Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z rynku wtórnego?
Zakup nieruchomości to duże wyzwanie. Zwykle takich transakcji dokonujemy najwyżej kilka razy w życiu i dodatkowo przeznaczamy na nie oszczędności, jakie gromadziliśmy od lat. Dlatego warto dobrze sprawdzić mieszkanie, które zamierzamy kupić, zarówno pod względem technicznym, jak i prawnym. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości z rynku wtórnego. Ekspert Expandera podpowiada, na co zwrócić uwagę podczas szukania swojego własnego M.
Zadbaj o kwestie prawne
Decydując się na zakup mieszkania z tzw. drugiej ręki, należy pamiętać o zapoznaniu się z dokumentami, które zagwarantują nam bezpieczeństwo transakcji. Z całą pewnością powinniśmy sprawdzić księgę wieczystą. Znajdziemy w niej informacje, kto jest właścicielem nieruchomości oraz czy ustanowione są jakiekolwiek ograniczenia, które mogą spowodować kłopoty dla kupującego. Z IV działu księgi wieczystej możemy również dowiedzieć się, czy ustanowiona jest hipoteka na danej nieruchomości. – Jeśli okaże się, że mieszkanie jest obciążone np. kredytem hipotecznym, nie musi to przekreślać możliwości zakupu – mówi Damian Milcarz, ekspert Expandera. – Abyśmy jednak uniknęli ryzyka utraty pieniędzy i pozostania z zadłużonym lokalem, należy poprosić sprzedającego o dokument z banku-kredytodawcy mówiący o tym jakie jest aktualne zadłużenie i na jaki numer rachunku należy dokonywać spłaty. Następnie zapłatę za mieszkanie powinniśmy podzielić na dwie części. Kwotę odpowiadającą zadłużeniu przelewamy na konto banku, a resztę bezpośrednio sprzedającemu. Przykładowo, jeśli cena lokalu wynosi 200 tys. zł, a zadłużenie 60 tys. zł, to sprzedającemu przekazujemy jedynie 140 tys. zł, a pozostałą kwotę przelewamy na spłatę zadłużenia.
Kolejną ważną rzeczą jest sprawdzenie czy osoba, które pokazuje nam mieszkanie i której mamy przekazać pieniądze np. na zadatek rzeczywiście jest jego właścicielem. – Należy także zweryfikować, ile osób jest zameldowanych pod tym adresem oraz czy właściciel ma uregulowane opłaty wynikające z użytkowania lokalu. Aby zdobyć powyższe informacje, możemy poprosić sprzedającego o aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (opłaty) i urzędu gminy (zameldowanie) – dodaje ekspert.
Sprawdź stan techniczny mieszkania
Na zdjęciach zamieszczonych w ogłoszeniu lub podczas pierwszych odwiedzin nie zawsze jesteśmy w stanie dokładnie ocenić stan techniczny nieruchomości. W przypadku nowych lub niedawno wybudowanych lokali nie jest to aż tak duży problem, gorzej jednak, jeśli planujemy nabyć mieszkanie w kamienicy lub innym starszym budynku. – Pod uwagę należy wziąć szczelność okien, stan instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej oraz gazowej – wylicza Damian Milcarz, Expander. – Ważna jest też kondycja samych ścian, np. to czy nie atakuje ich grzyb. Jeśli w mieszkaniu zostają meble lub sprzęt AGD, również one powinny zostać poddane ocenie. Podczas takiej inspekcji może okazać się, że niezbędny jest remont, który dodatkowo obciąży naszą kieszeń. W takiej sytuacji warto zsumować koszt transakcji i odnowienia lokalu oraz zestawić go z ceną, jaką musielibyśmy zapłacić za nowe, teoretycznie droższe, mieszkanie.
Nie zapomnij o finansowaniu
Jeżeli planujemy skorzystać z kredytu hipotecznego, należy także zadbać o kwestie finansowe, m.in. o naszą zdolność kredytową. Poszczególne banki bardzo różnie oceniają to, jaki kredyt można udzielić danej osobie. Jeden może stwierdzić, że w ogóle nam go nie udzieli, a drugi zaproponuje np. 200 000 zł. Oferty bardzo różnią się również pod względem kosztów. Dlatego warto poświęcić nieco czasu na porównanie ofert. Jeśli nie chcemy lub nie możemy odwiedzić przynajmniej kilku banków, warto skorzystać z pomocy niezależnego doradcy finansowego, który poza potwierdzeniem zdolności, przedstawi konkretne oferty kredytowe. Podpowie także, o jakich kwestiach powinniśmy pamiętać podczas dokonywania transakcji. – Rozważmy też, czy w ramach umowy przedwstępnej decydujemy się na zadatek lub zaliczkę – mówi Damian Milcarz, ekspert Expandera. – Pamiętajmy, że ta druga jest zwrotna. Oznacza to, że sprzedający może wycofać się z transakcji bez żadnych konsekwencji. Zadatek natomiast w razie niewykonania umowy z winy kupującego, przepada na rzecz właściciela mieszkania. Z kolei w sytuacji, gdy nie dojdzie do przekazania własności mieszkania z winy sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli zatem zakup finansujemy przy wykorzystaniu kredytu bankowego, termin umowy przedwstępnej nie powinien być krótszy niż 1,5 miesiąca. Tyle czasu bowiem może zająć uzyskanie pieniędzy i sfinalizowanie transakcji.
