Czy warto zapłacić o 90 000 zł więcej za nowe mieszkanie?
Ceny mieszkań w ostatnich latach wyraźnie spadły. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań używanych, których koszty zmalały w znacznie większym stopniu niż nowych. Ich średnia cena transakcyjna liczona przez NBP dla 7 największych miast spadła od 2008 r. o około 15%. W przypadku lokali nowo wybudowanych obecnie jest tylko ok. 5% taniej niż 7 lat temu. Taka sytuacja spowodowała powstanie znacznych różnic w poziomach cen mieszkań nawet w obrębie jednego miasta.
Wśród 17 miast, dla których NBP podaje dane, największa procentowa różnica występuje w Katowicach i Łodzi. Średni koszt nowych mieszkań jest tam wyższy odpowiednio o 42% i 36%. Jeśli policzymy różnicę w złotych to największa jest ona w Gdyni. Kupując tam po średniej cenie nieruchomość o powierzchni 60 mkw. za lokal z drugiej ręki zapłacimy aż o 91 000 zł mniej. Kwota ta zapewne przekroczy 100 000 zł gdy uwzględnimy, że decydując się na zawarcie transakcji z deweloperem, musimy jeszcze ponieść znaczne koszty wykończenia mieszkania.
Jedną z przyczyną tej sytuacji, która dotyczy zarówno Katowic jak i Łodzi jest wyludnianie się. Wraz ze spadkiem liczby mieszkańców coraz trudniej jest sprzedać zajmowane wcześniej mieszkania. Oczywiście czynnik ten wpływa również na rynek pierwotny. Tam jednak na popyt i ceny oddziałuje program „Mieszanie dla młodych”. Jego beneficjenci, nawet mimo wyższych cen, kupują nowe lokale ponieważ dostają na nie dopłaty. Poza tym mimo że ceny są znacznie wyższe niż na rynku wtórnym, to i tak mieszczą się zwykle w limitach MdM.
Opisana sytuacja może jednak ulec zmianie. W tych miastach, w których różnice są największe prawdopodobnie poziom cen zbliży się do siebie. Stanie się tak w wyniku włączenia do MdM mieszkań z rynku wtórnego. Tam, gdzie limity są niskie w porównaniu z obowiązującymi cenami, może wzrosnąć popyt na lokale używane, a spaść na nowe. Nie spowoduje to jednak zrównania się cen, gdyż limity dotyczące rynku pierwotnego będą aż o 22% wyższe niż te dla rynku wtórnego.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w Krakowie i Warszawie. W tych miastach ceny mieszkań nowych i używanych są do siebie zbliżone. W stolicy Małopolski na rynku wtórnym jest wręcz nieco drożej niż na pierwotnym. Wynika to ze znacznie mniejszej dostępności mieszkań spełniających wymogi MdM. Wpływ tego programu na rynek nie jest więc zbyt duży. Poza tym w ostatnich latach miasta te zyskiwały, a nie traciły mieszkańców. Zarówno nowe jak i używane mieszkania wystawione na sprzedaż miały więc podobne szanse na znalezienie nabywcy. Dzięki temu ceny na rynku pierwotnym i wtórnym są do siebie zbliżone.
Różnice cen mieszkań nowych i używanych w II kw. 2005 r.
