Jak odliczyć wydatki mieszkaniowe

Na dokonanie rozliczenia rocznego podatnicy podatku dochodowego mają jeszcze prawie 4 miesiące. Nie wszyscy będą jednak czekać do ostatniej chwili, zwłaszcza gdy mogą skorzystać z odliczeń związanych z inwestowaniem we własne lokum i odzyskać pieniądze. Podatnicy, którzy mogą skorzystać z tego najintratniejszego odliczenia podatkowego, będą musieli dodatkowo wypełnić załącznik PIT/D.

Załącznik PIT/D przeznaczony jest dla podatników, którzy za 2004 r. odliczają wydatki poniesione na:

• spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) mieszkaniowego,
• kontynuację inwestycji rozpoczętych w latach poprzednich, w ramach tzw. praw nabytych,
• remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego zajmowanego na podstawie tytułu prawnego oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej (tzw. ulga remontowa),
• spłatę kredytu bankowego lub pożyczki z zakładu pracy, przeznaczonych w latach 1992-1993 na cele mieszkaniowe.

WARTO WIEDZIEĆ

Załącznik PIT/D składany jest przez podatników rozliczających się na formularzach PIT-28, PIT-36 lub PIT-37. Załącznik PIT/D wypełnią też ci podatnicy, którzy co prawda w ubiegłym roku nie wydali ani złotówki na określone cele, ale w latach poprzednich nabyli prawo do odliczenia i zabrakło im podatku do odliczenia całej przewidzianej wówczas ulgi mieszkaniowej.

Informacje podstawowe

Część A formularza zatytułowana „dane identyfikacyjne” i „adres” to rubryki, które, jak w większości formularzy, przeznaczone są na ujawnienie danych i adresu. Podatnik lub podatnik i małżonek składający załącznik podają w tym miejscu kolejno odpowiednio: nazwisko, pierwsze imię, datę urodzenia oraz adres zamieszkania. Trzeba przypomnieć, że małżonkowie zarówno rozliczający się wspólnie jak i oddzielnie i rozliczający ulgę wypełniają część A.1, jak również część A.2. W przypadku rozliczenia indywidualnego należy podać, do którego zeznania został dołączony załącznik PIT/D. Nie dotyczy to tylko małżonków, w stosunku do których sąd orzekł separację.

Inwestycje wykazywane w PIT/D

Do inwestycji kontynuowanych na zasadzie praw nabytych zalicza się:

zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
budowę budynku mieszkalnego,
wkład budowlany lub mieszkaniowy wniesiony do spółdzielni mieszkaniowej,
zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej,
nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne,
przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne,
wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu,
systematyczne gromadzenie oszczędności wyłącznie na jednym rachunku oszczędnościowo-kredytowym i w jednym banku prowadzącym kasę mieszkaniową.

Odliczenia od dochodu

Część B formularza to odliczenia od dochodu (przychodu). Część B.1. przeznaczona jest dla podatników korzystających z tzw. ulgi odsetkowej. To jedyna ulga, która nadal znajduje podstawę w obowiązujących przepisach. Jest nią art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Zgodnie z jego treścią podatnicy, którzy płacą podatki w Polsce, czyli podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu i spłacają kredyt zaciągnięty na jedną z wymienionych w ustawie inwestycji mieszkaniowych, mogą odliczyć faktycznie poniesione wydatki na spłatę odsetek od tego kredytu czy pożyczki. Pieniądze muszą być udzielone bezpośrednio podatnikowi i muszą być przeznaczone na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z:

1) budową budynku mieszkalnego, albo
2) wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
3) zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
4) nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

To jednak nie wszystkie reguły, jakimi ustawodawca obwarował możliwość skorzystania z ulgi odsetkowej. Oto najważniejsze zasady, o jakich powinni pamiętać podatnicy, którzy nie chcą mieć kłopotów z fiskusem i skutecznie skorzystać z ulgi.

Przypominamy, że z odliczenia w ramach ulgi odsetkowej skorzystamy tylko, gdy:

• kredyt (pożyczka) został udzielony nie wcześniej niż po 1 stycznia 2002 r.,
  kredytu (pożyczki) udzielił profesjonalista, czyli podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego (bank) albo na podstawie przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek) tzw. SKOK,
• z umowy zawartej z bankiem lub SKOK jasno wynika, że kredyt czy pożyczka dotyczy jednej z inwestycji wymienionych w ustawie,
• inwestycja dotyczy położonych w Polsce domów i mieszkań lub lokali dodatkowo leżących na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu – określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej na podstawie obowiązujących przepisów,
• budowa domu czy mieszkania została zakończona nie wcześniej niż w 2002 r.,
• odsetki zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez kredytodawcę lub pożyczkodawcę,
• odsetki nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku,
• podatnik ani jego małżonek nie korzystał i nie korzysta z innych ulg mieszkaniowych, które znikły z ustawy,
• w przypadku inwestycji związanej z budową budynku mieszkalnego albo nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego – zakończenie inwestycji nastąpiło przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym uzyskano pozwolenie na budowę,
• nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne lub przebudowę (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, i zostało potwierdzone określonym w przepisach prawa budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania – zawiadomieniem o zakończeniu budowy takiego budynku,
• w przypadku wniesienia wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo związanej z zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej – została zawarta umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jedną ze stron jest podatnik.

WARTO WIEDZIEĆ

Limit ulgi odsetkowej jest łączny dla obojga małżonków. Gdy małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu, odliczeń dokonuje się zgodnie z wnioskami zawartymi w zeznaniach rocznych. Odliczenie zostanie zrealizowane bądź od dochodu każdego z małżonków, w proporcji wskazanej we wniosku, bądź od dochodu jednego z małżonków. Wniosek, w jakiej części małżonkowie, podlegający odrębnemu opodatkowaniu, dokonują odliczeń małżonkowie, składają w części B.1.1.

Przystępując do odliczenia, należy wziąć pod uwagę tylko odsetki naliczone i zapłacone za okres począwszy od 1 stycznia 2002 r. W 2004 r. limit ulgi to kwota równa 189 000 zł. Odliczenia ulgi odsetkowej można dokonać najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja. Niemniej jednak w zeznaniu podatkowym składanym za rok, w którym podatnik po raz pierwszy rozlicza ulgę, może odliczyć nie tylko odsetki zapłacone w danym roku, ale także naliczone i zapłacone przed rokiem, w którym dana inwestycja została zakończona. Odsetki zapłacone przed rokiem zakończenia inwestycji mogą być odliczone również w roku podatkowym bezpośrednio następującym po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczył odsetki. Wówczas jednak odliczeniu w danym roku podatkowym podlega wyłącznie różnica między sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwotą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik dokonał pierwszego odliczenia.

PRZYKŁAD: Jan Kowalski w czerwcu 2003 r. uzyskał kredyt mieszkaniowy w banku w wysokości 230 000 zł na mieszkanie budowane przez dewelopera. W kwietniu 2004 r. inwestycja została zakończona. Podatnik w zeznaniu podatkowym za 2004 r. może odliczyć od dochodu faktycznie zapłacone odsetki w części przypadającej na kredyt w kwocie 189 000 zł. W tym celu musi podzielić kwotę limitu przez całą kwotę kredytu, tj. 189 000 zł : 230 000 zł.

Kolejna część B.2. przeznaczona jest dla podatników, którzy ponieśli ostatnie wydatki na kontynuację inwestycji rozpoczętych przed 1 stycznia 1997 r., czyli w latach 1992-1996 nabyli prawo do odliczeń od dochodu. Były to:

budowa budynku mieszkalnego, o której mowa w art. 26 ust. 1 pkt 5 lit. b) ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 1997 r.,
nadbudowa lub rozbudowa budynku na cele mieszkalne, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 5 lit. e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 1997 r.,
przebudowa strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia jego zasiedlenia, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 5 lit. f) ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 1997 r.
Część D krok po kroku

1. W kol. b musisz ująć kwotę limitu odliczeń przysługującego w latach 1992-2004.

Limit odliczeń:

dla podatników korzystających z ulgi w związku z zakupem gruntu lub odpłatnego przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego – 19 proc. z (350 mkw. x cena nabycia 1 mkw. gruntu),
dla wydatków z wierszy 2-4, limit odliczeń na lata 1992-2004 wynosi 19 proc. kwoty 189 000 zł, czyli 35 910 zł,
dla ulgi na kasę mieszkaniową limit w 2004 r. to 11 340 zł i odliczenie to mieści się w ramach limitu 35 910 zł.
2. Dokonaj pomniejszenia

Podatnicy, którzy w 2004 r. musieli wypełnić części B.2., limit 35 910 zł pomniejszają o 19 proc. wydatków wykazanych w poz. 38.

3. W kol. c podaj kwotę limitu

Chodzi o limit wykorzystany w latach ubiegłych, czyli 1992-2003.

4. W kol. d oblicz kwotę limitu odliczeń przysługującą w 2004 r.

A więc od kwoty limitu odliczeń przysługującego w latach 1992-2004 (kol. b) trzeba odjąć kwoty limitu odliczeń wykorzystanego przez podatnika w latach 1992-2003 (łącznie z przysługującymi odliczeniami z tytułu wydatków poniesionych w latach 1992-2003, które nie znalazły pokrycia w dochodzie (przychodzie) lub podatku za te lata).

5. W kol. e wpisz kwotę faktycznie poniesionych wydatków w 2004 r.

W tym sfinansowanych wycofanymi oszczędnościami z kasy mieszkaniowej.

6. W kol. f wykaż kwotę odliczenia przysługującego w 2004 r.

19 proc. wydatków na cele z wierszy 1, 2 i 3 tabeli oraz
30 proc. wydatków z wiersza 4 tabeli, nie więcej niż przysługujący w 2004 r. limit odliczeń. Oznacza to, że jeżeli obliczona na podstawie faktycznie poniesionych wydatków kwota odliczenia przekracza kwotę limitu odliczeń przysługującą w 2004 r., w kol. f należy wykazać odliczenie do wysokości limitu obliczonego w kol. d.
7. Wypełnij resztę rubryk

W części D.2. i D.3. należy dokonać pomniejszenia odliczenia zgodnie z art. 27a ust. 17 ustawy, w brzmieniu przed 1 stycznia 2002 r. Część D.5. przeznaczona jest do rozliczenia tzw. ulgi remontowej. Część D.6. to miejsce dla podatników, którzy nabyli w latach 1997-2003 prawo do ulg, a przysługujące odliczenie nie znalazło pokrycia w podatku. W poz. 87 w część D.7 należy wpisać łączną kwotę odliczenia przysługującego od podatku w 2004 r.

Były to ostanie wydatki, gdyż zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 21 listopada 2001 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 134, poz. 1509 z późn. zm.) w ramach kontynuacji prawo do odliczania przysługiwało w stosunku do wydatków poniesionych od dnia 1 stycznia 1997 r. do dnia 31 grudnia 2004 r.

Po tej dacie nie będzie można już wydać pieniędzy i powiększyć odliczenia, ale ulgę będą mogli rozliczać podatnicy, którym zabrakło podatku do jej rozliczenia.

Część B formularza krok po kroku

W poz. 34 wpisujemy łączną kwotę wydatków poniesionych w latach ubiegłych (1992-2003) w ramach tzw. dużej ulgi budowlanej (są to wydatki wymienione w wierszu od 2 do 4 części D.1). Będą to wydatki podlegające odliczeniu od dochodu w latach ubiegłych plus wydatki stanowiące podstawę do dokonania odliczeń od podatku w tych latach.

W poz. 36 wpisujemy kwotę wydatków poniesionych w 2004 r. na kontynuację najstarszych inwestycji z lat 1992-1996.

W poz. 37 podatnik wykazuje przypadające do odliczenia kwoty spłaconych w 2004 r. odsetek od tej części kredytu lub pożyczki otrzymanej z zakładu pracy, bez odsetek od tej części kredytu (pożyczki), która była przeznaczona na sfinansowanie remontu lub modernizacji.

W kolejnej poz. 38 obliczamy łączną kwotę wydatków poniesionych w 2004 r., do wysokości limitu, czyli kwota z poz. 38 nie może przekroczyć limitu 189 000 zł pomniejszonego o wydatki wykazane w poz. 34.

Części B.3. to miejsce na rozliczenie z tytułu spłaty kredytu lub pożyczki otrzymanej z zakładu pracy, przeznaczonych na wydatki poniesione w latach 1992-1993 na własne cele mieszkaniowe (bez remontu i modernizacji).

W części B.4. w poz. 45 podatnik oblicza kwotę faktycznie dokonanych w latach 1992-2003 odliczeń z tytułu wydatków wykazanych w części B.2. i B.3.

Należy pamiętać, że kwoty z części B.5. stanowiącej różnicę kwot z poz. 44 i 45 podatnik nie wykazuje w poz. 46. Różnicę tę podatnik uwzględni w poz. 47 w część B.6., gdzie oblicza się łączną kwotę wydatków na cele mieszkaniowe przypadającą do odliczenia w 2004 r.

Odliczenia od podatku

W części D informacje o odliczeniach ujawnią podatnicy kontynuujący ulgi mieszkaniowe oraz ulgę na kasę mieszkaniową.

Podstawą prawną w tym przypadku jest art. 4 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 listopada 2001 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 134, poz. 1509 z późn. zm.). Przy czym w przypadku ulg mieszkaniowych był to ostatni rok wydatków z ulgą, bo prawo do odliczania od podatku przysługiwało w stosunku do dalszych wydatków na kontynuację danej inwestycji, poniesionych od dnia 1 stycznia 2002 r. do dnia 31 grudnia 2004 r. Zaś prawo do odliczania ulgi na kasę mieszkaniową przysługuje do upływu określonego przed dniem 1 stycznia 2002 r. terminu systematycznego gromadzenia oszczędności, wynikającego z umowy o kredyt kontraktowy.

Aleksandra Tarka, Gazeta Prawna