Arka Rynku Nieruchomości pod lupą

Analizy Online

Fundusz zostaje utworzony na czas określony, do dnia 28 grudnia 2012 roku, z możliwością skrócenia lub wydłużenia tego okresu maksymalnie o 2 lata. Od 14 maja do 11 czerwca trwa subskrypcja 3 500 000 certyfikatów o cenie emisyjnej 97 PLN, są one oferowane w transzy detalicznej (2 000 000 sztuk)i instytucjonalnej (1 500 000 sztuk).

W przypadku niedojścia do skutku emisji z powodu nie subskrybowania minimalnej liczby certyfikatów (1 500 000), wniesione wpłaty, powiększone o odsetki naliczone od dnia wpłynięcia środków na rachunek TFI do zakończenia subskrypcji, zwrócone będą inwestorom w terminie 14 dni od daty zakończenia przyjmowania zapisów.

W przypadku powodzenia emisji, dniem wyceny certyfikatów będzie każdy ostatni dzień roboczy kwartału kalendarzowego i siódmy dzień przed rozpoczęciem przyjmowania zapisów na certyfikaty nowej emisji. Fundusz przewiduje, że obrót certyfikatami na GPW rozpocznie się najpóźniej we wrześniu 2004 roku.

Deklarowana polityka inwestycyjna

Aktywa funduszu będą podzielone pomiędzy Portfel Rynku Nieruchomości i Portfel Aktywów Płynnych. Udział obu portfeli w aktywach funduszu w czasie trwania funduszu będzie zmienny. Portfel Rynku Nieruchomości ma stanowić co najmniej 20% aktywów funduszu na koniec pierwszego roku działalności oraz odpowiednio: co najmniej 60% i 90% całości aktywów na koniec drugiego i trzeciego roku funkcjonowania funduszu.

Na Portfel Aktywów Płynnych składać się będą głównie krajowe i zagraniczne skarbowe papiery wartościowe o terminie zapadalności do 24 miesięcy. Możliwe jest też lokowanie środków w papiery dłużne emitowane przez inne krajowe i zagraniczne podmioty, o ile posiadają one rating na poziomie inwestycyjnym nadany przez uznaną międzynarodową agencję ratingową. Zawartość Portfela Aktywów Płynnych stanowić mogą listy zastawne oraz inwestycje w waluty, nie inne jednak niż złoty, euro i USD.

Celem inwestycyjnym funduszu jest zbudowanie Portfela Rynku Nieruchomości złożonego w co najmniej 50% z inwestycji w nieruchomości biurowe i nie więcej niż w 50% z inwestycji w nieruchomości handlowe, magazynowe i mieszkaniowe, przy czym te ostatnie stanowić mogą maksymalnie 25% wartości tego portfela.

Główne regiony inwestycji funduszu:

¹między innymi: Poznań, Wrocław, Łódź, Szczecin, Katowice, Gdańsk, Katowice

Inwestycje finansowane będą ze środków pozyskanych w ramach publicznej subskrypcji, przewiduje się też finansowanie dłużne. Fundusz może zaciągać kredyty i pożyczki jedynie w bankach, do łącznej wartości nieprzekraczającej 25% wartości aktywów netto w chwili ich zaciągania. Istnieje możliwość ustanawiania obciążeń na aktywach, łącznie nie większych niż 50% wartości aktywów netto w momencie ich ustanawiania.

Firmą doradczą jest Knight Frank sp. z o.o. Inwestycje w nieruchomości realizowane będą głównie za pomocą spółek celowych.

Ocena polityki inwestycyjnej

Zarządzanie Portfelem Aktywów Płynnych zostanie powierzone BZ WBK AIB Asset Management S.A. Portfel ten nie będzie głównym źródłem wzrostu aktywów netto funduszu, ma on zapewnić funduszowi płynność finansową. Zadanie firmy zarządzającej polegać będzie w głównej mierze na odpowiednim komponowaniu tego portfela i skupieniu się na ochronie jego realnej wartości.

Przedmiot zainteresowania jak i struktura inwestycji Portfela Rynku Nieruchomości wykazują znaczne podobieństwo do działalności Polonia Property Fund. Fundusz ten został utworzony przez AIB Capital Markets, a jego udziałowcami są prywatni i instytucjonalni inwestorzy m.in. z Irlandii, Wielkiej Brytanii i Austrii. Inwestorami strategicznymi funduszu są Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju oraz austriacki Immoeast (część Immofinanz). Fakt podobieństwa nie jest zaskakujący, ponieważ AIB Capital Markets posiada pośrednio 50% akcji i głosów na Walnym Zgromadzeniu TFI BZ WBK AIB S.A. Pokusić się można o stwierdzenie, że Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości SFIZ może wiele skorzystać z know – how i doświadczeń partnera, nie należy także wykluczać ewentualnych wspólnych inwestycji czy projektów.

Fundusz ma zamiar nabywać nieruchomości o jednostkowej wartości nie przekraczającej 15 mln EUR. Takimi nieruchomościami nie wykazują zainteresowania zachodnie fundusze nieruchomości inwestujące w Polsce, działają one na rynku projektów powyżej 15 mln EUR. Przy tak określonych parametrach Portfel Rynku Nieruchomości składać się może z około 15 – 20 nieruchomości, co ma zapewnić jego dywersyfikację.

Według przyjętej w branży nieruchomości klasyfikacji, najmniejszym ryzykiem cechują się inwestycje w biurowce, a następnie w centra handlowe i magazyny, ale towarzyszy im relatywnie niższa stopa zwrotu. Fundusz nie będzie inwestował w hotele, a inwestycje w grunty są możliwe wyłącznie w sytuacji realizacji na nich projektów mieszkaniowych lub komercyjnych. Strategia ta oznacza stosowanie polityki minimalizacji ryzyka.

Wypłaty dochodu będą wynikać z uzyskiwania przychodów z wynajmu i zbycia posiadanych przez fundusz nieruchomości. Prognozowana przez fundusz stopa zwrotu na poziomie około 10% (uwzględniając dywidendę nie niższą niż 3% wartości nominalnej certyfikatu, wypłacaną po trzecim roku działalności) na tle konkurencji nie jest przesadnie wygórowana i wydaje się możliwa do osiągnięcia.

Według szacunków specjalistów z rynku nieruchomości, roczna wewnętrzna stopa zwrotu na polskich nieruchomościach jest bardzo atrakcyjna, wynosi kilkanaście procent. Według informacji ING Real Estate 10-cio letnie stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości wynoszą 10,5%. Tworzony przez tą instytucje fundusz ING Property Fund Central Europe (start planowany w drugim kwartale 2004 roku), przewiduje osiągnięcie rocznej stopy zwrotu na poziomie 13,5% (stopa po uwzględnieniu kosztów i opłat, w okresie pełnej dojrzałości funduszu). Fundusz będzie inwestował w biura i nieruchomości handlowe w największych miastach Polski, Czech i Węgier. Natomiast dla funduszu ING Retail Property Partnership Southern Europe CV uruchamianego przez to samo towarzystwo przewidywana stopa zwrotu sięga 12-16% rocznie.

Dodatkowym elementem, który uwiarygodnia przewidywania funduszu co do stopy zwrotu jest opłata od wyników, która będzie pobierana od inwestorów po osiągnięciu rocznej stopy na poziomie 10%.

Koszty i opłaty

Opłata za wydanie certyfikatów w transzy detalicznej uzależniona jest od terminu złożenia zapisu i wynosi:

Subskrybent zapisujący się na więcej niż 5 000 certyfikatów może złożyć wniosek o zmniejszenie opłaty za ich wydanie. W transzy instytucjonalnej nabywane certyfikaty będą wolne od opłaty za ich wydanie. Fundusz nie pobiera opłaty za umorzenie certyfikatów.

Opłata za zarządzanie Portfelem Aktywów Płynnych wynosi 1,25%, a Portfelem Rynku Nieruchomości 2,75% rocznie. Całkowita opłata uzależniona jest, więc od struktury aktywów w danym dniu. Jeśli fundusz będzie budował swój Portfel Rynku Nieruchomości zgodnie z przyjętymi celami inwestycyjnymi, opłata za zarządzanie kształtować się będzie następująco:

Opłata za zarządzanie Portfelem Aktywów Płynnych nie należy do wysokich, kształtuje się poniżej średniej opłat za zarządzanie pobieranych przez fundusze rynku pieniężnego, która wynosi 1,79% (według stanu na 25 maja 2004 roku)

Opłata za wyniki inwestycyjne funduszu pobrana będzie w momencie likwidacji funduszu, w przypadku gdy osiągnięta stopa zwrotu będzie wyższa niż 10% w stosunku rocznym i wyniesie 20% (liczone od wypracowanej nadwyżki).

Jeśli próba utworzenia Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości SFIZ zakończy się powodzeniem, będzie to pierwszy tego typu polski fundusz inwestycyjny. Stąd też możliwe jest jedynie porównanie opłat pobieranych przez niego z innymi funduszami nieruchomości działającymi na rynkach zagranicznych.

Opłata za wydanie certyfikatów wynosi za granicą od 5 do 5,5%, a opłata za zarządzanie kształtuje się na poziomie 0,5-1,3%, w przypadku niektórych funduszy pobierana jest też niewielka opłata dla depozytariusza (0,01-0,25%). Są też fundusze, które rezygnują z opłaty wstępnej, wyższa w ich przypadku jest opłata za zarządzanie (około 1,5-2,5%).