Jak kupić akcje Dom Development i czy warto?
Czy warto kupić akcje Dom Development?
Dom Development funkcjonuje na warszawskim rynki deweloperskim od 1996 roku. Spółka korzysta z dobrej koniunktury w najszybciej rozwijającym się segmencie rynku budowlanego, czyli budownictwie mieszkaniowym. Uzyskanie statusu spółki publicznej to szansa na pozyskanie szybkiego i pewnego kapitału, bez utraty kontroli nad firmą przez dotychczasowych właścicieli. Wejście na GPW podwyższa wiarygodność u klientów, właścicieli gruntów czy kredytodawców, co jest bardzo istotne w tej branży.
Od 2004 roku na rynku mieszkaniowym utrzymuje się stały, wysoki popyt i to pomimo znacznego wzrostu cen. W samym tylko 2006 roku, ceny mieszkań w dużych miastach wzrosły średnio o 26%. Przyczyn takiego stanu rzeczy należy upatrywać w większej dostępności kredytów mieszkaniowych oferowanych przez banki. Pozytywnie na rynek wpływa także brak presji inflacyjnej, który spowodował obniżenie kosztów kredytu poprzez obniżenie stóp procentowych z 6,5% w 2004 roku do 4% w czerwcu 2006 roku. Ponadto, ludzie obawiają się coraz to większych ograniczeń w dostępności do tańszych kredytów walutowych oraz zniesienia podatkowej ulgi odsetkowej od kredytów mieszkaniowych.
W Warszawie natomiast, aż 21% lokali mieszkaniowych stanowią przestarzałe bloki z wielkiej płyty, w których mieszka ponad 600 tys. ludzi. Starzejące się i niskiej jakości zasoby mieszkaniowe powodują wzrost popytu na nowo wybudowane nieruchomości. Rynkowi sprzyjają także korzystne trendy demograficzne. Co roku, około 20 tys. młodych ludzi przyjeżdża do stolicy w celu rozpoczęcia kariery zawodowej, co z pewnością zwiększy popyt na lokale z segmentu popularnych.
Liczba gospodarstw domowych stale rośnie, głównie z powodu stosunkowo młodej populacji oraz rosnącej liczby rozwodów. Szacuje się, że średnia wielkość gospodarstwa domowego zmniejszy się do roku 2010 średnio o 10%, co wytworzy dodatkowe zapotrzebowanie na lokale. Ponadto, wzrost zatrudnienia i płac oznacza, że zwiększa się liczba potencjalnych klientów dla spółki, których stać będzie na zakup mieszkania.
Rynek warszawski, na którym funkcjonuje spółka jest nie tylko największym (całą metropolię zamieszkuje ok. 2,7 mln ludzi), ale także najzamożniejszym (mieszkańcy Warszawy zatrudnieni w sektorze prywatnym zarabiali w 2004 roku o 35% więcej niż wynosiła średnia krajowa). Celem spółki jest umacnianie i tak już silnej pozycji w stolicy i osiągnięcie 15% udziału w tym rynku, który w stolicy jest bardzo rozdrobniony. Czołowa piątka stanowiła około 30% rynku, zaś działalność czołowych dziesięciu tylko około 40%. Spółka jest drugim po JW Construction stołecznym deweloperem pod względem liczby lokali oddanych do użytku, z udziałem w rynku rzędu 7,6%.
Z roku na rok Dom Development poprawia uzyskiwane wyniki finansowe. W latach 2003-2005 przychody ze sprzedaży wzrosły o ponad 65%, z 307 mln zł do 537 mln zł. Na tak znaczny wzrost, szczególnie w 2005 roku, miał wpływ silny wzrost popytu na mieszkania, uzyskiwane coraz wyższe marże na sprzedaży oraz posiadanie gruntów, uznawanych przez klientów za atrakcyjne (Ursynów, Tarchomin). W 2004 roku firma podjęła działania mające na celu zwiększenie efektywności operacyjnej.
Zysk operacyjny wzrósł prawie czterokrotnie z 17,8 mln zł w 2003 roku do 71,5 mln zł w roku 2005. Tak dobry wynik spółka zawdzięcza lepszej kontroli kosztów operacyjnych, które rosły wolniej niż koszty sprzedanych produktów i przychody ze sprzedaży. Jeszcze większą dynamiką charakteryzował się zysk netto, który wzrósł prawie pięciokrotnie w samym tylko zeszłym roku (z 10,5 mln zł w 2004 roku do 52,1 mln zł w roku 2005). Słuszność realizowanej strategii potwierdzają także wyniki pierwszego półrocza obecnego roku, w którym to spółka już wypracowała większy zysk niż w całym roku 2005.
Z emisji akcji spółka zamierza pozyskać około 220 mln zł, co oznacza iż jest to największa emisja w tym roku na GPW. Zdobyte środki pozwolą Dom Development na rozszerzenie skali działalności poprzez zakup atrakcyjnych gruntów. Może to spowodować, że będzie on w stanie realizować jednocześnie większą liczbę projektów, o ile znajdzie na to wykonawców. Około 10,5 mln zł spółka przeznaczy na spłatę pożyczek udzielonych mu przez holenderski Dom Development B.V. Ze względu na wiodącą pozycję spółki w stolicy, nie planuje ona w najbliższym czasie ekspansji na inne regiony Polski.
Biorąc pod uwagę branżę, w której firma operuje, jest ona narażona na wiele czynników, które negatywnie mogą wpłynąć na jej sytuację finansową. Projekty deweloperskie wymagają znacznych nakładów kapitałowych w fazie przygotowania i budowy, a dodatnie przepływy finansowe z takich przedsięwzięć możliwe są często dopiero po upływie 15-18 miesięcy od rozpoczęcia robót.
Niespodziewane wydarzenia takie jak: nieuzyskanie wszelkich pozwoleń, opóźnienia w budowie czy niekorzystne warunki atmosferyczne mogą mieć istotny, negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki spółki. Ponadto drożeją materiały budowlane (niektóre nawet o 100% w ciągu roku), a znaczny odpływ pracowników wykwalifikowanych spowodował nadwyżkę popytu na siłę roboczą, a co za tym idzie wzrost kosztów zatrudnienia.
Mimo tych zagrożeń, potencjał rynku na którym spółka funkcjonuje oraz giełdowe doświadczenia innych deweloperów wskazują na to, iż Dom Development wydaje się być bardzo atrakcyjną inwestycją. Zaletą spółki jest z pewnością wykwalifikowana kadra zarządzająca z wieloletnim doświadczeniem w branży i z wieloma sukcesami na koncie.
Cena emisyjna ustalona przez zarząd spółki na poziomie 85 zł jest nieco wyższa od oczekiwań inwestorów, co ogranicza potencjał zysku z inwestycji. Jednak boom na rynku nieruchomości, coraz większa dostępność kredytów oraz pozytywne tendencje demograficzne zdają się potwierdzać atrakcyjność branży deweloperskiej. Ceny mieszkań będą w dalszym ciągu rosnąć, choć już z mniejszą dynamiką niż dotychczas (szacuje się wzrost o 10-15% rocznie), a chętnych na ich nabycie nie brakuje. Podaż nie nadąża za popytem i wydaje się, że taka tendencja jeszcze się utrzyma. Świadczyć o tym mogą doświadczenia starych krajów Unii Europejskiej, gdzie hossa na rynku trwa już kilkanaście lat, a ceny mieszkań są często przewartościowane o kilkadziesiąt procent. Zachodnioeuropejscy inwestorzy już od jakiegoś czasu zdają sobie sprawę z zagrożenia krachem i szukają nowych, bezpieczniejszych rynków, m.in. w Europie Środkowo-Wschodniej.
Bartosz Ptach, Advantia (Giełdowe.pl)
Gdzie i za ile kupić akcje?
Akcje spółki Dom Development oferuje Centralny Dom Maklerski Pekao SA. Nie trzeba jednak mieć rachunku w tym biurze, by kupić te walory.
Na stronie 119 prospektu emisyjnego znajdziemy numer konta, na który należy wpłacić środki podając w treści przelewu: numer Punktu Obsługi Klienta, w którym chcemy złożyć zapis, swój PESEL, imię i nazwisko oraz dopisując „wpłata na akcje Dom Development S.A.”. Po wpłynięciu środków na konto należy udać się do odpowiedniego POK-u i złożyć zapis na akcje.
Niestety w takiej sytuacji nie możemy skorzystać z kredytu na zakup akcji oferowanego przez CDM – jest on dostępny tylko dla klientów tego biura maklerskiego. Maksymalna kwota kredytu to 3-krotność własnych środków. Chodzi o to, by złożyć zapis na więcej akcji na wypadek redukcji zapisów. Klienci, którzy wykażą, że ich obroty na rachunku maklerskim w innym biurze przekraczają 500 tys. zł mogą liczyć na lewar w wysokości 500 proc. własnych środków.
Przy kwocie zapisu do 100 tys. zł prowizja za kredyt wynosi 1 proc. Wraz ze wzrostem kwoty za jaką chcemy kupić akcje spada do 0,35 proc. Osoby, które pamiętają oferty PKO BP czy PGNiG gdzie kredyty oferowało wiele biur maklerskich mogą stwierdzić, że jest to prowizja wysoka– przynajmniej 2-3 razy wyższa niż w przypadku tamtych ofert. Prowizja jest oczywiście liczona od kwoty kredytu. Jeśli więc mamy 50 tys. zł własnych środków i zapiszemy się, dzięki lewarowi, na akcje za 200 tys. zł wówczas zapłacimy 1 proc. od 150 tys. zł, a więc 1500 zł prowizji.
Poza prowizją są jeszcze odsetki. W tym przypadku oprocentowanie wynosi 7,77 proc. jednak odsetki są naliczane już od dnia złożenia zapisu. W wielu tego typu ofertach odsetki zaczynają biec od dnia przydziału akcji lub nawet od dnia pierwszego notowania akcji debiutującej spółki. Przy znaczącej redukcji oznacza, że odsetek wcale nie płacimy – nie korzystamy z kredytu. Za każdy dzień korzystania z kredytu w kwocie 150 tys. zł w CDM zapłacimy ok. 30 zł. O tym jak długo i od jakiej kwoty będziemy płacić odsetki zależy od skali redukcji, którą poznamy 20 października – w dniu przydziału akcji.
Jeśli chcemy szybko sprzedać akcje DD musimy także pamiętać o prowizji biura maklerskiego. Jej wysokość zależy od kwoty zlecenia. Na przykład przy sprzedaży akcji wartych 50 tys. zł zapłacimy w CDM 352,50 zł prowizji. Jeśli tę operację wykonamy przez Internet wówczas prowizja spada do 200 zł.
Maciej Kossowski, Expander
Prezentowane analizy i wyceny stanowią wyraz poglądów autorów i nie mogą być traktowane jako rekomendacja czy zalecenie podjęcia określonych działań inwestycyjnych.
