Czy czeka nas załamanie na rynku nieruchomości?

Maciej Kossowski

Dynamiczny wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych, jaki ma obecnie miejsce w Polsce, może w efekcie skończyć się kryzysem na rynku nieruchomości – ostrzega Marek Wielgo w Gazecie Wyborczej z 10. lipca 2004 r. W artykule pt. „Jak nie kopnąć w hipotekę” czytamy: „Najpierw gwałtownie rośnie akcja kredytowania nieruchomości, a ich ceny szybko pną się do góry. Ponieważ popyt na kredyty jest duży, banki rozluźniają procedury udzielania kredytów, by przyciągnąć jak najwięcej klientów. Kiedy banki orientują się, że przeholowały, zaczynają stosować bardziej rygorystyczne procedury, aby ograniczyć ryzyko. Jednak w ten sposób obniżają popyt na nieruchomości, a w konsekwencji ich ceny pikują w dół.  Wystarczy, że dłużnicy przestaną spłacać kredyty, a wówczas banki zostają „na lodzie”, czyli z o wiele mniej wartymi nieruchomościami stanowiącymi zabezpieczenie feralnych kredytów”. Czy faktycznie w Polsce mógłby się zrealizować czarny scenariusz?

Stanisław Kluza, Główny Ekonomista Banku Gospodarki Żywnościowej:

Zaprezentowane tezy, co do zasady są prawdziwe jednak nie do końca adekwatne do sytuacji w Polsce. Bardziej należałoby je odnieść do USA lub Wielkiej Brytanii. Po pierwsze, wzrost cen i popytu na nieruchomości w Polsce został w znacznej mierze wywołany szokiem przedakcesyjnym. Po drugie, nie były one aż w takim stopniu finansowane kredytem, jak to sie dzieje w krajach wysoko rozwiniętych. Po trzecie, w Polsce w ostatnim czasie zarysowuje sie rosnąca inflacja. To oznacza, że nieruchomości stają się atrakcyjną formą tezauryzacji. Nie powinno być ryzka spadku cen nieruchomości o naturze kryzysowej. Rynek będzie się jednak dywersyfikowal. Zatem mogą tanieć gorsze lokalizacje i mieszkania budowane w mało atrakcyjnych technologiach. Rozwojowi rynku nieruchomości będzie sprzyjał wyż demograficzny wchodzący w wiek powyżej 20 lat.

Andrzej Powierża, Dom Inwestycyjny BRE Banku:

Uważam, że kryzys na rynku kredytów hipotecznym na pewno będzie, pytanie tylko kiedy i w jakiej skali. Nie sądzę, aby Polsce udało się uniknąć zjawiska, które jest naturalną konsekwencją wzrostu rynku, a wierzę, że kilkukrotny wzrost rynku ciągle przed nami. Kryzysy są naturalnym sposobem korekty i powrotu do równowagi po zbyt szybkim wzroście. Jak dotychczas polskiemu nadzorowi bankowemu udawało się minimalizować negatywne efekty cykli gospodarczych i stabilność systemu bankowego została zachowana – miejmy nadzieję, że tak samo będzie w przypadku kryzysu na rynku kredytów hipotecznych.

Pytanie najważniejsze, kiedy czeka nas kryzys. Bardziej konserwatywne banki (Bank Pekao SA, a przede wszystkim ING BSK) uważają (albo w ten sposób tłumaczą swoje słabe wyniki w tym segmencie), że kryzys może nastapić szybko, a dotknie głownie kredyty walutowe. Rzeczywiście, jeżeli doszłoby do załamania kursu złotego, taki scenariusz byłby prawdopodobny, ale póki co ryzyko takiego rozwoju wydarzeń jest małe.

Osobiście uważam, że bardziej prawdopodobne jest wystąpienie kryzysu w bankowości hipotecznej za kilka lat, kiedy obecne ożywienie gospodarcze zacznie przechodzić w recesję, albo jeszcze w kolejnym cyklu koniunkturalnym. Wydaje mi się, że mimo wzrostu cen nieruchomości, nie można mówić o bąblu spekulacyjnym, porównywalnym z tym obserwowanym w innych krajach europejskich i USA. Jeżeli gospodarka będzie się rozwijać, to powinna powiększać się grupa osób, które stać będzie na zakup nieruchomości, tak więc podaż będzie rosnąć, nawet gdyby banki zaostrzały politykę kredytową.

Wydaje mi sie, że udział kredytu w finansowaniu zakupów nieruchomości, co prawda wzrósł, ale w dalszym ciągu jest niższy niż w innych krajach, tak więc wpływ polityki banków na ceny jest mniejszy niż w krajach o większym rynku kredytów hipotecznych. Poza tym niska produkcja budowlana pokazuje, że mało przybywa nowych mieszkań, a więc podaż cały czas jest ograniczona.

Ze względu na póki co niewielki udział kredytów hipotecznych w portfelach banków szybki kryzys oznaczałby mały kryzys, więc być może paradoksalnie byłoby to lepsze rozwiązanie niż późniejszy, ale większy kryzys. Taki późniejszy kryzys mógłby nastąpić w momencie, kiedy pod wpływem rosnącego popytu, finansowanego kredytem, budowano by dużo mieszkań i nagłe ograniczenie akcji kredytowej zachwiałoby rynkiem i doprowadziło do drastycznego spadku cen, a tym samym wartości zabezpieczeń. Wtedy rzeczywiście kryzys w rynku mieszkaniowego mógłby przenieść sie na rynek kredytów hipotecznych, zagrozić stabilności systemu bankowego i negatywnie wpłynąć na cała gospodarkę. Ale w najbliższej przyszłości to nam nie grozi.

prof. dr hab. Józef Hozer, Instytut Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie:

Rynek nieruchomości w Polsce jest rynkiem młodym i dobrze, że się o nim dyskutuje. Jednak czy faktycznie istnieją zagrożenia ze strony rynku nieruchomości dla rozwoju gospodarczego w Polsce? Wydaje się, że jeszcze długo nie. Należy odróżnić młody rynek polski od dojrzałego rynku USA.

Na polskim rynku należy spodziewać się kilkakrotnie więcej transakcji notarialnych, gdyż jak do tej pory wiele segmentów tego rynku jest w zastoju. Dotyczy to np. nieruchomości rolnych. Polski rynek nieruchomości ożył, lecz jeszcze nic dojrzał. Nie ma, więc, cech dojrzałego rynku i choćby dlatego nie grozi mu zastój popytu, ponieważ ten popyt, w sposób naturalny, będzie rósł. Brakuje w Polsce 1,5 min mieszkań. Wcześniej, czy później rynek wykreuje te nieruchomości. Trzeba tylko pomyśleć o udogodnieniach dla rynku, bo ekonomicznie rzecz biorąc nieruchomości te są niezbędne.

Obrót na rynku nieruchomości w Polsce rośnie i w najbliższym okresie należy się spodziewać, że będzie jeszcze większy. Będzie rosła liczba transakcji nieruchomościami o charakterze turystycznym, bo wzrośnie zamożność społeczeństwa. Będą rosły liczby transakcji mieszkaniowych, bo ze wsi będą przenosić się do miast. Będą rosły liczby transakcji domami, chociażby po wprowadzeniu podatku katastralnego (od wartości).

Polski rynek nieruchomości charakteryzuje się tym, że napotyka na bariery. Po pierwsze małej siły nabywczej gospodarstw domowych, po drugie nadal niedostatecznego wsparcia bankowego, po trzecie nierównowagi popytu i podaży na rynku mieszkań, po czwarte zbytniego nacisku segmentu popytu zagranicznego, który wpływa na wzrost cen i oddala polskie gospodarstwa od nieruchomości.

Jednym z aspektów jakie należy rozważyć w kontekście pęcznienia obrotu nieruchomościami jest wspomniana ewentualna dekoniunktura na rynku nieruchomości wywołana zbyt szybkim wzrostem cen na wskutek silnego popytu spekulacyjnego. W Polsce z popytem spekulacyjnym na rynku nieruchomości niewątpliwie mamy do czynienia, ale spotyka się on z barierami małej mobilności rynku nieruchomości i niemożności szybkiego zbycia dużej ilości nieruchomości po korzystnych cenach. Łatwo jest kupić drogą nieruchomość, a sprzedać trudno.

Niebezpieczeństwa dekoniunktury na rynku nieruchomości w Polsce nie należy się spodziewać w ciągu najbliższych 10 lat. Polski rynek nieruchomości pęcznieje, rośnie bo jest młody. Ceny mieszkań kształtują: wyż rocznika zawierającego związki małżeńskie, brak l,5 mln mieszkań, migracje za pracą ze wsi do miasta, wzrost standardów mieszkaniowych, brak programów wspierających działania developerskie, stosunkowo wysokie koszty przygotowań i wykonania mieszkań.

Zjawiskiem pozytywnie wpływającym na sytuację na rynku nieruchomości, będzie również wzrost wydajności pracy. Przełoży się on na wzrost renty gruntowej, a ta na stabilny wzrost cen nieruchomości. Wraz z poszerzeniem warstwy ludzi dysponujących oszczędnościami polski rynek nieruchomości wejdzie w nową pozytywną fazę.