Co z cenami mieszkań – rosną czy spadają?

NBP opublikował nareszcie dane na temat cen transakcyjnych mieszkań sprzedanych w IV kwartale 2015 r. Okazuje się, że w tym okresie przeciętny koszt metra kwadratowego zauważalnie spadł. Zdaniem Expandera wiele wskazuje jednak na to, że to nie efekt obniżek, lecz sprzedaży dużej liczby tanich mieszkań np. spełniających warunku programu MdM. W rzeczywistości ceny w największych miastach powoli rosły już trzeci rok z rzędu. Na rynku pierwotnym są tam o 8,8% wyższe niż pod koniec 2012 r.

Udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy ceny mieszkań rosną czy spadają, wcale nie jest takie proste jak może się to wydawać. Dla uproszczenia załóżmy, że w pewnym mieście sprzedano dwa kilkuletnie mieszkania w cenie 4 000 zł za mkw. i jedno stare, do remontu, po cenie 1 000 zł za mkw. Przeciętny koszt metra kwadratowego wyniesie więc 3 000 zł. W kolejnym miesiącu ceny są takie same, ale sprzedane zostało tylko jedno droższe mieszkanie i dwa stare. W takim przypadku średnia spadnie do 2 000 zł za mkw., mimo że mieszkania sprzedawane były w dokładnie takich samych cenach jak przed miesiącem.

Podobna sytuacja zdarzyła się w IV kwartale 2015 r. np. w Warszawie, Opolu czy Krakowie. Według NBP w Warszawie ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły aż o 4,5%. Jednak NBP publikuje również tzw. indeks hedoniczny, który pokazuje, jak zmieniały się ceny mieszkań o zbliżonym standardzie. Indeks ten wzrósł o 3,2%, co oznacza, że ceny tak naprawdę wzrosły, a nie spadły. Powodem spadku średniej jest najprawdopodobniej zwiększona sprzedaż tanich mieszkań. W ostatnich miesiącach roku mogła się do niej przyczynić rosnąca popularności programu „Mieszkanie dla młodych”, do którego kwalifikują się jedynie lokale z bardzo niską ceną.

Ceny na rynku wtórnym powoli rosną od 3 lat

Biorąc pod uwagę ceny mieszkań o podobnym standardzie okazuje się, że na rynku wtórnym rosną one już od 3 lat. Jak widać na załączonym wykresie, szybciej zwiększają się w siedmiu największych miastach. W dziesięciu nieco mniejszych również rosną, ale symbolicznie. Od minimum z 2013 r. ceny w siedmiu największych miastach wzrosły już o ok. 5%, a w dziesięciu mniejszych o zaledwie o 2%. Patrząc na wykres można, co prawda, odnieść wrażenie, że wzrosty były większe, ale trzeba pamiętać, że tam zmiany odnoszą się do poziomu z III kwartału 2006 r., a wartości 2% i 5% dotyczą zmian z stosunku do cen z 2013 r.

Jak faktycznie zmieniały się ceny na rynku wtórnym w porównaniu z III kw. 2006 r.

Źródło: Expander na podstawie indeksów hedonicznych obliczanych przez NBP. Opis „7 miast” oznacza ceny w: Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Opis „10 miast” oznacza: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra.

NBP niestety nie publikuje indeksów hedonicznych dla mieszkań nowych. W tym przypadku nie jest to jednak tak istotne. Takie nieruchomości nie różnią się od siebie tak bardzo, jak te dostępne na rynku wtórnym, choć oczywiście średnią może nieco zaburzać np. wzmożony popyt na mieszkania w tańszych lokalizacjach.

Na rynku pierwotnym nieruchomości drożeją głównie w największych miastach

Okazuje się, że w przypadku siedmiu największych miast podwyżki dotyczące nowych mieszkań były nawet wyższe niż w przypadku lokali z drugiej ręki. Od ostatniego minimum z IV kwartału 2012 r. ceny transakcyjne wzrosły już średnio o 8,8%. Najbardziej podrożały w Poznaniu (17%), Warszawie (15%) i Gdańsku (13%). Zupełnie inaczej wygląda natomiast sytuacja w dziesięciu nieco mniejszych miastach. Na wykresie widać wyraźnie, że od II kwartału 2009 r. pozostają one na zbliżonym poziomie – ok. 75% powyżej cen z 2006 r.

Jak zmieniały się ceny na rynku pierwotnym w porównaniu z III kw. 2006 r.

Źródło: Expander na podstawie średnich cen transakcyjnych ważonych zasobem rynkowym Opis „7 miast” oznacza ceny w: Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Opis „10 miast” oznacza: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra.

Średnie ceny transakcyjne w IV kw. 2015 r. wg. NBP

Autor:

Jarosław Sadowski
Główny analityk firmy Expander