Index Nieruchomości – nowa oferta na rynku funduszy
Od 5 września 2005 roku TFI KBC oferuje inwestorom zakup certyfikatów nowego funduszu KBC Index Nieruchomości FIZ. Jest to kolejny produkt z grupy funduszy z ochroną kapitału, oferowany przez to Towarzystwo i podobnie jak inne cechuje go forma zamknięta, określony czas trwania i gwarancja uzyskania minimalnej stopy zwrotu.
TFI KBC ma w swojej ofercie również fundusze otwarte, jednak to właśnie grupa z opcją ochrony kapitału ma stać się znakiem rozpoznawczym Towarzystwa. Na koniec maja 2005 roku jej udział w aktywach Towarzystwa był na poziomie 66%. Dzięki wprowadzeniu do końca roku trzech nowych produktów: KBC Złoty Dolar, KBC Elita oraz KBC Index Nieruchomości miał on przekroczyć 80%. Stało się jednak inaczej. Obecnie zakończyła się sprzedaż certyfikatów w KBC Elita i KBC Złoty Dolar, a udział funduszy z ochroną kapitału spadł do 56%. Jest to przede wszystkim efekt mniejszego, niż zakładano, popytu na nowe fundusze. Udało się sprzedać tylko 13% zakładanej, maksymalnej ilości certyfikatów KBC Złoty Dolar i 61% KBC Elita. Dodatkowo w ciągu ostatnich trzech miesięcy znacznie wzrosły aktywa funduszy otwartych: Warta papierów dłużnych (ponad 330%), KB Obligacja oraz KB Pieniądz.
Podstawowe informacje o produkcie
KBC Index Nieruchomości będzie ostatnim funduszem z ochroną kapitału utworzonym przez TFI KBC w tym roku. Jego uczestnikami mają być przede wszystkim osoby indywidualne. Minimalna kwota jaką trzeba ulokować w funduszu wynosi 1.000 PLN, przy czym wartość jednego certyfikatu to 100 PLN. Aby rozpocząć działalność fundusz musi sprzedać przynajmniej 300.000 certyfikatów, przy czym maksymalna ilość zapisów nie może być wyższa niż 1.500.000.
W przypadku powodzenia subskrybcji TFI KBC, za całość zebranych środków, zakupi denominowane w PLN, tytuły uczestnictwa w wyemitowane przez fundusz Fund Partners Kredyt Europe Real Estate 1, który jest subfunduszem funduszu Fund Partners z siedzibą w Luksemburgu.
KBC Index Nieruchomości utworzony zostanie na okres 4 lat od chwili rejestracji. Planowana data jego likwidacji to 10 listopada 2005 r. W tym momencie warto wspomnieć, że w większości przypadków, inwestycja w fundusz zamknięty spełnia swój cel, gdy pieniądze ulokowane zostaną na cały okres funkcjonowania funduszu. Nie powinniśmy o tym zapominać i jeżeli nie mamy pewności co do tego, czy oszczędności będą nam wcześniej potrzebne, lepiej zrezygnować z tego typu funduszy. Konsekwencją wycofania się przed likwidacją jest bowiem dodatkowe, duże ryzyko. W przypadku KBC Index Nieruchomości dotyczy ono przede wszystkim utraty gwarancji uzyskania minimalnej stopy zwrotu oraz utrata dochodu z tytułu partycypacji w indeksie nieruchomości.
Polityka inwestycyjna
Jedynym zadaniem, jakie wykona TFI KBC w odniesieniu do funduszu KBC Index Nieruchomości będzie zebranie środków podczas subskrypcji a następnie zakupienie tytułów uczestnictwa w subfunduszu Fund Partners Kredyt Bank Europe Real Estate 1. Inwestowanie środków odbędzie się już po stronie subfunduszu Luksemburskiego. Jednak również on będzie miał raczej pasywny charakter. Za większość zebranych pieniędzy zakupi on obligacje emitowane lub gwarantowane przez kraj członkowski Unii Gospodarczo – Walutowej lub innych emitentów, którzy posiadają odpowiedni poziom wiarygodności kredytowej. Termin wykupu tych obligacji ma być zbliżony do terminu likwidacji funduszu. Nabyte na początku działalności subfunduszu papiery będą zatem trzymane aż do terminu ich zapadalności, który jednocześnie będzie w przybliżeniu terminem likwidacji subfunduszu.
Najbardziej istotną częścią portfela, decydującą o wielkości zysku z certyfikatów, nie będą jednak obligacje, ale niestandardowy SWAP (kontrakt terminowy). Jest to umowa wymiany pomiędzy Fund Partners Kredyt Bank Europe Real Estate 1, a jego drugą stroną w ramach której sub-fundusz oddawać ma roczne kupony (odsetki) z obligacji w zamian za określony dochód w dniu zapadalności. To właśnie sposób szacowania wspomnianego dochodu odróżnia od siebie wszystkie produkty z ochroną kapitału. W przypadku KBC Index Nieruchomośći FIZ podstawą obliczenia będzie wzrost indeksu EPRA (Europe Public Real Estate Index). Do określenia tego wzrostu wykorzystane zostaną następujące wartości:
średnia arytmetyczna kursów zamknięcia indeksu z ostatniego dnia miesiąca, w którym był on notowany, w okresie od maja do października 2009 r.
średnia arytmetyczna kursów zamknięcia indeksu z 10 kolejnych notowań indeksu począwszy od 14 listopada 2005 r.
Po likwidacji funduszu inwestor otrzyma 105% wzrostu EPRA Europe, obliczonego przy pomocy powyższych wartości. W przypadku jednak, gdy stopa zwrotu będzie ujemna, inwestorowi wypłacona zostanie kwota, którą na początku wpłacił do funduszu.
Analiza polityki inwestycyjnej wyraźnie pokazuje jak ważne jest trzymanie certyfikatów funduszu aż do dnia likwidacji. Wycofując wcześniej pieniądze otrzymamy wyłącznie wartość zakupionych przez KBC Index Nieruchomości obligacji przypadających na nasz udział w funduszu. Odsetki od tych papierów przekazywane są już innemu podmiotowi, w ramach kontraktu swap, nie stanowią, zatem naszego dochodu. Dodatkowo realizacja kontraktu terminowego nastąpi po likwidacji funduszu, zatem wcześniejsza rezygnacja z inwestycji wiąże się z utratą dochodów ze wzrostu indeksu EPRA Europe.
Gdyby jednak inwestor zdecydował się na wcześniejszą sprzedaż certyfikatów, może to uczynić korzystając z ich notowań na GPW. Możliwe będzie również umorzenie w określonych w statucie dniach wykupu, przypadających cztery razy w ciągu roku (10 dzień lutego, maja, sierpnia i listopada).
Koszty i opłaty
Przy zakupie certyfikatów pobrana zostanie od nas opłata manipulacyjna w maksymalnej wysokości 2,9% dokonanej wpłaty. Jej wielkość jest jednak uzależniona od tego, w którym okresie subskrypcji przystępujemy do funduszu. Dodatkowo, w przypadku zakupu więcej niż 300 certyfikatów będzie ona indywidualnie negocjowana. Jeżeli inwestor wycofa się z inwestycji przed likwidacją funduszu pobrana zostanie od niego również dodatkowa opłata przy umarzaniu certyfikatów.
Pod względem wysokości kosztu przystąpienia do KBC Index Nieruchomości jest to najdroższy wśród uruchomionych w ostatnim czasie funduszy z ochroną kapitału. W KBC Złoty Dolar przy zakupie certyfikatów maksymalnie płaciliśmy 1,8%, a w KBC Elita – maksymalnie 2%. Trudno wytłumaczyć ten fakt, gdyż z punktu widzenia konstrukcji są to tak naprawdę identyczne produkty.
Konstrukcja KBC Index Nieruchomości powoduje, że tak naprawdę koszty zarządzania nie mają znaczenia dla inwestora, który nie wycofa się z lokaty przed zamknięciem funduszu. W czasie likwidacji kwota, jaką otrzyma on za certyfikat będzie bowiem równa jego wartości nominalnej (nie rzeczywistej) pomnożonej przez stopę dochodu. Ze względu na skomplikowany sposób naliczania tych opłat, a także ich niewielkie znaczenie dla uczestnika, nie będziemy ich tutaj opisywać.
Ocena funduszu
Nowy produkt TFI KBC nie jest typowym funduszem nieruchomości, który bezpośrednio angażuje się w projekty deweloperskie oraz zakup różnego rodzaju budynków czy gruntów. Stopa zwrotu KBC Index Nieruchomości uzależniona będzie od wzrostu wartości indeksu EPRA Europe, w skład którego wchodzi obecnie 86 najbardziej płynnych, notowanych na giełdach, spółek które koncentrują się głównie na działalności deweloperskiej lub zakupie nieruchomości pod wynajem (tzw. property companies). Taka ilość firm daje duży stopień dywersyfikacji indeksu. W efekcie jego wyniki nie są w większym stopniu uzależnione od kondycji poszczególnych spółek, ale odzwierciedlają ogólne tendencje panujące w sektorze nieruchomości.
W skład EPRA Europe wchodzą firmy z 13 krajów Europy Zachodniej. Powinno to powodować niezależność jego wyników od sytuacji panującej w jednym kraju. Wielka Brytania ma ponad 46% udział w kapitalizacji indeksu, a trzy państwa (Wielka Brytania, Holandia oraz Francja) – 70%. W rzeczywistości jednak EPRA Europe stanowi zatem przybliżony obraz koniunktury rynków nieruchomości w zaledwie kilku krajach. Obecnie obserwujemy wręcz spektakularny wzrost EPRA Europe. W ostatnich dwóch latach z poziomu 1136 pkt (19 września 2003) zwiększył się do 2001 pkt (19 września 2005), co daje ponad 76% stopę zwrotu. Biorąc pod uwagę, że inwestycja w KBC Index Nieruchomości gwarantuje nam dochód na poziomie 105% wzrostu EPRA Europe, trudno oprzeć się wrażeniu, że jest to wręcz idealna lokata.
W jakim bowiem innym segmencie rynku moglibyśmy zyskać w ciągu dwóch lat prawie 80% (105% z 76). Aby jednak realnie ocenić wartość i ryzyko tej lokaty przyjrzyjmy się dokładniej indeksowi. Jego wyniki nie zawsze były dobre, o czym świadczy wykres prezentujący stopy zwrotu w 15-letnim okresie. Wczesne lata 90-te to czas poważnej recesji na europejskich rynkach nieruchomości. Dotknięte nią zostały zwłaszcza takie kraje jak Wielka Brytania oraz Holandia (60% udział w kapitalizacji EPRA Europe). Mniejsze znaczenie miała natomiast we Francji, Hiszpanii czy Niemczech. Spadające na ceny nieruchomości nie wywoływały wtedy wzrostu popytu, co w efekcie doprowadziło do pogorszenia sytuacji spółek z tego segmentu. W ciągu 3,5 roku wartość indeksu spadła o ponad 700 pkt (ponad 60%). Odbicie nastąpiło w połowie roku, 92 ale przez kilka następnych lat stopy zwrotu EPRA Europe cechował duży poziom niestabilności. Obserwowaliśmy kilkudziesięcioprocentowe wzrosty, a następnie równe spektakularne spadki. Dodatkowo trwająca kilka lat hossa w segmencie akcji spowodowała odpływ środków do tych papierów i efekcie osłabiała dodatkowo wyniki „property companies”.
Ostatnia recesja na rynku nieruchomości, poprzedzająca aktualny wzrost indeksu, miała miejsce w okresie od czerwca 2002 roku do marca 2003 roku. Jej podłoże było jednak zupełnie inne niż w przypadku recesji z lat 80-tych czy wspominanej już z początku lat 90-tych, kiedy ceny spadały nie pociągając za sobą wzrostu popytu. W tym przypadku wskaźniki makroekonomiczne były bardzo dobre. W Wielkiej Brytanii (podobnie jak w strefie Euro) mieliśmy niewysokie i stabilne stopy procentowe, co w normalnych warunkach sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości. Dodatkowo rosły ceny (np. w Wielkiej Brytanii ceny mieszkań wzrosły o 28% w 2002 r.) i popyt, który napędzała między innymi recesja na rynku akcji (głównie w sektorze technologicznym). Pozornie sprzyjające warunki osłabiały jednak wyniki „property companies” i rezultacie wartość indeksu spadła o ponad 27% w okresie od końca maja 2002 r. do końca kwietnia 2003 r.
W roku 2003 sytuacja zaczęła się poprawiać. Ceny nieruchomości nadal rosły, i w konsekwencji zmalała ilość zawieranych na rynku transakcji (w Wlk. Brytanii nawet 15% spadek w niektórych segmentach). Na początku roku 2003 Bank Centralny w Anglii, jak również Europejski Bank Centralny, zdecydowały się na kilka obniżek stóp procentowych. Być może to wpłynęło korzystnie na rynek nieruchomości, gdyż zaczął on wychodzić z recesji. Od ponad 3 lat, wartości spółek z indeksu bardzo szybko rosną. Jest to następstwo wzrastającego popytu na nieruchomości w efekcie zwiększania się zamożności ludności i niskiego oprocentowania kredytów hipotecznych. Ceny nieruchomości wzrastają, a w wyniki spółek na mim operujących są coraz lepsze. Trudno jednak przewidzieć, przez jaki czas utrzyma się dobra koniunktura. KBC Index Nieruchomości utworzony będzie na okres 4 lat. Wiele może się wtedy wydarzyć. Niewątpliwie powinniśmy być uważni, gdyż jak pokazuje historia, wysokie stopy zwrotu indeksu przeplatane są występującymi, co kilka lat kryzysami. Naszą uwagę powinny również zwrócić informacje prasowe mówiące o przegrzaniu się rynku europejskiego ale również w USA i Australii. W tych rejonach ceny nieruchomości są już bardzo wysokie i eksperci przestrzegają przed bardzo prawdopodobną korektą rynku. Trudno jednak ocenić kiedy ona nastąpi i czy rozłoży się ona na parę lat czy też bańka spekulacyjna pęknie nagle. Inwestor może być pewny jednej rzeczy – KBC Index Nieruchomości rozpocznie inwestycję w czasie hossy, a takie lokaty zawsze obarczone są dużo większym ryzykiem.
Anna Pałka, Analizy Online
