Skąd wziąć najtańszą gotówkę

Maciej Kossowski

Kto nam najtaniej pożyczy pieniądze? Nasze własne mieszkanie lub dom, a nawet działka budowlana! Pożyczka hipoteczna jest w Polsce niezbyt popularna. Tymczasem za jej pomocą można tanio sfinansować zakup samochodu. Jeśli się trochę postaramy gotówkę na dowolny cel uzyskamy w cenie kredytu mieszkaniowego. To najtańszy pieniądz na rynku.

Niskie odsetki, wyższe opłaty

Pożyczka hipoteczna to zwykły kredyt gotówkowy. Bank pożycza nam pieniądze na dowolny cel – możemy je przehulać w kasynie lub np. wpłacić do funduszu inwestycyjnego. Zabezpieczeniem takiej pożyczki jest hipoteka na nieruchomości. To najlepsze z możliwych zabezpieczeń dlatego bank skłonny jest pożyczyć pieniądze relatywnie tanio i na długi okres. Oprocentowanie pożyczek hipotecznych jest ok. 2 pkt proc. wyższe niż kredytów mieszkaniowych.

Niestety zaciągnięcie pożyczki hipotecznej nie jest tak szybkie i proste jak zwykłego kredytu gotówkowego. Dość wysokie są także opłaty związane z ustanowieniem zabezpieczenia. Przyjrzyjmy sie tym kosztom.

Załóżmy, że chcemy pożyczyć 50 tys. zł. Prowizja banku wyniesie najczęściej ok. 2 proc. W sądzie należy zapłacić 1/10 tzw. wpisu stosunkowego. Dla pożyczki rzędu 50 tys. zł będzie to ok. 400 zł. Dodatkowo trzeba będzie opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 19 zł w przypadku hipoteki kaucyjnej i 0,1 proc. dla hipoteki zwykłej.

Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej może potrwać nawet kilka miesięcy – w tym czasie bank zobowiąże nas do wykupienia przejściowego ubezpieczenia. Z reguły kosztuje ono ok. 1 proc. rocznie. Jeśli więc wpis hipoteki uprawomocni się po trzech miesiącach to przy naszej pożyczce w wysokości 50 tys. zł zapłacimy z tego tutułu ok. 130 zł.

To nie koniec opłat. Bank może zażądać wyceny nieruchomości. W przypadku mieszkania będzie to kosztować ok 400-500 zł, a dla domu nawet ok. 1000 zł. Niektóre banki każą nam ponadto wykupić ubezpieczenie na życie. Zależnie od wieku i sumy ubezpieczenia będzie to kilkaset złotych rocznie. Łącznie więc dla pożyczki w wysokości 50 tys. zł koszty sięgną 5-7 proc. pożyczanej kwoty, a więc w naszym przypadku 2500 – 3500 zł.

Może się to wydawać dość sporo jednak jeśli porównamy pożyczkę hipoteczną z kredytem samochodowym okaże się, że wygrywa ta pierwsza. Prowizje za udzielenie kredytów samochodowych sięgają kilku procent, a oprocentowanie 15 proc. w skali roku.

Porówananie tych dwóch kredytów pokazuje poniższa tabelka:

* dla kwoty 50 tys. zł

** spłata w ciągu 10 lat w ratach równych, oprocentowanie dla kredytu samochodowego 15 proc., dla pożyczki hipotecznej 10 proc.

Dom tak, ale gotowy

Zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej może być mieszkanie własnościowe lub spółdzielcze, a nawet działka budowlana. Odpada natomiast np. mieszkanie lokatorskie. Nie wszystkie banki pozwalają zadłużyć się pod „zastaw” działki budowlanej. Te które to umożliwiają stosują trochę ostrzejsze warunki przy takim właśnie zabezpieczeniu. Z reguły okres spłaty ograniczony jest do 10 lat, a maksymalna wartość pożyczki do 50 proc. wartości działki.

Dom, o ile jest wykończony i oddany do użytku także może stanowić zabezpieczenie pożyczki. Bank nie pożyczy gotówki po zastaw domu np. w stanie surowym zamkniętym, a tym bardziej w mniej zaawansowanym stadium budowy. Dla banku taka niedokończona budowa nie ma żadnej wartości, bo praktycznie nie można jej sprzedać w razie, gdyby kredytobiorca przestał spłacać pożyczkę.

Bank natomiast bardzo chętnie pożyczy pieniądze na wykończenie domu – wtedy uzyska pełnowartościowe zabezpieczenie. W ramach takiego kredytu można wnioskować o dodatkowe środki na dowolny cel. O ile zdolność kredytowa i wartość nieruchomości są wystarczające wówczas nie powinno z tym być problemów. Jeśli klient uprze się, by zaciągnąć pożyczkę hipoteczną pod niewykończony dom wówczas bank pomniejszy wartość całej nieruchomości o rozbiórkę tego co stoi na działce. Taka wartość może być nawet ujemna.

Zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej nie musi być koniecznie nieruchomość należąca do kredytobiorcy, lecz także mieszkanie lub dom kogoś z rodziny lub znajomych. W tym przypadku czekają nas jednak dodatkowe koszty. Wniosek o wpisanie hipoteki musi być w takiej sytuacji sporządzony w formie aktu notarialnego. Notariusz pobiera w takiej sytacji 25 proc. należnej taksy notarialnej wyliczonej od wysokości hipoteki. Ma także prawo obciążyć nas kosztem 150 zł plus VAT za wysłanie wniosku do sądu.

Pożyczka w cenie kredytu mieszkaniowego

Nie wszyscy wiedzą, że na rynku można uzyskać gotówkę na dowolny cel w cenie kredytu mieszkaniowego. Część banków oferuje kredyty na refinansowanie wydatków poniesionych w przeszłości. Załóżmy, że zbudowaliśmy kilka lat temu dom – głównie za własne oszczędności. Jeśli mamy faktury na dokonane wydatki możemy odzyskać pieniądze zamrożone w murach. Bank nam je pożyczy po cenie kredyty mieszkaniowego, a więc nieco taniej niż pożyczka hipoteczna. Nadal jest to jednak gotówka na dowolny cel. Oczywiście możemy te pieniądze przeznaczyć na spłatę długów zaciągniętych przy budowie domu, możemy wykończyć dom, lecz także kupić samochód czy wycieczką dookoła świata.

Niestety większość banków uniwersalnych (typu PKO BP, BPH itp.) oferuje takie wsteczne refinansowaniu tylko w sytuacji, gdy wydatki zostały poniesione najwyżej rok temu. Jedynie tzw. banki hipoteczne nie mają problemu z finansowaniem wydatków poniesionych wcześniej. Banki hipoteczne nie mogą oferować pożyczek gotówkowych i w ten sposób starają się ominąć niekorzystne przepisy. Najbardziej aktywny wśród czterech banków hipotecznych działających na polskim rynku jest duński Nykredit. Bank oferuje dość atrakcyjne kredyty w złotówkach i wyjątkowo tanie kredyty w euro. Niestety w jego ofercie nie ma franków szwajcarskich.

Pożyczka konsumencka

Osoby, które zaciągają pożyczki hipoteczne powinny zapoznać się z ustawą o kredycie konsumenckim. A to dlatego, że większość pożyczek jest objęta jej przepisami, a regulacje wprowadzone przez tę ustawę są bardzo korzystne dla konsumenta.

Ustawa o kredycie konsumenckim obejmuje kredyty w kwocie od 500 do 80.000 zł i okresie spłaty przynajmniej 3 miesiące. Kredyt konsumencki jest udzielany osobie fizycznej na cele niezwiązane z działalności gospodarczą. Z tej kategorii wykluczone są kredyty na zakup nieruchomości czy jej remont. Z takim kredytem nie mamy do czynienia także wówczas, gdy klient nie musi płacić oprocentowania ani ponosić żadnych kosztów (odsetek, prowizji).

Konsument, który zaciąga taki kredyt ma prawo poznać rzeczywistą roczną stopę oprocentowania i całkowity koszt kredytu. Obie te wielkość uwzględniają odsetki i wszelkie opłaty związane z zaciągnięciem kredytu konsumenckiego – bank nie może niczego ukryć i to jest duże ułatwienia dla klienta. Umowa o kredyt konsumencki musi być zawarta na piśmie i niezwłocznie dostarczona konsumentowi – w momencie podpisania umowy musimy dostać jeden egzemplarz lub przyjmniej jego kopię. Nawet po podpisaniu umowy klient może się rozmyślić i bez powodu zrezygnować z kredytu – na odstąpienie od umowy ma 10 dni od dnia jej zawarcia.

To ostatnie prawo jest szczególnie istotne. Jeśli okaże się, że pożyczka jest nam niepotrzebna możemy bez podawania żadnych powodów odstąpić od umowy. Pamiętajmy jednak, że bank zatrzyma zapłaconą przez na opłatę przygotowawczą (tak ustawa o kredycie konsumenckim określa prowizję) oraz koszty ustanowienia zabezpieczeń.

Wyjaśnienie pojęć:

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które stanowi dla wierzyciela zabezpieczenie na nieruchomości. Może obciążać nieruchomości, a także niektóre zbywalne prawa rzeczowe np.: spółdzielcze prawo do lokalu, prawo własności nieruchomości, użytkowanie wieczyste, prawo do domu jednorodzinnego, wierzytelność zabezpieczoną hipoteką. Wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki. Hipoteka nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości. Nie ogranicza też prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością. Właściciel nie może jednak dokonywać czynności, które mogły by doprowadzić do znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości.

Wpis stosunkowy to podstawa przy naliczaniu opłat sądowych. W sprawach cywilnych cały wpis stosunkowy wynosi:

• do 10 tys. zł = 8 proc. wartości przedmiotu sporu * (nie mniej niż 30 zł)
• od 10 tys. zł do 50 tys. zł = 800 zł plus 7 proc. od kwoty powyżej 10 tys. zł
• od 50 tys. zł do 100 tys zł = 3,6 tys. zł plus 6 proc. od kwoty powyżej 50 tys. zł
• pow. 100 tys. zł = 6.,6 tys. zł plus 5 proc. od kwoty powyżej 100 tys. zł

* w tym przypadku od wysokości wpisywanej hipoteki (z reguły wynosi ona 150 proc. pożyczanej kwoty)

Od wyliczonej wartości wpisu pobiera się następujące stawki:

• 0 proc. – w przypadku kredytów przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego (rynek pierwotny),
• 5 proc. – w przypadku kredytów na zakup mieszkań, domów (rynek wtórny)
• 10 proc. – w przypadku pożyczek hipotecznych i kredytów refinansowych

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza. Poniżej prezentujemy stawki maksymalne taksy. Teoretycznie notariusz może pobrać niższą taksę jednak zdarza się to bardzo rzadko. To wyliczonych w ten sposób opłat należy doliczyć 22 proc. VAT.

Wartość przedmiotu transakcji:

• do 3 tys. zł – 100 zł
• od 3 tys. zł do 10 tys. zł – od pierwszych 3 tys. 100 zł, od nadwyżki 3 proc.
• od 10 tys. zł do 30 tys. zł – od pierwszych 10 tys. zł 310 zł, od nadwyżki 2 proc.
• do 60 tys. zł – od pierwszych 30 tys. zł 710 zł, a od nadwyżki 1 proc.
• od 60 tys. zł do 1 mln zł – od pierwszych 60 tys. zł 1010 zł, a od nadwyżki – 0,5 proc.

Warto wiedzieć:

W krajach Unii Europejskiej i USA dużym powodzeniem cieszy się tzw. reverse mortgage. Jest to rodzaj pożyczki hipotecznej ale działającej odwrotnie: najpierw bank wypłaca klientowi pieniądze w ratach, a dług egzekwuje z nieruchomości dopiero po tym jak kredytobioraca się wyprowadzi lub np. umrze. W ten sposób swoją sytuację finansową poprawiają w wielu krajach ludzie starsi. Taką pożyczkę można zaciągnąć bez zdolności kredytowej. Pożyczki tego typu zabezpieczone wyłącznie na wolnostojących domach, ewentualnie dużych apartamentach. Chodzi o to, by kwota wypłacona przez bank nie była zbyt wysoka w stosunku do wartości nieruchomości.

Artykuł ukaże się w marcowym numerze miesięcznika ŁADNY DOM