Ceny rosną dużo szybciej niż domy

Ceny mieszkań szybko pną się w górę. W tym roku może zostać pobity rekord wzrostu cen nowych lokali, po tym jak w latach 2004-2005 mieszkania w dużych miastach drożały średnio o 11 proc. rocznie.

– W 2006 roku średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania może podskoczyć o 15-20 proc. – ocenia Maciej Dymkowski, dyrektor ds. rozwoju w redNet Property Group, spółki monitorującej rynek mieszkaniowy.

Zdaniem Jarosława Szanajcy, prezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w tym roku przeciętna cena metra kwadratowego nowego mieszkania może wzrosnąć o 15 proc.

Eksperci są zgodni, że i w następnych latach za zakup mieszkania będziemy płacić coraz więcej, ale ceny nie będą już rosły tak mocno jak w tym roku i w dwóch poprzednich latach.

Najdroższa Warszawa

Ceny mieszkań są regionalnie bardzo zróżnicowane. Tradycyjnie najdroższa jest Warszawa. Według tabeliofert.pl, w stolicy w marcu tego roku za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było zapłacić średnio 5415 zł – o 24 proc. więcej niż w pierwszym kwartale ubiegłego roku. W śródmieściu Warszawy metr kwadratowy mieszkania kosztuje przeciętnie 8574 zł, aż o 58 proc. więcej niż przed rokiem.

Warszawę goni Wrocław, a za nim jest Kraków, Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia, Sopot) i Poznań. W marcu średnia cena metra kwadratowego mieszkania we Wrocławiu wyniosła 4548 zł, a w pozostałych miastach osiągnęła poziom od 3505 zł w Poznaniu do 4472 zł w Krakowie.

Za mała podaż

Ceny szybko rosną, bo choć brakuje nam około 1,5 mln lokali, buduje się mało. W ubiegłym roku oddano do użytku tylko 114 tys. mieszkań, w tym 33,5 tys. było na sprzedaż lub wynajem. Jest więc ogromna nadwyżka popytu nad podażą. Napędza go łagodna polityka kredytowa banków. W efekcie zakup lokalu opłaca się bardziej niż jego wynajem – całkowity koszt raty kredytowej jest nierzadko mniejszy niż wynajęcie mieszkania.

– Obecnie popyt na mieszkania i wzrost ich cen nakręca zapowiedziane wprowadzenie do 1 lipca bardziej rygorystycznych zasad udzielania kredytów mieszkaniowych denominowanych w walutach obcych – podkreśla Maciej Dymkowski. Jego zdaniem cegiełkę do wzrostu cen mieszkań dokładają ministerialni urzędnicy.

Wprawdzie rząd uspokajał w lutym, że po 2007 roku VAT na mieszkania nie wzrośnie z 7 do 22 proc., ale niepewność z tym związana powróciła. Projekt zmiany prawa, który uniemożliwiłby podwyżkę VAT, wciąż jest w uzgodnieniach międzyresortowych. I może upłynąć dużo czasu, zanim parlament podejmie odpowiednie decyzje. Do tego czasu może utrzymywać się strach przed podwyżką, który sztucznie powiększa popyt na mieszania i podnosi ceny.

Na naszym rynku pojawili się też cudzoziemcy.

– Według szacunków, kupili oni do 10 proc. mieszkań oferowanych przez deweloperów – mówi Jarosław Szanajca.

Cudzoziemcy liczą, że za kilka lat sprzedadzą te mieszkania i dobrze na nich zarobią. Ale dziś powiększa to także popyt i winduje ceny.

Tylko wielkie miasta

Największym rynkiem budowlanym jest Warszawa, Trójmiasto, Kraków, Poznań i Wrocław. W ubiegłym roku na te pięć aglomeracji przypadło 59 proc. mieszkań oddanych do użytku w całym kraju, przeznaczonych na sprzedaż i wynajem, w tym na Warszawę aż 31 proc. W tym rankingu na dalekim miejscu są tak duże miasta jak Łódź, gdzie w 2005 roku deweloperzy przekazali lokatorom klucze do zaledwie 131 mieszkań, oraz Katowice (102 mieszkania).

Zastój nastąpił w Zielonej Górze i Opolu – w tych miastach w ubiegłym roku nie przekazano do użytku żadnego mieszkania przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem.

– W wielu miastach, także dużych, rozmiary nowego budownictwa są skromne, bo popyt na mieszkania jest tam słaby. Deweloperzy są elastyczni. Gdyby mieli konkretne zamówienia, albo spodziewali się, że sprzedadzą wybudowane mieszkania, nie ociągaliby się z inwestycjami – ocenia prof. Zofia Bolkowska z Wyższej Szkoły Zarządzania i Prawa.

Brakuje przestrzeni

Wśród licznych barier ograniczających rozwój budownictwa mieszkaniowego do najważniejszych zalicza się brak planów zagospodarowania przestrzennego poszczególnych miejscowości. W rezultacie za mało jest gruntów pod budowę domów.

Janusz K. Kowalski, Gazeta Prawna