Fundusze inwestycyjne coraz aktywniejsze na rynku nieruchomości

Eksperci rynku nieruchomości oceniają, że zagraniczne fundusze nieruchomości mogłyby ulokować na polskim rynku nawet kilka miliardów złotych, ale brakuje ciekawych projektów inwestycyjnych. Nieruchomości poszukują także fundusze tworzone przez TFI. Działa jeden taki fundusz, kolejne dwa towarzystwa mają szansę utworzyć swoje jesienią.

Ostatnie powodzenie sprzedaży certyfikatów inwestycyjnych funduszu nieruchomości utworzonego przez BZ WBK AIB Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych jest zapowiedzią zmian na naszym rynku finansowym. Powstanie pierwszego takiego funduszu, zwiększona aktywność funduszy zagranicznych oraz coraz więcej transakcji leasingu zwrotnego nieruchomości oznaczają, że następuje zmiana struktury inwestorów działających na tym rynku. Pojawiają się długoterminowi inwestorzy portfelowi, którzy odkupują nieruchomości od deweloperów.

TFI w natarciu

W Europie fundusze inwestycyjne lokujące w nieruchomości mają ponad 5 proc. udziału w strukturze aktywów w zarządzaniu. W Polsce jest to zaledwie 1 proc. Zanosi się jednak na to, że będzie to jeden z najszybciej rozwijających się segmentów rynku.

Powodzenie emisji certyfikatów funduszu BZ WBK AIB zachęciło także inne TFI do przygotowania podobnej oferty. Zaawansowane prace prowadzi Skarbiec TFI, wniosek jest rozpatrywany w KPWiG. Z wcześniejszych deklaracji wynika, że Skarbiec chciałby pozyskać od 50 do 300 mln zł. Z kolei BPH TFI, jak wynika z naszych informacji, chciałby zebrać około 400 mln zł. Towarzystwo złożyło w KPWiG prospekt emisyjny swojego funduszu nieruchomości.

Gdyby te zapowiedzi udało się zrealizować jeszcze w tym roku publiczne fundusze nieruchomości mogą mieć łącznie ponad 1 mld zł aktywów. Stanowiłoby to blisko 3 proc. środków znajdujących się obecnie w zarządzaniu TFI. Deklaracje przedstawicieli towarzystw wskazują, że przyszły rok może przynieść powstanie kolejnych tego typu projektów. Anna Filipowska, dyrektor marketingu Union Investment TFI powiedziała „Rz”, że pomysł utworzenia funduszu nieruchomości pojawiał się wielokrotnie, ale nie będzie realizowany w tym roku.

– Fundusz nieruchomości jest w obszarze naszego zainteresowania i w dłuższej perspektywie planowane jest jego utworzenie – mówi Jan Mieczkowski, prezes DWS TFI.

Powstania takiego funduszu nie wyklucza również ING TFI. Atrakcyjność funduszy nieruchomości może jednak nieco zmaleć w związku z rosnącymi stopami procentowymi, które mogą zachęcić do lokowania pieniędzy w obligacje i na rynku pieniężnym.

Aktywna zagranica

Publiczne zamknięte fundusze nieruchomości to jednak nie wszystko. Oprócz nich ostatnio uaktywniły się również podmioty należące do zagranicznych grup finansowych (np. AIG, ING czy AIB) oraz inwestorów prywatnych. W tym roku przeprowadzono już około dziesięciu dużej wartości transakcji, w których fundusz inwestycyjny odkupywał nieruchomość od dewelopera lub innego właściciela.

Jak powiedziała „Rz” Dorota Latkowska, dyrektor działu inwestycji w firmie Knight Frank, w Polsce od 2000 roku jest aktywnych kilka zagranicznych funduszy nieruchomości. W tym roku, po wejściu Polski do Unii Europejskiej, pojawiły się kolejne, które dotychczas nie mogły inwestować w krajach Europy Środkowej i Wschodniej. Fundusze te reprezentują przede wszystkim kapitał amerykański i niemiecki, a przy mniejszych transakcjach (10 – 20 mln euro) także irlandzki i izraelski. Latkowska szacuje, że zagraniczne fundusze inwestycyjne mogłyby zainwestować w Polsce nawet kilka miliardów euro, ale nie ma interesujących projektów.

Latkowska ocenia, że fundusze nieruchomości tworzone przez TFI mogą być ciekawą propozycją, gdyż w orbicie ich zainteresowanie znajdą się przede wszystkim transakcje o mniejszej wartości, także np. na rynku mieszkaniowym, którego z reguły unikali gracze zagraniczni. – Zaangażowanie kapitałowe funduszy może pomóc niektórym deweloperom w rozwoju – stwierdziła Latkowska.

Coraz częściej będzie dochodzić do transakcji leasingu zwrotnego, w których właściciel sprzedaje nieruchomość funduszowi lub firmie leasingowej. Dzięki temu uwalnia gotówkę, co pozwala poprawić wskaźniki finansowe. Ostatnim przykładem takiej operacji była sprzedaż siedziby BRE Banku za kwotę 55,9 mln euro. Kupowała niemiecka spółka, która nabyła tą nieruchomość w celu stworzenia zamkniętego funduszu nieruchomości, który ma otworzyć oddział w Polsce.

Eksperci oceniają, że w Europie nieruchomości stanowią 20 – 30 proc. leasingu, a w Polsce tylko 5 – 6 proc.

Szymon Karpiński, Rzeczpospolita