Cena to nie wszystko – dodatkowe opłaty przy zakupie mieszkania
Cena mieszkania, jaką podaje sprzedający, to nie wszystkie koszty, na jakie musi przygotować się klient kupujący mieszkanie. Dodatkowe opłaty związane z zakupem mieszkania mogą wynieść nawet od 8 do 30 proc. jego wartości. Ich wysokość zależy od tego, czy mieszkanie jest spółdzielcze, komunalne czy hipoteczne.
Z najwyższymi kosztami dodatkowymi, jakie są związane z kupnem mieszkania, musi się liczyć nabywca mieszkania hipotecznego oraz osoba, która chce wyodrębnić się ze spółdzielni mieszkaniowej, czyli wykupić własność dotychczas zajmowanego mieszkania. Dodatkowe koszty mogą sięgnąć nawet 8 proc. wartości mieszkania w przypadku mieszkań hipotecznych, kupowanych z pomocą agencji obrotu nieruchomościami, lub 30 proc., jeżeli mieszkanie jest wykupywane ze spółdzielni. Wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania komunalnego ponosi gmina. Dodatkowo nabywca może liczyć na bonifikaty sięgające 80 proc. rynkowej wartości mieszkania.
Hipoteczne z drugiej ręki
Kupując mieszkanie hipoteczne przez agencję obrotu nieruchomościami, należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, które wynoszą od 5 do 10 proc. podawanej przez sprzedającego ceny. – Koszt nabycia mieszkania o wartości 250 tys. wynosi ok. 19 tys. 300 zł. – podaje Tomasz Zamorski z Maxon Nieruchomości. Prowizja dla agencji, która znalazła dla klienta mieszkanie, wynosi ok. 3 proc. ceny puls 22 proc. VAT., czyli 8 tys. 845 zł. Ewentualne koszty związane z wyceną nieruchomości wynoszą ok. 1000 zł.
– Koszty związane z podpisaniem aktu notarialnego i uzyskaniem wpisu do księgi wieczystej to kolejne kilka tysięcy złotych – dodaje Zamorski. – Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, w tym przypadku wynosi 2 tys. 391 zł i 20 gr (z 22 proc. VAT). Przy podpisaniu aktu przenoszącego własność ceny mieszkania notariusz pobiera również podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości umowy (5 tys. zł). Opłata za wypis aktu notarialnego wynosi 6 zł, plus 22 proc. VAT.
Kolejna grupa kosztów jest związana z uzyskaniem wpisu do księgi wieczystej. Opłata za sporządzenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie do KW nieruchomości nowego właściciela wynosi 200 zł (plus 22 proc. VAT). Opłata sądowa za dokonanie tej czynności, uzależniona jest od wartości mieszkania, wynosi w tym przypadku 2 tys. 820 zł.
Odkupić od spółdzielni
Wykupując mieszkanie od spółdzielni, czyli przekształcając spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nabywca musi liczyć się z dodatkowymi kosztami w wysokości do kilkudziesięciu procent wartości mieszkania.
Pierwsze koszty związane są z uzupełnieniem wkładu budowlanego. – Wpłacony wkład ulega waloryzacji – wyjaśnia Jan Sułowski, prezes zarządu Krajowego Związku rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych. – Przykładowo, jeżeli ktoś, nabywając prawo do mieszkania spółdzielczego, wpłacił 20 proc. jego rynkowej wartości i po kilku latach zdecydował się wykupić mieszkanie na własność (czyli uzyskać prawo odrębnej własności do lokalu), w międzyczasie spłacał w czynszu kredyt i z wyliczeń przeprowadzonych przez spółdzielnię mieszkaniową wynika, że spłacił już 70 proc. wartości mieszkania, musi dopłacić 30 proc. jego rynkowej wartości na dzień jego wykupienia.
Zasady rozliczeń – z tytułu różnicy między wymaganym wkładem budowlanym odpowiadającym pełnej rynkowej wartości lokalu a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym – między członkiem spółdzielni chcącym uzyskać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a spółdzielnią, określa statut spółdzielni. To w tym dokumencie mogą być przewidziane ulgi dla osób wykupujących mieszkanie od spółdzielni – bonifikaty sięgające 50 – 70 procent.
Wartość mieszkania wycenia biegły rzeczoznawca majątkowy, koszty z tym związane obciążają nabywcę. – Wahają się one w granicach od ok. 300 do ok. 600 zł – dodaje Sułowski.
Kolejne koszty związane są ze spłatą ewentualnego zadłużenia spółdzielni z tytułu kredytu zaciągniętego na modernizację budynku, czyli np. na jego ocieplenie. Przed podpisaniem aktu notarialnego musi również uregulować ewentualne zadłużenia czynszowe. Kosztami, które często występują, a obciążają kupującego mieszkanie, są również te związane z uregulowaniem stanu prawnego gruntu pod budynkiem.
Koszty związane z założeniem księgi wieczystej dla mieszkania kupowanego na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz koszty uzyskania wpisu do niej wynoszą 1/3 najniższego wynagrodzenia.
Spółdzielcze własnościowe z drugiej ręki
Kupując mieszkanie spółdzielcze z drugiej ręki i korzystając z pomocy pośrednika obrotu nieruchomościami, musimy liczyć się z kosztem prowizji dla agencji, która wynosi ok. 3 proc. wartości mieszkania. Dodatkowym kosztem jest również opłata uiszczana na rzecz spółdzielni, od której uzależnione jest wpisanie nowego właściciela nieruchomości w poczet członków spółdzielni. Jej wysokość określa sama spółdzielnia, a może ona wynosić od kilkuset do tysiąca złotych.
W przypadku nabywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu koszt dokonania wpisu do księgi wieczystej wynosi 1/3 najniższego wynagrodzenia. Ulga ta nie przysługuje, jeżeli nabywane mieszkanie zostało wybudowane przez spółdzielnię mieszkaniową, ale prawo do niego zostało wcześniej przekształcone w odrębną własność. Wtedy zarówno koszty podpisania aktu notarialnego, jak i dokonania wpisu do księgi wieczystej obliczane są na podstawie taksy notarialnej.
Lokatorskie i TBS
Tanim kosztem można uzyskać lokatorskie prawo do mieszkania spółdzielczego lub do mieszkania budowanego w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Trzeba się jednak liczyć z tym, że miesięczne koszty jego utrzymania będą znacznie wyższe niż mieszkania własnościowego, bo do czynszu będzie doliczana rata kredytu. Koszt utrzymania takiego mieszkania o powierzchni ok. 40 mkw. może wynosić z opłatami za media nawet od 600 zł miesięcznie.
Do mieszkania lokatorskiego można wprowadzić się już po zapłaceniu ok. 30. proc. jego rynkowej wartości i uiszczeniu opłaty członkowskiej z tytułu wpisania w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. Dla tych dwóch praw do mieszkań nie zakłada się księgi wieczystej, nabywca w związku z tym nie ponosi związanych z tym kosztów dodatkowych.
Wykup komunalnego
Kupując mieszkanie komunalne (od gminy), nabywca musi liczyć się tylko z kosztami podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości i dokonania wpisu do księgi wieczystej. Prawo nie przewiduje żadnych zniżek jak w przypadku wykupu mieszkań od spółdzielni mieszkaniowej. Mieszkanie komunalne może wykupić tylko lokator, który je zajmuje.
Zasady wykupu mieszkań komunalnych określają uchwały poszczególnych dzielnic lub gmin w danej miejscowości, wydawane na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasady te są w całej Polsce do siebie zbliżone, różnią się tylko ceną wykupu mieszkania.
Wartość mieszkania ustalana jest przez biegłego rzeczoznawcę wyłonionego przez gminę, czyli właściciela mieszkania. Przyszły właściciel lokalu musi na poczet kosztów związanych z określeniem wartości mieszkania uiścić zaliczkę w wysokości kilkuset złotych, zaliczka ta jest de facto zaliczką na poczet ceny, czyli w ostatecznym rozliczeniu koszty wyceny lokalu ponosi gmina.
Cena mieszkania nie może być niższa niż jego wartość rynkowa ustalona przez biegłego, jednak gmina może – za zgodą wojewody – udzielić zniżki na jego zakup. To, w jakiej wysokości zostanie udzielona bonifikata, zależy od decyzji rady gminy.
Mieszkania komunalne lokatorzy mogą wykupić za określony procent ich wartości rynkowej. Z reguły jest to ok. 15 – 20 proc., jeżeli płatności dokonywane są w jednej racie przed podpisaniem aktu notarialnego. Jeżeli kupujący występuje o rozłożenie należności na raty, musi liczyć się z tym, że cena mieszkania wzrośnie o dodatkowych kilka procent, do około 20 – 30 proc. Raty są rozłożone na okres nie dłuższy niż 10 lat. Pierwsza musi zostać wpłacona przed podpisaniem aktu notarialnego.
Jeżeli nabywca mieszkania komunalnego sprzeda je przed upływem 10 lat od dnia podpisania aktu notarialnego lub przed upływem 5 zamieni jego przeznaczenie na inne niż mieszkalne, musi liczyć się z koniecznością dopłaty dla gminy (do pełnej wartości rynkowej mieszkania). Oznacza to, że traci udzieloną za zgodą wojewody zniżkę.
Przy wykupie mieszkania komunalnego lokator musi jeszcze liczyć się z kosztami sporządzenia aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej (którą trzeba założyć) oraz kosztami z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego odpowiedniej do powierzchni mieszkania części nieruchomości, na której stoi budynek.
Koszty aktu określa taksa notarialna, a koszty założenia księgi i wpisu do niej określa sąd wieczystoksięgowy (zależą od wartości mieszkania). Natomiast opłata za użytkowanie wieczyste stanowi ok. 20 proc. wartości nieruchomości (wnosi się ją przy podpisaniu aktu notarialnego).
Agnieszka Stefańska, Rzeczpospolita
