do poziomu sprzed roku.

Koszty najmu m2 w III kw. 2023 r. i ich kwartalne zmiany

Możliwe dalsze spadki stawek najmu

W kolejnych miesiącach bardziej prawdopodobne wydają się spadki stawek najmu. Popyt będzie się bowiem kurczył ze względu na program „Bezpieczny kredyt 2%”, który wielu osobom umożliwia przeprowadzkę z mieszkania najmowanego do własnego. Z danych ZBP wynika, że do 19 października podpisano 24 tysiące umów na preferencyjne kredyty. Ponadto wiele wniosków wciąż czeka na rozpatrzenie i nadal składane są kolejne. Zakupione za preferencyjne kredyty mieszkania są obecnie przygotowywane do zamieszkania i „za chwilę” prawdopodobnie ruszy fala przeprowadzek. Mocny spadek popytu przy solidnej podaży mieszkań na wynajem prawdopodobnie zaowocuje spadkiem stawek najmu.

Kurczy się oszczędność z przeprowadzki do własnego mieszkania
Niestety korzyść z przeprowadzki z najmowanego mieszkania do własnego, kupionego za kredyt z dopłatą, jest coraz mniejsza. To wynik mocnych wzrostów cen mieszkań. W lipcu średnia różnica między stawką najmu i ratą dla mieszkania o powierzchni 40 m2 wynosiła 465 zł miesięcznie (5 503 zł rocznie). We wrześniu było to już 309 zł miesięcznie (3 703 zł rocznie). Wciąż więc taka przeprowadzka była bardzo opłacalna, ale ta korzyść wyraźnie się zmniejszyła.

Największe niekorzystne zmiany zaszły w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Gdyni, gdzie miesięczna korzyść z przeprowadzki zmniejszyła się o ponad 200 zł miesięcznie. Dla przykładu w Krakowie przeprowadzka w lipcu dawała oszczędność 223 zł miesięcznie (3 873 zł rocznie). Z kolei ci, który zakupu mieszkania za preferencyjny kredyt dokonali we wrześniu zaoszczędzą na tym już tylko 34 zł miesięcznie (403 zł rocznie).

Jedynymi miastami, w których opłacalność przeprowadzki poprawiła się od lipca są Częstochowa i Radom. W pierwszym korzyść wynosi 395 zł miesięcznie, czyli 60 zł więcej niż w lipcu. W Radomiu jest to 423 zł miesięcznie, czyli o 38 zł więcej niż w lipcu.

Porównanie raty „Bezpiecznego kredytu 2%” i kosztu najmu
(kredyt bez wkładu własnego, na 30 lat, mieszkanie 40 m2)

Spada rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem
W 2023 r., szczególnie od połowy roku, konsekwentnie pogorszają się wskaźniki rentowności wynajmu. Wynika to z pogarszającej się relacji przychodów z najmu (które maleją) do cen mieszkań (które dynamicznie rosną). W przypadku małych mieszkań średnia rentowność netto (uwzględniająca podatki i wszystkie koszty) spadła z 5,9% do 5,7%. Dla średniej wielkości mieszkań by to spadek z 5,5% do 5%. Z kolei dla dużych lokali rentowność spadła z 4,9% do 4,3%. Są to stawki odpowiadające oprocentowaniu lokaty z oprocentowaniem 7% (małe lokale), 6,1% (średnie) i 5,4% (duże).

Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania bez udziału kredytu i wynajem przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniają koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty
(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)