Będzie coraz trudniej kupić mieszkanie

Według najnowszego raportu NBP tzw. kredytowa dostępność mieszkania jest największa w Gdańsku. Relacja dochodów mieszkańców do cen nieruchomości i koszów kredytu jest tam najkorzystniejsza. We wszystkich największych miastach dużo łatwiej można dziś sfinansować zakup mieszkania niż jeszcze kilka lat temu, choć nadal nieco brakuje do sytuacji kupujących z 2006 r. Expander zwraca jednak uwagę, że w najbliższych latach te korzystne okoliczności ulegną zmianie i o własne lokum będzie trudniej niż dziś.

Dostępność mieszkań zależy przede wszystkim od trzech czynników – poziomu dochodów, cen nieruchomości i kosztu kredytu. Od połowy 2012 r. ten ostatni czynnik znacznie poprawił naszą sytuację. Obniżki stóp procentowych spowodowały, że średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów spadło z nieco ponad 7% do 4,4%. Jednocześnie, w ciągu minionych 5 lat o ok. 20% wzrosły nasze wynagrodzenia. Na niekorzyść działały w tym okresie jedynie rosnące ceny nieruchomości. Ich podwyżki były jednak stosunkowo niewielkie, szczególnie na rynku wtórnym, gdzie wzrosły tylko o niecałe 2%.

Dzięki wspomnianym, korzystnym czynnikom, w największych miastach teoretycznie możemy pozwolić sobie na mieszkanie aż o 30 m2 większe niż w 2012 r. Poprawa następowała jednak głównie w latach 2012 – 2014. Od 2015 r. niewiele już się zmieniało. W tym czasie stopy procentowe były już bowiem stabilne, a wzrost pensji był rekompensowany podwyżką cen mieszkań i marż kredytowych.

Lepiej niż w 2006 r. jedynie w Krakowie
Ciekawe wydaje się też porównanie obecnej dostępności mieszkań z jej poziomem w 2006 r. Mimo opisanej poprawy, w większości wypadków, teraz jest nieco trudniej o mieszkanie niż 11 lat temu. Wynika to przede wszystkim z tego, że ceny lokali w tamtym okresie były bardzo niskie, np. średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w analizowanych miastach była aż o 46% niższa iż obecnie. Jedynym wyjątkiem jest tu Kraków, gdzie dostępność mieszkań jest lepsza teraz niż w 2006 r. Dzieje się tak ponieważ, w tamtym czasie nowe mieszkania w Krakowie były bardzo drogie. Według danych NBP o cenach transakcyjnych z tamtego okresu, były one wyższe nawet niż w Warszawie.

Lepiej już nie będzie
Wiele wskazuje na to, że dużo lepszej dostępności mieszkań niż obecnie już nie zobaczymy. Co prawda jest szansa, że nasze pensje będą w najbliższym czasie rosły szybciej. Mamy bowiem dobrą koniunkturę gospodarczą i rekordowo niskie bezrobocie. Jednocześnie przyspiesza jednak wzrost cen mieszkań. Natomiast, za 1-2 lata zapewne zaczną rosnąć stopy procentowe, a wraz z nimi oprocentowanie kredytów. Pamiętajmy bowiem, że obecnie mamy najniższe stopy procentowe w historii i raczej nie pozostaną one na tym poziomie na zawsze. To sprawi, ze dostępność kredytowa mieszkań w przyszłości zacznie spadać.

Kredytowa dostępność mieszkania

Źródło: Expander na podstawie NBP

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors