Jak się umówić z agentem nieruchomości

Źródło: Twoja Gazeta Podatkowa

Będąc zainteresowani kupnem lub sprzedażą domu czy mieszkania korzystamy zazwyczaj z usług pośredników obrotu nieruchomościami. Zanim podpiszemy umowę z danym pośrednikiem najwięcej trudności sprawiać może wybór, czy powinna to być umowa na wyłączność, czy może umowa typu otwartego. Czym się one charakteryzują? Poznajmy więc zalety i wady obu rodzajów umów o pośrednictwo, co też pozwoli nam podjąć właściwą decyzję.

Obecnie coraz powszechniejsze staje się zawieranie umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na wyłączność. Jednak wiele osób obawia się, iż zawarcie takiej umowy zbytnio uzależni ich od jednego pośrednika, który może nie być wystarczająco przedsiębiorczy i nie znajdzie odpowiedniego klienta.

Umowa na wyłączność uprawnia pośrednika do wynagrodzenia w każdym przypadku, kiedy dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, czy zawarto umowę w wyniku działalności pośrednika, czy też było to tylko i wyłącznie naszą zasługą. Natomiast umowa typu otwartego zakłada, iż można zawrzeć z innymi pośrednikami kolejne umowy o pośrednictwo odnośnie tej samej nieruchomości.

Klauzula wyłączności w interesie obu stron

Z pewnością zawarcie umowy na wyłączność znacznie ułatwia pracę pośrednikowi, gdyż ma on wtedy pewność otrzymania wynagrodzenia. Czy jednak ten wariant umowy został stworzony tylko ze względu na interes pośrednika? Zdecydowanie nie, gdyż jak się wydaje może on być także korzystny dla zamawiającego.

Dzięki klauzuli wyłączności pośrednik będzie dążył do jak najszybszego i najbardziej efektywnego znalezienia osób zainteresowanych daną nieruchomością. Pośrednik wyłączny nie musi jednocześnie obawiać się ujawnienia informacji (która ma określoną wartość rynkową) dotyczących szczegółów transakcji, gdyż nawet jej wykorzystanie przez innych pośredników nie pozbawi go prawa do wynagrodzenia. Brak tej klauzuli, i tym samym podpisanie umowy typu otwartego, w znacznym stopniu utrudnia w praktyce współdziałanie i wymianę ofert między pośrednikami – poszukiwaniem kontrahenta zajmie się więc tylko jeden pośrednik.

W przypadku wyłączności oferta może być dostępna w dowolnej liczbie biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, przy czym zawsze zamawiający będzie zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia tylko jednemu pośrednikowi. Pośrednicy wyłączni pewni tego, że uzyskają wynagrodzenie zadbają o jak najlepsze rozpowszechnienie informacji o ofercie, również wśród innych biur. Te z kolei z pewnością zainteresowane będą wzbogacaniem swoich baz danych, gdyż dzięki temu łatwiej znajdą kontrahenta dla swoich klientów. W ten sposób podpisując jedną umowę uzyskamy umieszczenie oferty w zbiorach kilku czy nawet kilkunastu pośredników, co zwiększy nasze szanse znalezienia kontrahenta.

Gdy brak wyłączności

Natomiast działający na bazie umowy typu otwartego pośrednik nie ma już takiej pewności. Może się okazać, że klient zawrze umowę „za jego plecami”. Jeśli jednak do jej zawarcia doszło w wyniku jego starań, dochodzenie zapłaty prowizji nie będzie tak łatwe, jak w przypadku pośrednika wyłącznego. Poza tym zawsze musi on sprawdzać, czy oferta, którą przedstawia jest nadal aktualna. Zatem skoro nie ma gwarancji, czy starania i koszty poniesione przyniosą mu korzyść w postaci wynagrodzenia, nie podejmie on też działalności promującej daną ofertę. W pierwszej kolejności taki pośrednik zainteresowany będzie przedstawianiem ofert klientów, z którymi zawarł umowę na wyłączność. Tak więc podpisując umowę typu otwartego zyskujemy wprawdzie możliwość składania ofert również u innych pośredników, lecz tracimy na tym, że nie będą one dostatecznie dobrze promowane.

Jak się zabezpieczyć?

Pośrednik jest zobowiązany do dokonywania czynności zmierzających do zawarcia pewnych umów i tylko za to należy mu się wynagrodzenie. Konstrukcja umów na wyłączność nie wyklucza sytuacji, gdy pośrednik nie dokonując żadnej czynności pośrednictwa uprawniony byłby do bardzo wysokiego wynagrodzenia. Możliwe jest więc, że będziemy zmuszeni zapłacić pośrednikowi całą kwotę wynagrodzenia, mimo iż do zawarcia umowy doszło wyłącznie w wyniku naszej działalności.

Co należy zrobić, aby zapobiec podobnym sytuacjom, a jednocześnie zachować dodatnie strony, jakie daje umowa na wyłączność? W umowie powinno znaleźć się zastrzeżenie, zgodnie z którym w wypadku, gdy do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wyłącznie w wyniku naszej (zamawiającego) działalności, od umowy o pośrednictwo możemy odstąpić. Ponieważ wprowadzeniu do umowy tego rodzaju zastrzeżenia może się sprzeciwić pośrednik, należy również przewidzieć, że w takim przypadku należy mu się określona kwota tytułem odstępnego oraz zwrot poniesionych wydatków.

Takie rozwiązanie powinno dostatecznie motywować pośrednika do podjęcia starań o znalezienie dla nas kontrahenta, gdyż miałby on pewność ekonomicznej opłacalności swojej działalności. A co najważniejsze, poniesione przez nas koszty zapłaty odstępnego oraz zwrotu wydatków będą dużo niższe niż koszt zapłaty wynagrodzenia (prowizji) pośrednikowi. Warunkiem jest jednak określenie wysokości odstępnego na dużo niższym poziomie od prowizji pośrednika, co też stanowi regułę.

W kierunku umów na wyłączność

Mimo pewnych niedoskonałości umowa na wyłączność będzie w przyszłości dominującym typem umowy w obrocie nieruchomościami. Szybko zmieniający się rynek podaży mieszkań (ukazujące się w gazetach codziennych oferty sprzedaży są już często w dniu druku nieaktualne) wymusza lepszą koordynację działań pośredników, co może nastąpić zwłaszcza poprzez poprawienie wymiany informacji pomiędzy nimi.

Umowa na wyłączność wydaje się być pomocna w realizacji tego celu i w konsekwencji jest korzystna także i dla nas jako zamawiających. Możemy bowiem w ten sposób uzyskać dostęp do ofert kilku pośredników, co jest rozwiązaniem zdecydowanie bardziej wygodnym i mniej czasochłonnym niż kolejne rozmowy z kolejnymi pośrednikami. Lepsza współpraca między pośrednikami zminimalizuje lub wręcz usunie zagrożenie, że nie uda się znaleźć kupca na nieruchomość z powodu ewentualnych zaniedbań jednego pośrednika. Przed zawarciem umowy na wyłączność należy wszakże zorientować się, czy pośrednik wymienia się informacjami z innymi biurami i czy tym samym zapewnia odpowiedni dostęp do naszej oferty.

Michał Polak