BUY TO LET, czyli kontrolowany zakup nieruchomości na wynajem

Buy to let (pol. kupić aby wynająć) jest to typ kredytu charakteryzujący się tym, że podstawą do liczenia zdolności kredytowej jest czynsz uzyskiwany z najmu nieruchomości jaką chcemy zakupić.

Rynek nieruchomości w sektorze nieruchomości komercyjnych
Rynek nieruchomości w sektorze nieruchomości komercyjnych, to przede wszystkim rynek najmu, czego przejawem jest między innymi znaczna przewaga ofert powierzchni dostępnej do wynajęcia, niż do nabycia. Przeglądając portale prezentujące oferty dotyczące nieruchomości komercyjnych można zauważyć, że tylko ok. jedna czwarta wszystkich ogłoszeń, dotyczy sprzedaży. Można oczywiście podnosić, i to całkiem słusznie, że przecież w zakresie jednej nieruchomości ofert wynajmu może być kilka podczas gdy oferta sprzedaży jest jedna, ale nie pozostawia to większych wątpliwości, co do przewagi rynku najmu. Powodem takiego stanu rzeczy jest to, iż inwestorzy wolą uzyskiwać stały dochód z najmu i w ten sposób utrzymywać i zwiększać posiadany kapitał, niż odkładać pieniądze na lokatę lub inwestować alternatywnie. Dlatego bardziej skłonni są wynajmować nieruchomość, niż sprzedawać. Biorąc pod uwagę, że kluczowym parametrem dla inwestora jest zwrot z inwestycji, należy przyjąć, że w takim wypadku najem jest finalnie korzystniejszy.

Opłacalność inwestycji w nieruchomość na wynajem to temat, który często przewija się w opracowaniach wielu specjalistów, którzy dogłębnie oceniając wpływ różnych czynników, zarówno na rynek, jak i samą nieruchomość nierzadko wydają negatywną opinię, dla tej formy lokaty kapitału. Oczywiście, jak każda inwestycja, tak również i ta w nieruchomość, obarczona jest ryzykiem. Wymaga znacznego zaangażowania zarówno w jej przygotowanie, jak i późniejszy okres eksploatacji. Ponadto, główną cechą inwestycji w nieruchomości jest brak możliwości szybkiego wycofania zainwestowanego kapitału (stosunkowo niska płynność). Wynika to z dość długiego czasu potrzebnego na znalezienie nabywcy, na pozyskania kredytu przez nabywcę, czy na zgromadzenie dokumentacji obiektu i dopięcie formalności. Łącznie zajmuje to przynajmniej kilka, a często kilkanaście miesięcy. Jednocześnie, dla pewnej równowagi, należy dodać, iż popyt na powierzchnie do wynajęcia jest i prawdopodobnie będzie na stosunkowo wysokim poziomie ze względu na popularne obecnie modele biznesowe. Dla przykładu niewiele placówek bankowych, czy aptek wykorzystuje własne pomieszczenia do prowadzenia działalności.

Może nam się wydawać, że proces inwestowania w nieruchomość na wynajem wydaje się wręcz banalny. Kupujemy lub budujemy, wrzucamy ofertę do biura pośrednictwa, podpisujemy umowę najmu i inwestycja się spłaca, a my raz w roku płacimy podatek od nieruchomości, ewentualnie dodatkowo czynsz raz na miesiąc. Jednocześnie sprawdzamy, czy wpływa nam na konto kwota za najem i odpowiednia wysokość z tytułu opłat eksploatacyjnych. Takie schematyczne podejście raczej nie przyniesie nam spodziewanego efektu, a w dłuższej perspektywie czasu może okazać się bardzo zgubne i prowadzić do straty.

Najbezpieczniej i najefektywniej jest podeprzeć się wiedzą specjalistów i przygotować sobie biznesplan z warunkami brzegowymi, a później się go trzymać. Są jednak i tacy, którzy samodzielnie chcą zadbać o swój interes i zapewnić sobie zysk z wynajmu.

Jakie zatem są czynniki, które mogą nam pomóc osiągnąć sukces? W naszej opinii przede wszystkim jest to zaangażowanie i właściwe rozeznanie tematu zarówno pod względem sposobu zarządzania jak i samej nieruchomości.

Kupić – ale co?
Chcąc zainwestować w nieruchomość, którą chcemy później wynajmować, równolegle powinniśmy rozważać kilka podstawowych czynników. Pierwszym z nich, jest stan zaawansowania inwestycji – czyli to na jakim etapie gotowości będzie nabywana przez nas nieruchomość, np. czy będzie to grunt pod zabudowę, czy może nieruchomość do remontu, lokal w inwestycji deweloperskiej, czy też istniejąca nieruchomość, wymagającą jedynie niewielkich prac remontowych. Nie będziemy tu jednak wchodzić w szczegóły, związane z wysokością czynszu, atrakcyjnością obiektu na tle rynku, czy też potencjalnego najemcy. Decyzja odnośnie stanu nieruchomości wyznaczy nam moment (przynajmniej w przybliżeniu), w którym zaczniemy uzyskiwać przychód. Nie jest to bez znaczenia w sytuacji, gdy co najmniej częściowo finansujemy się kredytem. Bez względu na to, czy powierzchnia jest już wynajmowana czy też nie, musimy ten kredyt spłacać. Ważne jest aby mieć na uwadze jakie będą okoliczności na rynku w momencie osiągnięcia gotowości do najmu – czy przypadkiem nie okaże się, że w okolicy jest już kilka podobnych obiektów. Koniecznie na etapie podejmowania decyzji trzeba to rozważyć.

Kolejnym krokiem jest oczywiście zbadanie jaki rodzaj powierzchni jest lub będzie poszukiwany w danym rejonie, czyli kto potencjalnie może zostać naszym najemcą. Nabywając mały lokal użytkowy, w którym istnieje możliwość prowadzenia handlu lub usług, raczej możemy założyć, iż dokładne badanie rynku w zakresie występowania lokalnych przedsiębiorstw, czy ilości i struktury mieszkańców nie jest konieczne. Tymczasem np. w przypadku zakupu gruntu i rozpoczęcie budowy magazynu, lepiej nie rozpoczynać inwestycji bez wcześniejszego zbadania otoczenia. Jeśli w promieniu najbliższych kilkunastu kilometrów nie ma żadnej drogi o charakterze ponadlokalnym czy nie występują też firmy produkcyjne, to może się okazać, że możemy nie znaleźć chętnych na wynajem wybudowanej nieruchomości. Nie zawsze trafione jest również podejście „jakoś innym się udaje” opierające się na założeniu, że skoro na sąsiedniej działce powstał magazyn i właściciel ma w pełni wynajętą powierzchnię, to i my w końcu wszystko wynajmiemy. Nadwyżka podaży dostępnej powierzchni powoduje, wydłużenie czasu ekspozycji i nadmierny udział występowania pustostanów, konieczność ustalenia konkurencyjnej stawki najmu, czy też wprowadzenie atrakcyjnych dla najemców warunków, które nie zawsze są opłacalne dla wynajmującego (najczęściej nie są).

Biorąc pod uwagę, że inwestowanie w nieruchomości to proces wieloletni, za najbardziej atrakcyjne należy uznać obiekty, które są możliwie uniwersalne pod względem wykorzystania oraz takie które są najczęściej poszukiwane na rynku (biura / usługi / handel) czy też takie, których sposób użytkowania można zmienić, bez konieczności ponoszenia znacznych nakładów. Struktura obiektu, która nie jest mocno skonkretyzowana, powoduje bowiem, iż naszą ofertą może być zainteresowana większa liczba potencjalnych najemców. Nie można zapominać o tym, że nie jesteśmy w stanie do końca przewidzieć na jakie powierzchnie będzie popyt w przyszłości, a przecież inwestycja jest wieloletnia i zależy nam, aby była konkurencyjna w długim okresie eksploatacji.

Czynsz rynkowy
Kiedy nabywamy nieruchomość, powinniśmy wstępnie ustalić możliwą do uzyskania rynkową stawkę czynszu. Pozwoli nam to odpowiedzieć na pytanie, czy na danej inwestycji możemy potencjalnie uzyskać oczekiwany zwrot. Szerokie analizy publikowane przez firmy consultingowe dają pewien obraz o tym, jak w poszczególnych regionach kraju (zazwyczaj dużych miastach), kształtują się stawki najmu. Z całą pewnością mogą one wskazać ogólne tendencje, jednak warto dokładnie prześledzić jak to wygląda na rynku lokalnym, szczególnie jeżeli planujemy zainwestować w innej miejscowości niż miasta wojewódzkie. Tutaj pomocna będzie wiedza lokalnych specjalistów branży nieruchomości ale także oferty i informacje ogólnodostępne.

Analizując rynek ofertowy, warto również zrobić zestawienie czynników, od których zależy wysokość czynszu najmu i dopasować naszą nieruchomość do występujących na rynku lokalnym realiów. Jako podstawowe czynniki, które wpływają na wysokość stawki czynszu, poza czynnikami typowo rynkowymi (popyt i podaż), wyróżnia się przede wszystkim lokalizację (pod kątem planowanej działalności), przy czym ważne jest tu zarówno położenie na tle miasta / miejscowości, jak również najbliższe otoczenie. Innym czynnikiem jest również wielkość oferowanej powierzchni, która z reguły jest odwrotnie proporcjonalna do wysokości jednostkowej stawki najmu. Nie bez znaczenia pozostają również stan techniczny budynku i standard wykończenia lokalu, wyposażenie w technologie i udogodnienia dla najemców (winda, klimatyzacja, monitoring, system kontroli dostępu), a także w przypadku lokali – usytuowanie w budynku. Wskazane czynniki, wynikają głównie z cech samej nieruchomości, jednak o tym czy powierzchnia zostanie wynajęta i jaką stawkę czynszu gotowy będzie zapłacić najemca, decydują również inne czynniki, których wpływu nie da się ściśle określić. Zalicza się do nich między innymi modę na dane miejsce, jak również operatywność zarządcy czy po prostu ogólną ocenę obiektu i wynajmującego.

Umiejętne zarządzanie
Na etapie eksploatacji obiektu, działania właściciela są nie mniej istotne niż w fazie początkowej, kiedy podejmowana jest decyzja o szczegółach inwestycji, gdyż to od nich w dużym stopniu zależy, czy w dłuższej perspektywie czasu podtrzymamy umowy, a powierzchnia naszego obiektu będzie wynajęta. Szczególnego znaczenia fakt ten nabiera w sytuacji kiedy mamy do czynienia z nadpodażą dostępnej powierzchni. Wtedy powinniśmy starać się możliwie długo utrzymać istniejącą umowę najmu oraz dbać abyśmy byli postrzegani jako dobry partner biznesowy. Mało korzystnie postrzegana jest częsta rotacja najemców. Warto przed podpisaniem kolejnej umowy omówić z najemcą jego plany na pozyskanie klientów i rozwój działalności, a nawet zastanowić się nad możliwym wsparciem. Dzięki takim zabiegom, nie tylko nasz lokal będzie dobrze postrzegany, ale również my będziemy cieszyć się lepszą opinią jako wynajmujący. Można założyć, że najemca jest w zasadzie klientem wynajmującego i „kupuje” co miesiąc prawo do używania nieruchomości. Jak w każdym biznesie warto o klienta zadbać i utrzymać z nim dobre relacje.

W przypadku inwestycji w obiekty wielkopowierzchniowe nie obędzie się bez zatrudnienia wykwalifikowanego zarządcy lub nawet firmy zarządzającej, która powinna zadbać zarówno o samą nieruchomość, jak i jej opinię na rynku.

Zakup nawet jednej nieruchomości na wynajem to już biznes
Tak właśnie jest. Właściciel nieruchomości na wynajem ma sporo zajęć i odpowiedzialności. O ile w przypadku jednego lokalu można to robić „przy okazji” o tyle przy wynajmie kilku lokali użytkowych, należy zakładać, że będzie to pełen etat. Umowy, koszty, rozliczenia, podatki, negocjacje, awarie itp., to tylko część zagadnień z jakimi przyjdzie się zmierzyć wynajmującemu. Niezależnie jednak od tego jak inwestor zorganizuje sobie oferowanie na rynku i późniejszą obsługę najemców (samodzielnie czy skorzysta z pośrednika i zarządcy) to jak w każdym biznesie kluczowe są założenia i biznesplan oparty na danych rynkowych. Jak pokazuje doświadczenie, zdecydowanie warto zainwestować w stosowną analizę rynku na etapie planowania i wspólnie z konsultantem przygotować biznesplan z realnymi prognozami w oparciu o potwierdzone informacje. Opieranie decyzji wyłącznie na danych dostępnych na portalach ofertowych może być ryzykowne, szczególnie, że oferty są bardzo wstępną i ograniczoną informacją, a finalny sposób rozliczania to nie tylko wynegocjowany ostatecznie poziom czynszu ale szereg innych warunków, które wprost wpływają na zwrot z inwestycji. Przy finansowaniu z kredytu, kluczowy wpływ na opłacalność będą miały warunki kredytowe, które należy uwzględnić w prognozach.

Niezbyt jeszcze w Polsce wykształcony rynek finansowania najmu, w krajach Europy zachodniej stanowi na tyle istotny sektor rynku nieruchomości (w tym również mieszkalnych), że oferta kredytów BUY-TO-LET jest szeroka i powszechnie dostępna.

Patrząc na rozwój rynku w Polsce pod kątem możliwości inwestycyjnych w ostatnich kilku latach widać, że oferta w Polsce znacznie się poszerzyła i to chyba najlepsza prognoza, szczególnie dla przyszłych rentierów.

Buy to let (pol. kupić aby wynająć) jest to typ kredytu charakteryzujący się tym, że podstawą do liczenia zdolności kredytowej jest czynsz uzyskiwany z najmu nieruchomości jaką chcemy zakupić.

Ryzyko finansowania takiej inwestycji polega na tym, że rynkowo kwoty najmu mogą być różne co stanowi ryzyko dla banku pod względem odpowiedniego określenia stawki czynszu a także w przypadku okresów gdzie lokal/mieszkanie nie ma najemcy to ryzykiem jest brak dochodu z najmu.

Dla zmniejszenia ryzyka inwestorzy decydujący się na taki rodzaj inwestycji powinni posiadać tzw. rezerwy na czas braku ewentualnego najmu.

Kredyty buy to let przyznawane są na zakup nieruchomości niekomercyjnych.

A co w przypadku komercji?
W bankach dominuje prosta zasada: wskaźnik udziału kredytu w łącznych kosztach projektu (LTC) i stosunku kwoty kredytu do wartości rynkowej nieruchomości (LTV) nie powinny przekraczać 70%. Potocznie oznacza to, że Klient powinien mieć przynajmniej 30% wkładu własnego liczonego od kwoty netto zakupu. Poza tym rata kredytu nie powinna przekraczać 70% wartości czynszu.

Kredyt udzielany jest na lat 10 plus 5 lat amortyzacji (nie dłużej niż okres umowy najmu). Inwestor ma możliwości powołania spółki celowej ale pod warunkiem, że ma doświadczenie w prowadzeniu tego typu inwestycji.

Monika Mojzesowicz
Dyrektor Departamentu Produktów dla Firm