Banki hipoteczne przegrały z uniwersalnymi

BPH chce sprzedać swój bank hipoteczny. Chociaż Polacy biorą coraz więcej kredytów na zakup mieszkań i nieruchomości, to znaczenie instytucji wyspecjalizowanych w takich pożyczkach jest coraz mniejsze

Według naszych nieoficjalnych informacji, zakupem 100 proc. akcji BPH Banku Hipotecznego interesował się między innymi Raiffeisen Bank. Do transakcji jednak nie doszło, bo cena, której zażądał BPH, około 120 mln zł, okazała się za wysoka. Być może zarząd BPH porozumie się za to z właścicielem Getin Banku Leszkiem Czarneckim. Ma on już doświadczenie w negocjacjach z tym bankiem – w maju zeszłego roku kupił od niego Górnośląski Bank Gospodarczy (obecnie Getin Bank).

Nieatrakcyjne warunki

Powstanie banków hipotecznych miało ożywić rynek nieruchomości, spowodować wzrost inwestycji budowlanych i zaspokoić głód mieszkaniowy Polaków. Po 8 latach od uchwalenia ustawy o tych instytucjach okazuje się, że nie są one w stanie konkurować z mającymi lepszą ofertę bankami uniwersalnymi. Oferowane przez nie produkty są nieatrakcyjne dla klientów indywidualnych, a to na nich przypada zdecydowana większość kredytów zaciąganych na zakup nieruchomości.

Banki hipoteczne nie mogą udzielać kredytów na pełną wartość mieszkania, nie mogą też finansować zakupu mieszkania spółdzielczego. Zmuszone są do bardzo konserwatywnej wyceny mieszkania, na które udzielają kredytu. A konserwatywnie oznacza nawet o 20 proc. niżej od ceny rynkowej.

– Banki hipoteczne miały udzielać kredytów dla klientów indywidualnych. Przy tworzeniu prawa wzorowano się na niemieckim pomyśle. Tyle tylko, że w Niemczech były wtedy inne uwarunkowania – wyjaśnia Zbigniew Krysiak ze Związku Banków Polskich.

Specjalistyczne instytucje miały skoncentrować się na udzielaniu kredytów hipotecznych, sieć sprzedaży miały im udostępnić spółki matki. Ten pomysł się jednak nie sprawdził. – Banki uniwersalne same udzielały kredytów na zakup mieszkania. To była nierówna konkurencja. My nie mieliśmy własnych placówek, inaczej też wyglądała procedura przyznania kredytu – wspomina Piotr Cyburt, prezes BRE Banku Hipotecznego.

Uciekający rynek

Obecnie szefowie większości banków uniwersalnych deklarują, że kredyty hipoteczne – obok kart kredytowych – są jednym z ich kluczowych produktów. W astronomicznym tempie rośnie liczba doradców i agentów, którzy takie kredyty oferują. Zadłużenie Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosi 40,8 mld zł. Tylko w tym roku, od stycznia do końca sierpnia, banki udzieliły klientom indywidualnym 125 tys. kredytów na kwotę 14,8 mld zł. – A przez najbliższe lata rynek kredytów dla klientów indywidualnych będzie rósł o 20 – 30 procent – mówi Agnieszka Tułodziecka, prezes Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego.

Banki hipoteczne od początku nie miały szczęścia na naszym rynku. Chociaż umożliwiająca ich tworzenie ustawa została przyjęta w 1997 roku, to pierwsze instytucje powstały dopiero dwa lata później. Mimo że zainteresowanie tworzeniem takich wyspecjalizowanych podmiotów deklarowało wiele działających w Polsce banków, to ostatecznie działają tylko cztery, z czego jeden, Nykredit, jest oddziałem banku zagranicznego. Spośród pozostałych tylko BPH Bank Hipoteczny ma ofertę dla klientów indywidualnych, a BRE Bank Hipoteczny i Śląski Bank Hipoteczny zajmują się instytucjami. Przy czym ten ostatni, mimo że działa już od czterech lat, zgromadził portfel kredytowy o wartości mniejszej niż 200 mln zł.

Czy zniknie ostatnia przewaga

Zainteresowane utworzeniem banku hipotecznego były m.in. Pekao i BZ WBK. Jednak długi czas oczekiwania na licencję i zapisane wustawie ograniczenia związane w udzielaniem kredytów spowodowały, że rezygnowały one ze swoich pomysłów. Jeszcze w 2001 r. Bank Gospodarstwa Krajowego chciał utworzyć bank hipoteczny wspólnie z PKO BP, jednak ten drugi wycofał się z projektu, nie widząc w nim dla siebie korzyści.

PKO BP i tak był największym graczem na rynku kredytów mieszkaniowych, a poza tym, dysponując ogromnymi depozytami, z których finansował pożyczki, nie był zainteresowany sposobem pozyskiwania środków na kredyty zarezerwowane dla banków hipotecznych. Zresztą, wiele wskazuje na to, że bankom uniwersalnym uda się przekonać władze, aby otworzyły im możliwość emitowania obligacji zabezpieczonych kredytami hipotecznymi. A mniej więcej taka jest konstrukcja listów zastawnych, które obecnie emitować mogą wyłącznie banki hipoteczne, aby pozyskać środki na udzielane pożyczki.

Zbigniew Krysiak ze Związku Banków Polskich uważa, że banki hipoteczne mogą znaleźć swoją własną niszę. – Banki te mogłyby kupować od innych banków portfele kredytów hipotecznych. Następnie emitowałyby długoterminowe papiery wartościowe zabezpieczone kredytami. Rozmawialiśmy już z przedstawicielami funduszy emerytalnych, które są zainteresowane inwestowaniem w takie papiery – mówi Zbigniew Krysiak.

Eliza Więcław, Szymon Karpiński, Rzeczpospolita