Mieszkania sprzedają się coraz trudniej

W czasie wakacji ceny mieszkań w całej Polsce nie uległy zmianie. W niektórych dużych miastach poziom cen jest już tak wysoki, że coraz mniej osób decyduje się na zakup nowego lokum.

Eksperci rynku nieruchomości od dawna zwracali uwagę, że ceny nieruchomości nie będą rosły w nieskończoność. Według ekspertów z firmy redNet Consulting nie tylko tempo sprzedaży spadło, ale również ceny nie rosną. W niektórych miastach ceny nieruchomości osiągnęły maksymalne wartości. Na przykład w Krakowie, we Wrocławiu czy w Trójmieście niewiele brakowało do osiągnięcia 8 tys. zł za 1 mkw.

– Dość szybko okazało się jednak, że jest to zdecydowanie zbyt dużo. Realny poziom wynosi od 7 do 7,5 tys. zł za 1 mkw. Także ceny mieszkań w Poznaniu, które rozpędziły się w ostatnich miesiącach, nie zdołały osiągnąć poziomu 7,5 tys. za 1 mkw. – wyjaśnia Maciej Dymkowski, dyrektor zarządzający redNet Consulting.

Zdaniem ekspertów nawet niewielka liczba pozwoleń na budowę w tych miastach nie spowoduje wzrostu cen. Podobna sytuacja jest w Łodzi, gdzie cena 1 mkw. wynosząca 6,5 tys. zł i tak wydaje się być obecnie maksimum możliwości.

Powoli, ale konsekwentnie, w górę idą Katowice. Ten rynek znajduje się na początku drogi, którą inne miasta mają już za sobą. Jest to jedno z niewielu miejsc w Polsce, w których należy liczyć się z dalszym wzrostem cen całego rynku. Barierę 8,5 tys. zł za 1 mkw. przekroczyła Warszawa i wygląda na to, że również powoli zbliża się do kresu swoich możliwości.

– Zgodnie z naszymi prognozami średnia cena mkw. w stolicy nie powinna przekroczyć 9 tys. zł za jeden metr nowego mieszkania – dodaje Maciej Dymkowski.

Co prawda w lipcu, po kilku spokojnych miesiącach średnia cena mieszkania wzrosła, ale wynika to z tego, że do sprzedaży trafiły nowe lokale znajdujące się na Woli, Żoliborzu, Śródmieściu i Wilanowie. Są to mieszkania znajdujące się w rejonach wycenianych zdecydowanie powyżej średniej dla stolicy. Właśnie stąd wziął się ten wzrost cen o 489 zł. Tym samym pod koniec lipca w Warszawie za metr kwadratowy mieszkania płacono średnio 8621 zł.

Zmniejszenie zainteresowania drogimi mieszkaniami na rynku pierwotnym spowodowało także ograniczenie zainteresowania dużymi lokami na wtórnym rynku. Według Macieja K. Króla z Agencji Nieruchomości Bracia Strzelczyk powodem takiego stanu rzeczy jest fakt, że coraz mniej osób stać na zakup dużego lokalu.

– Równocześnie ceny dużych lokali są tak wygórowane, że koszt zakupu mieszkania powyżej 100 mkw. staje się nieracjonalny w porównaniu z kosztem zakupu domu wolnostojącego lub segmentu w odleglejszych od centrum dzielnicach Warszawy. Te uwarunkowania często decydują, przy równoczesnej skłonności potencjalnych nabywców do podjęcia ryzyka dłuższych dojazdów do pracy, o zakupie domu na obrzeżach zamiast mieszkania w Centrum – dodaje Maciej K. Król.

Wśród mieszkań o metrażu powyżej 100 metrów przewagę stanowią lokale o podwyższonym standardzie. Najczęściej oferowane są do sprzedaży mieszkania wybudowane po 2000 roku. Charakteryzują się one wysokim standardem i mogą konkurować z lokalami oferowanymi na rynku pierwotnym. Nieco gorzej sprzedają się lokale oddawane do użytku pod koniec lat 80. i w latach 90. Nawet ładne i duże mieszkania nie osiągają wysokich cen z powodu braku windy w budynku i parkingu podziemnego. Co więcej, mieszkania powstające w tym okresie często były wykonane przy użyciu materiałów niskiej jakości. Z tego też powodu wiele z tych obiektów wymaga remontów polegających na wymianie stolarki okiennej lub też odnowienia elewacji budynku. Z podobnymi kosztami muszą się także liczyć osoby pragnące kupić mieszkania w zabytkowej kamienicy. Tak ukształtowany rynek sprawia, że przeciętny czas sprzedaży dużego mieszkania trwa około roku. W przypadku mniej atrakcyjnych lokali jest on jeszcze dłuższy. Ceny takich mieszkań kształtują się zwykle około 20 proc. niżej względem cen średnich notowanych w danej lokalizacji. W porównaniu z rynkiem pierwotnym można skłaniać się do tezy, że wtórny cieszy się mniejszym zainteresowaniem, ale nie bez znaczenia jest tu różnica podaży, która jest znacznie mniejsza w przypadku rynku pierwotnego.

9 tys. zł średnio kosztuje w Warszawie 1 mkw. mieszkania w firmie deweloperskiej

7,5 tys. zł kosztuje 1 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym w Poznaniu

6,5 tys. zł płacą klienci za 1 mkw. lokalu mieszkalnego w Łodzi

Bożena Wiktorowska, Gazeta Prawna