Fundusze nieruchomości, czyli inwestycje dla cierpliwych
Masz trochę wolnej gotówki którą chciałbyś zainwestować? Interesują się fundusze dające wyższe zyski niż fundusze pieniężne czy fundusze obligacji, ale obawiasz się że ceny akcji są za wysokie? Jeśli tak to fundusze nieruchomości emitujące certyfikaty inwestycyjne są przeznaczone właśnie dla Ciebie. Pod warunkiem, że jesteś cierpliwy.
Fundusze zamknięte w przeciwieństwie do otwartych nie sprzedają ani nie kupują codziennie jednostek uczestnictwa. Uczestnikiem funduszu można zostać składając zapis w trakcie subskrypcji, która zwykle trwa kilkanaście dni, tuż przed rozpoczęciem działalności funduszu. Wyjście z inwestycji możliwe jest w momencie wykupu certyfikatu. Jednocześnie te papiery wartościowe zwykle wchodzą do obrotu giełdowego, więc przy odrobinie determinacji można kupić albo sprzedać certyfikaty na giełdzie.
Biurowiec za 1000 złotych
Dzięki temu że klienci nie mogą wypłacać pieniędzy w trakcie trwania funduszu strategia funduszy zamkniętych może być bardziej wyrafinowana. Takie fundusze oprócz inwestycji w akcje czy obligacje mogą lokować środki w nieruchomości, udziały spółek niepublicznych czy instrumenty pochodne. Dlatego to ciekawa propozycja dla tych, którzy chcieliby zdywersyfikować swoje oszczędności. Za cenę certyfikatu można partycypować we wzroście cen nieruchomości, który wydaje się zupełnie prawdopodobny patrzac na doświadczenia krajów które przystępowały do Unii Europejskiej.
Długoletnia inwestycja
W ubiegłym roku zadebiutowały dwa nowe fundusze nieruchomości. Jeśli chodzi o czas trwania takich funduszy, to należą one do najbardziej długoterminowych inwestycji z dostępnych obecnie na rynku. Czas działania funduszu Arka BZ WBK FRN SFIZ jest zaplanowany do 2012 roku a funduszu Skarbiec Rynku Nieruchomości FIZ do 2014. Fundusze mogą zakończyć swoją działalność wcześniej – 2 lata w przypadku Arki, przypadku funduszu Skarbca już nawet po 5 latach działalności. Certyfikaty zawsze można sprzedać na giełdzie – dotychczas ich cena rynkowa nie odbiegała od faktycznej wyceny księgowej.
Czy warto inwestować na tak długi okres?
Certyfikaty inwestycyjne funduszy nieruchomości powinny dać zysk rzędu 10-12% w skali roku. To dużo zważywszy, że w tym okresie powinno wyrównać się poziom stóp procentowych w Polsce do poziomu w strefie euro czyli spadać. Obecnie tzw. stopa kapitalizacji (stosunek rocznego dochodu z nieruchomości do jej ceny) dla nieruchomości biurowych sięga ok. 8 proc., jeszcze dwa lata temu było to ok. 10 proc. Spadek stóp kapitalizacji przy założeniu stałych dochodów z najmu oznacza, że ceny nieruchomości w tym okresie wzrosły, co stanowi dodatkowy dochód dla inwestorów.
– Nie zawsze spadek stóp kapitalizacji musi oznaczać wzrost wartości nieruchomości – tłumaczy Maciej Jasiński, Manager Funduszu Skarbiec Rynku Nieruchomości FIZ – Jeśli stawki czynszów spadają, to spadają również stopy kapitalizacji, a okres w którym inwestycja może się zwrócić wydłuża się. Z taką sytuacją w ostatnich latach mieliśmy do czynienia na rynku nieruchomości biur w centrum Warszawy – dodaje. W krajach Europy Zachodniej stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie 5-6,5 proc. W Moskwie jest to aż ok. 15 proc.
Coraz większe zainteresowanie polskim rynkiem
W Europie Zachodniej aktywnymi uczestnikami rynków nieruchomości są inwestorzy finansowi, zainteresowanych uzyskiwaniem stałego systematycznego dochodu z najmu. Należą do nich fundusze inwestycyjne specjalizujące się w lokowaniu w nieruchomości, fundusze emerytalne, spółki inwestycyjne, osoby prywatne, a także fundusze o krótszym horyzoncie inwestycyjnym – od 3 do 5 lat, które są nastawione bardziej spekulacyjnie.
Pierwszą transakcją na polskim rynku nieruchomości gdzie stroną kupującą była instytucja finansową, był zakup budynku biurowego w kompleksie Wiśniowy Business Park w 1997 roku przez Towarzystwo Ubezpieczeniowe Commercial Union. Stopy kapitalizacji w momencie dokonywania tej transakcji sięgały 13-13,5 proc. W ubiegłym rekordowym roku, zawarto transakcje o łącznej wartości 1,3 mld euro, nadal główną rolę odgrywały fundusze zagraniczne.
Kowalski też może zarobić
Fundusze nieruchomości utworzone w ubiegłym roku w Polsce w momencie likwidacji sprzedadzą posiadany portfel nieruchomości. Ich zyskiem będą nie tylko dochody z najmu (obecnie ok. 8 proc. w skali roku), ale również wzrost ceny nieruchomości wyrażający się spadkiem stop kapitalizacji. Dlatego szacunki TFI określające potencjalne zyski na poziomie 10-12 proc. są zupełnie realne. Jak dotąd na rynku działają tylko dwa fundusze nieruchomości, ale różnice między tymi funduszami pokazują, że nie istnieje coś takiego „standardowy” fundusz nieruchomości.
Specyficzny Skarbiec
Fundusz Skarbca koncentruje się na inwestycjach w nieruchomości mieszkaniowe. Fundusz będzie lokował środki w akcje i udziały spółek celowych tworzonych specjalnie na potrzeby konkretnych inwestycji. Spółki celowe będą przeprowadzały samodzielnie proces poszukiwania atrakcyjnych nieruchomości, nadzorowania budowy mieszkań a następnie ich sprzedaży. Fundusz zarabia więc w tym przypadku podobnie jak developer. – Projekty developerskie generują stopę zwrotu rzędu 15-30 proc. – mówi Maciej Jasiński z TFI Skarbiec.
Inną strategie inwestycją ma fundusz Arki. Trzon portfela funduszu Arka BZ WBK FRN SFIZ będą stanowić nieruchomości biurowe (nie mniej niż 50 proc. portfela). Pozostałą część stanowią nieruchomości handlowe, magazynowe i mieszkaniowe, z tym że udział tych ostatnich nie będzie większy niż 25 proc. portfela. Spółki celowe fundusz Arki będzie powoływał wyłącznie w celu wynajmu lokali biurowych najemcom oraz prowadzenia inwestycji mieszkaniowych. Inwestycji we własność gruntów, budynków fundusz będzie dokonywał samodzielnie.
Budowanie na kredyt
Obydwa te fundusze zakładają, że będą posiłkowały się kredytami w realizacji swojej polityki inwestycyjnej. Wartość zobowiązań jakie obydwa fundusze mogą zaciągnąć stanowi równowartość 75 proc. aktywów funduszu. Ale zobowiązania mogą zaciągać również spółki celowe, które w przypadku utraty płynności finansowej w pierwszej kolejności muszą zaspokoić swoich wierzycieli. Właściciel, w tym wypadku fundusz jest w takim przypadku ostatni w kolejce. W przypadku załamania koniunktury spółki należące do funduszu mogą mieć problemy ze sprzedażą wybudowanych przez siebie mieszkań i terminową spłatą kredytów. – Staramy się zabezpieczyć przed takim czarnym scenariuszem – mówi Maciej Jasiński, Manager Funduszu Skarbiec – W umowie z developerem prowadzącym konkretny projekt znajdzie się zapis, w którym zobowiąże się on do odkupienia od funduszu udziałów w spółce celowej.
Cykl inwestycyjny
Inne czynniki ryzyka od których zależą wyniki funduszy nieruchomości to tempo rozwoju gospodarczego, czy wysokość stóp procentowych. Ważne jest też na jakim etapie cyklu inwestycyjnego będzie znajdował się rynek nieruchomości w momencie likwidacji funduszu. W przypadku nieruchomości cykle te na rynkach rozwiniętych trwają zwykle 5-6 lat, na rynkach słabiej owiniętych o kilka lat dłużej. Liczba nowych inwestycji zwykle osiąga swój szczyt w sytuacji gdy popyt zaczyna się stabilizować lub lekko spadać.
W latach spowolnienia wzrostu PKB w Polsce udział nie wynajętych powierzchni biurowych w Warszawie zbliżył się do 20 proc., jednak na koniec 2004 roku był niższy i sięgał ok. 15 proc. Znacznie mniejszy udział nie wynajętych powierzchni występuje w przypadku magazynów czy powierzchni komercyjnych w centrach handlowych. Stawki czynszów systematycznie spadają. W centrum Warszawy w 1998 za m2 powierzchni biurowej płacono nawet 35 dolarów, obecnie ceny oscylują koło 20 euro. Z kolei na rynku mieszkaniowym w ubiegłym roku ceny wzrosły o 5-15 proc.
Arkę da się kupić, Skarbca nie bardzo
Inwestycje w fundusze zamknięte to inwestycja dla cierpliwych nie tylko ze względu na długoterminowy horyzont inwestycyjny jaki mają oba te fundusze. Aby kupić na giełdzie certyfikaty inwestycyjne tych funduszy też trzeba uzbroić się w cierpliwość. W trakcie subskrypcji sporą część certyfikatów objęli inwestorzy finansowi, przede wszystkim fundusze emerytalne.
Taka sytuacja dotyczy przede wszystkim funduszu Skarbiec Rynku Nieruchomości FIZ, w którym blisko 70 proc. certyfikatów funduszu znajduje się właśnie w portfelach OFE. Nic dziwnego że od października ub.r. kiedy utworzono ten fundusz, średnio w miesiącu zawierano na GPW zaledwie kilka transakcji. W przypadku funduszu założonego sytuacja była już znacznie lepsza (patrzv wykres) – blisko 50 transakcji w miesiącu. To dlatego, że aktywa funduszu są większe (348 mln wobec 88 mln zł w Skarbiec Rynku Nieruchomości FIZ), a liczba osób fizycznych która złożyła zapisy sięga 4,1 tys.
Wycena raz na kwartał
Wystawienie zlecenia zakupu i kilku albo nawet kilkunastodniowe czekanie powinno zakończyć się sukcesem. Kiedy już staniemy się posiadaczami certyfikatu kluczową sprawą o jakiej musimy pamiętać jest sposób i częstotliwość wyceny certyfikatu. W obu tych funduszach aktywa funduszu są wyceniane cztery razy do roku. W przypadku funduszu Arki cena rynkowa jest zbieżna z wyceną księgową certyfikatu. Certyfikaty Skarbiec Rynku Nieruchomości FIZ są notowane z premią w stosunku do wartości księgowej.
Obydwa fundusze zadeklarowały że od trzeciego roku będą wypłacać dywidendy. W Arka BZ WBK FRN SFIZ dywidenda ma wynosić 3 proc., a jeśli fundusz będzie finalizował transakcje przed likwidacją funduszu wypłaty mogą być większe. Jak dotąd wyniki tych funduszy są podobne do funduszy bezpiecznych (Arka zyskała 2,5 proc. od czerwca 2004, a Skarbiec 1,4 proc. od października), bo zbudowanie swojego portfela inwestycyjnego mają od 1 do 3 lat.
Ile to kosztuje
W przypadku zakupu certyfikatów na giełdzie inwestorzy nie muszą płacić prowizji na jaką narażani byli inwestorzy zapisujący się na fundusz trakcie subskrypcji. Opłata ta wynosiła od 2,5 do 4 proc. wartości certyfikatu. Z aktywów funduszu podobnie jak w przypadku wszystkich innych funduszy będzie pobierana opłata za zarządzanie, która w przypadku funduszu Skarbca wynosi 2,5 proc., a Arki 2,75 proc. w skali roku.
Dochodzą jeszcze wszelkie koszty związane z zarządzaniem nieruchomościami, zakładaniem spółek celowych oraz prowadzenia inwestycji budowlanych, a także koszty kredytów. – Stop zwrotu na projektach developerskich rzędu 15-30 proc. uwzględnia koszty związane z administrowaniem i projektowaniem inwestycji mieszkaniowych – wyjaśnia Maciej Jasiński, z TFI Skarbiec.
Korzystanie z dźwigni finansowej dodatkowo zwiększa szanse uzyskania wyników pow. 10 proc. w skali roku netto. – Choć aktywa naszego funduszu wynoszą 89 mln zł, to kwota faktycznie zainwestowana w nieruchomości może przekroczyć 400 mln zł. Poszczególne projekty będą bowiem wspomagane kredytami – nawet w 80 procentach – powiedział Jarosław Bauc prezes TFI Skarbiec.
Do tego zresztą zachęca obydwa TFI dodatkowa opłata „za sukces”. Jeśli stopa zwrotu przewyższy 10 proc. w skali roku fundusze za zarządzanie pobiorą dodatkowo 20 proc. tego zysku.
Artur Zakrzewski
