Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, grudzień 2023 i podsumowanie 2023 r.

Na rynku najmu rok 2023 był dużo spokojniejszy niż obfitujący w ogromne wzrosty rok 2022. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od grudnia 2022 r. do listopada br. stawki najmu przeciętnie wzrosły o niecałe 2%. Znaczące podwyżki miały miejsce tylko w trzech miastach – Rzeszowie (10%), Białymstoku (7%) i Sosnowcu (6%). Zaskakujący był listopad, kiedy spodziewana była kontynuacja, a nawet nasilenie tendencji spadkowej z poprzednich dwóch miesięcy. Spadki nie nadeszły ponieważ wciąż nie widać wysypu ofert wynajmu mieszkań dotychczas zajmowanych przez uczestników programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Dzięki temu programowi, był to wyjątkowo dobry rok dla osób, które chciały przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. Nawet w listopadzie, czyli już po mocnych wzrostach cen mieszkań, rata takiego preferencyjnego kredytu była od 83 zł do 517 zł niższa niż koszt najmu.

W tym roku na rynku najmu nie było już tak spektakularnych wydarzeń jak ubiegłoroczny napływ uchodźców z Ukrainy, który wywołał wzrost stawek najmu aż o 23%. Spokój nie wystarczył jednak, żeby koszty najmu wróciły do wcześniejszych poziomów. W większości badanych przez nas miast obserwowaliśmy wręcz dalsze, choć niewielkie wzrosty. Od grudnia 2022 r. do listopada br. podwyżki pojawiły się aż w 11 z 17 badanych przez na miast. W większości przypadków wzrosty były jednak bardzo niewielkie, więc średnia zmiana wyniosła tylko 1,8%. Wzrost jest tak niewielki, że w styczniu, gdy poznamy dane za grudzień, może się okazać, że rok zakończy się przewagą spadków.

Przypomnijmy bowiem, że jesień przyniosła przeceny. Spadki stawek najmu odnotowaliśmy we wrześniu (-1,06% m/m) i październiku (-0,48% m/m). Z kolei w listopadzie zamiast spodziewanych dalszych spadków była stabilizacja. Średnia co prawda minimalnie spadła (-0,14% m/m), ale z drugiej strony wzrosty odnotowaliśmy w dziewięciu miastach, a spadki tylko w ośmiu.

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to w porównaniu z sierpniem największe spadki odnotowaliśmy w Gdyni (-9,3%), Gdańsku (-8,6%) oraz Łodzi (-6,2%). W pierwszych dwóch miastach sytuacja jest dość typowa. Są to miasta popularne wśród turystów, gdzie latem stawki wyraźnie rosną, a później wracają do niższych poziomów. Z kolei w Łodzi faktycznie wygląda to na korektę wynikającą z nadmiaru mieszkań na wynajem w stosunku do liczby najemców i nadmiernego wzrostu stawek.

Przeciętny miesięczny koszt najmu m2 mieszkania
(bez opłat licznikowych i administracyjnych)

Liczba ogłoszeń na razie nie rośnie

Sytuacja w listopadzie była zaskoczeniem ponieważ wydawało się, że w tym okresie będzie już widać efekty licznych przeprowadzek z mieszkań najmowanych do własnych, w związku z ogromną popularnością programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Tymczasem spadki wyhamowały, a liczba nowych, unikalnych ogłoszeń nie wzrosła, lecz zachowała się jak co roku. Po wzroście, który zwykle ma miejsce przed rozpoczęciem roku akademickiego (we wrześniu było 45 tys.), liczba ogłoszeń spadła do poziomu z czerwca (33 tys.).

To był wyjątkowo dobry rok na zamianę najmowanego mieszkania na własne

Znaczące wzrosty stawek najmu, jakie pojawiły się w 2022 r. sprawiły, że wiele osób chciało jak najszybciej przenieść się do własnego mieszkania. Niestety zwykle nie było to możliwe. Podwyżki stóp procentowych i zmiany w regulacjach sprawiły, że kredyty hipoteczne były niemal niedostępne dla osób o przeciętnych i niskich dochodach. Sytuacja drastycznie poprawiła się dopiero w lipcu tego roku, gdy ruszył program „Bezpieczny kredyt 2%”.

Program zdecydowanie podniósł zdolność kredytową i obniżył wysokość raty. W naszym sierpniowym raporcie wyliczyliśmy, że w przypadku mieszkania o powierzchni 42 m2 rata preferencyjnego kredytu była (w zależności od miasta) niższa niż koszt najmu od 166 zł do nawet 699 zł miesięcznie. Niestety od tego czasu wzrosły ceny mieszkań i korzyści się zmniejszyły. W listopadzie te różnice wynosiły od 83 zł w Toruniu do 517 zł w Sosnowcu. Wciąż preferencyjny kredyt był bardziej opłacalny niż najem, ale część korzyści przejęli deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym.

Warto też dodać, że wzrost cen mieszkań sprawił, że za maksymalną kwotę bezpiecznego kredytu (600 tys. zł) i bez wkładu własnego nie da się już kupić 42 m2 po przeciętnej cenie w Warszawie i Krakowie. Konieczny jest wkład własny lub zmniejszenie wielkości mieszkania. Dlatego brakuje tych miast w poniższym wyliczeniu.

Porównanie raty „Bezpiecznego kredytu 2%” i kosztu najmu
(kredyt bez wkładu własnego, na 30 lat, mieszkanie 42 m2)

Fala przeprowadzek dopiero w przyszłym roku?

Nie powinno więc dziwić, że program cieszył się tak wielką popularnością. Według ZBP do 14 grudnia w ramach „Bezpiecznego kredytu 2%” przyznano już ponad 52 tysiące kredytów. Niestety nie ma danych na temat tego, jak wielu uczestników programu mieszkało dotychczas w najmowanych mieszkaniach. Można jednak podejrzewać, że udział był znaczący, ponieważ korzystali z niego młodzi ludzie, którzy nigdy wcześniej nie posiadali domu ani mieszkania. Skoro program wystartował w lipcu, to można było się spodziewać, że pod koniec roku ruszy fala przeprowadzek do własnych mieszkań.

Wspominaliśmy już jednak, że w danych na temat liczby wystawianych ogłoszeń o wynajmie na razie tej fali nie widać. Opóźnienie w przeprowadzkach może wynikać z tego, że rozpatrywanie wniosków o „Bezpieczny kredyt 2%” w lipcu, sierpniu i wrześniu szło dość wolno. Wypłaty wielu kredytów przesunęły się więc na jesień. Poza tym znaczna część kupionych mieszkań nie była jeszcze skończona i wciąż trwa ich budowa lub prace wykończeniowe. Do tego dochodzi okres wypowiedzenia umowy najmu. To wszystko może sprawić, że falę przeprowadzek zobaczymy dopiero w przyszłym roku.

Co czeka rynek najmu w 2024 r.

Fala przeprowadzek z mieszkań najmowanych do własnych będzie miała zapewne znaczący wpływ na rynek najmu w przyszłym roku. Może nastąpić wysyp ofert wynajmu, znacząco przewyższający popyt. W związku z tym w pierwszej połowie roku prawdopodobny jest spadek stawek najmu.

Jest jednak również druga strona medalu. Istnieje obawa, że ponownie trudno będzie o takie przeprowadzki tym, którzy nie skorzystali z programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Pula pieniędzy na dopłaty na 2024 r. została już wykorzystana. Z kolei zapowiedzi ze strony nowego rządu są bardzo ogólne i nie ma pewności czy w przyszłym roku będzie funkcjonował program wsparcia w zakupie pierwszego mieszkania. Dodatkowo stopy procentowe najprawomocniej przez większość przyszłego roku zostaną na obecnym poziomie. Dlatego po fali przeprowadzek znów może dojść do kumulacji osób, które będą czekały na możliwość zakupu swojego mieszkania. W takiej sytuacji nadwyżka podaży na rynku najmu byłaby stopniowo zmniejszana.

Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spadła do 5% netto

Na koniec informacje dla osób, które rozważają inwestycję w mieszkanie na wynajem. Mocne wzrosty cen mieszkań w połączeniu z nieznacznymi podwyżkami stawek najmu spowodowały, że rentowność nowych inwestycji nieco spadła. Biorąc pod uwagę dane z listopada, średnia rentowność w badanych przez nas miastach wyniosła 5% netto, co jest odpowiednikiem oprocentowania lokaty bankowej wynoszącego 6,17%. Dla porównania w grudniu ubiegłego roku było to 5,48% (odpowiednik 6,76%).

Wyliczenia dotyczą zakupu bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględnia dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty
(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkane przez 12 m-cy w roku)