J.W. Construction w drodze na parkiet
W dniach 22-24 maja odbędą się zapisy na akcje jednego z największych polskich deweloperów – J.W. Construction.
Podmiotem oferującym jest Centralny Dom Maklerski Pekao S.A., który aby ułatwić potencjalnym inwestorom dostęp do walorów, pozyskał do współpracy biuro maklerskie BPH (pełna lista POK-ów dostępna na stronach internetowych powyższych domów maklerskich oraz w prospekcie emisyjnym). Spółka pierwotnie przeznaczyła dla inwestorów 4,5 mln nowych akcji. Jednak giełdowy sukces Erbudu spowodował, że zarząd zdecydował się zmniejszyć liczbę oferowanych akcji do 3 448 280 oraz podwyższyć cenę emisyjną (z oczekiwanych ok. 45 zł). Obecnie przedział cenowy ustalono na poziomie od 58 zł do 71 zł. Należy jednak oczekiwać maksymalnej ceny emisyjnej. Pojedynczy zapis powinien opiewać na minimum 10 akcji, a inwestorzy maja prawo do składania dowolnej liczby zapisów. Może się zdarzyć tak, że łączna liczba akcji, na które dokonano zapisów, przekroczy liczbę akcji oferowanych. Wówczas przydział akcji zostanie dokonany na zasadach proporcjonalnej redukcji. Aby zminimalizować jej skutki domy maklerskie oferują kredyty na zakup walorów warszawskiego dewelopera. CDM Pekao proponuje kredyt na minimalną kwotę 10 tys zł (maksymalnie 4 mln zł) o stałym oprocentowaniu 7,77%. Bank udzieli kredytu z lewarem trzykrotności posiadanych środków własnych. Lewar może być wyższy – 5-cio krotność środków własnych – jeżeli zostanie spełnionych kilka warunków. Osoba taka musi posiadać środki na rachunkach oszczędnościowych w banku oraz środki w TFI Pioneer w wysokości co najmniej 1 mln zł; w okresie ostatnich 3 miesięcy wykazała się obrotami na rachunku inwestycyjnym w CDM na poziomie nie niższym niż 500 tys. zł oraz posiada aktywa o wartości co najmniej 500 tys. zł w postaci zakupionych za pośrednictwem CDM papierów wartościowych lub jednostek uczestnictwa FI Pioneer. Prowizja za udzielenie kredytu waha się od 0,2% do 1%. Z kolei BPH przygotował kredyt do 5-ciokrotności własnych środków o oprocentowaniu 7,94%. Należy się ponadto liczyć z prowizją od 0,2%. 25 maja nastąpi ostateczne ustalenie ceny emisyjnej, zaś przydział akcji odbędzie się 30 maja, tego też dnia nastąpi zakończenie publicznej subskrypcji. Na warszawskim parkiecie firma zadebiutuje 4 czerwca.
J.W. Construction (JWC) jest jednym z największych polskich deweloperów. Koncentruje swą działalność przede wszystkim na rynku stołecznym, jednak jest obecny także w innych regionach kraju (m.in. w Gdyni i Łodzi) oraz za granicą. Firma prowadzi również prace budowlano-montażowe, administruje wybudowane osiedla oraz prowadzi działalność w zakresie prowadzenia sieci hoteli.
Spółka oferuje szeroki wachlarz usług na rynku budowlanym, jednak aż 95% przychodów uzyskuje z działalności deweloperskiej. W swojej ofercie posiada zarówno mieszkania tzw. popularne, jak również apartamenty, powierzchnie usługowe, na domach wielorodzinnych kończąc. Firma samodzielnie zajmuje się całym procesem realizacji projektów. Dokonuje identyfikacji atrakcyjności gruntów oraz ich ewentualnego zakupu, wykonuje prace projektowe, buduje, a na zakończenie prowadzi kampanie marketingowe. Sprzedaż odbywa się w czterech salonach sprzedaży i pieciu biurach handlowych zlokalizowanych w Warszawie, Łodzi i Gdyni, gdzie potencjalni klienci maja możliwość zapoznania sie z aktualną ofertą mieszkań i domów. W ramach grupy kapitałowej spółka zajmuje się także pracami budowlano-montażowymi w charakterze generalnego wykonawcy. Dzięki temu ma pełną kontrolę nad przebiegiem realizacji projektów mieszkaniowych. W większym stopniu jest w stanie dotrzymywać założonych harmonogramów oraz skuteczniej kontrolować ponoszone koszty. Jest to szczególnie istotne w obecnych warunkach rynkowych (wysokie koszty usług budowlanych prowadzonych przez specjalistyczne firmy zewnętrzne, malejąca dostępność atrakcyjnych miejsc). JWC prowadzi również działalność hotelarską. W skład portfela nieruchomości w tym obszarze wchodzi sieć pięciu hoteli (Hotel 500) oraz ośrodek wypoczynkowy „Czarny Potok” w Krynicy Górskiej. Ten segment rynku ma dla grupy dużo mniejsze znaczenie – generuje zaledwie 2,5% przychodów. Jednak zarząd uznał, iż ze wzgledu na dobre perspektywy rozwoju branży hotelarskiej w Polsce jest atrakcyjnym elementem dywersyfikacji działalności spółki.
Spółka w ostatnim okresie (szczególnie w 2006 roku) wykazuje bardzo wyraźną dynamikę wzrostu wyników finansowych,. W zeszłym roku grupa wypracowała 726,3 mln zł przychodów wobec 414,6 mln zł rok wcześniej (wzrost o 75%). Taki skokowy wzrost wynikał m.in. z obserwowanego ostatnio boomu na rynku budowlanym, który przekłada się na zdecydowanie większy popyt na nowe mieszkania i domy. Jest to rezultat wzrostu zamożności społeczeństwa, rosnącego popytu ze strony zagranicznych inwestorów (dzięki dużym różnicom cen w stosunku do ich rynków macierzystych) oraz powszechnej dostępności kredytów. W ostatnich latach sprzedaż rosła szybciej od kosztów. Stosunek sumy kosztów sprzedaży oraz ogólnego do przychodów wyniósł w 2004 roku 10,26%, w 2005 roku 9,58%, zaś w 2006 roku 6,18%. Wskazuje to na poprawę efektywności operacyjnej, a co za tym idzie rentowności. W ubiegłym roku JWC uzyskał 180,1 mln zł zysku operacyjnego (ponad pięciokrotny wzrost w stosunku do roku 2005) oraz 132 mln zł zysku netto.
Potencjalni inwestorzy powinni zwrócić uwagę na szereg czynników ryzyka, związanych z inwestycją w walory firmy. Branża budowlana obostrzona jest różnymi regulacjami. W związku z tym mogą się pojawić pewne rozwiązania prawne, które negatywnie odbija się na sytuacji remitenta. Ministerstwo Budownictwa opracowuje np. projekt ustawy mającej chronić klientów deweloperów poprzez wprowadzenie obowiązku utrzymywania pieniędzy wpłacanych przez ludzi na bankowym rachunku powierniczym do czasu uzyskania przez bank potwierdzenia ukończenia przez dewelopera danego etapu budowy. Może to istotnie ograniczyć elastyczność spółki w zakresie wykorzystania posiadanych środków. Należy ponadto zwrócić uwagę na możliwe zmiany w zakresie prawa podatkowego (wzrost stawki VAT z 7% do 22%). Negatywny wpływ mają również obserwowane ostatnio zjawiska, tj znaczny wzrost cen materiałów budowlanych, problemy ze znalezieniem wykwalifikowanej kadry oraz wzrost wynagrodzeń pracowników. Nie należy również zapominać o skokowym wzroście cen działek.
Na warszawskim parkiecie notowana jest spółka bliźniaczo podobna do J.W. Construction – Dom Development. Firma pozwoliła w debiucie zarobić prawie 43%, a po 3 miesiącach ten wynik podwoiła. Warto jednak zwrócić uwagę, iż w momencie debiutu miała ona większy potencjał wzrostu od obecnego emitenta. Zarówno DDV, jak i JWC uzyskują podobne wartości najpopularniejszych wskaźników ekonomicznych. P/E wyniósł odpowiednio 27,09 i 27,52. DDV uzyskiwał także większy wzrost sprzedaży. Średnioroczna dynamika wzrostu przychodów z ostatnich 3 lat oraz ostatnich 4 kwartałów wyniosła dla niego 27,09%, podczas gdy dla JWC – 20,61%. Na korzyść JWC wpływa fakt, że uzyskuje nieco wyższe marże operacyjne netto (20,1% do 19,2%)
Mimo wszystko uważamy, że oferta może zakończyć się sukcesem. Niepokoić może stosunkowo wysoka cena emisyjna, którą w ostatniej chwili zarząd zdecydował się podwyższyć (oczekiwano ceny w okolicach 45 zł, a wyniesie ona prawdopodobnie 71 zł) kosztem liczby oferowanych akcji. Jednak obserwowany ostatnio boom na rynku nieruchomości, magia słowa “deweloperka” oraz silna pozycja rynkowa J.W. Construction pozwalają potencjalnym inwestorom z optymizmem patrzeć w przyszłość.
Grzegorz Hryniewicz
giełdowe.pl
Prezentowane analizy i wyceny stanowią wyraz poglądów autorów i nie mogą być traktowane jako rekomendacja czy zalecenie podjęcia określonych działań inwestycyjnych.
