Jak wybrać kredyt na budowę domu

Kredyt mieszkaniowy to skomplikowany produkt. Kredyt na budowę domu systemem gospodarczym jeszcze bardziej. W tym przypadku środki wypłacane są przez bank w transzach – w miarę postępu budowy. Dochodzą więc nowe parametry, które trzeba uwzględnić przy ocenie oferty.

Ile czasu na budowę

Istotne znacznie ma długość karencji w spłacie kapitału. Jest to czas jaki bank daje nam na zbudowanie domu. Różnice między bankami mogą być znaczne – karencja waha się od 12 do 42 miesięcy. W tym czasie dostajemy od banku kolejne porcje pieniędzy w tzw. transzach. Harmonogram ich wypłaty zapisany jest w umowie kredytowej. Przed wypłatą kolejnej transzy naszą budowę odwiedzi najczęściej pracownik banku, by sprawdzić postęp prac. Koszt takiej wizyty może wynieść od 50 nawet do kilkuset złotych.

Istotą karencji jest to, że nie spłacamy kapitału a jedynie odsetki. I to nie od całej kwoty kredytu tylko od już uruchomionych transz. Dopiero po wybudowaniu domu i ustanowieniu zabezpieczenia w postaci hipoteki kredyt zaczynamy spłacać w ratach kapitałowo-odsetkowych, równych bądź malejących.

Z fakturami czy bez

Pewną niedogodnością może być konieczność dokumentowania w banku wszystkich wydatków związanych z budową fakturami. Banki od pewnego czasu odchodzą od tego wymogu. Wydatków nie musimy wówczas dokumentować jednak z reguły konieczne będzie pokazanie bankowi zdjęć budowanej nieruchomości. W wielu przypadkach taki „fotoreportaż” mogą wykonać doradcy Expandera.

Kilka banków nadal jednak wymaga pokazania faktur nawet na 60-70 proc. wydatków poniesionych przy budowie. Banki mogą także żądać prowadzenia dziennika budowy czy też przedstawienia szczegółowego kosztorysu. Im więcej formalności tym oczywiście gorzej dla kredytobiorcy.

Jaka ta transza

Gdy zaciągniemy kredyt w walucie obcej jednak wypłacany w transzach możemy się zdziwić po wypłacie przez bank kolejnej porcji gotówki. Transze wypłacane są bowiem po aktualnym kursie kupna waluty obcej. Ich wysokość wyrażona w tej walucie została natomiast ustalona przy podpisywaniu umowy kredytowej, czyli często wiele miesięcy przed wypłatą. W efekcie, wysokość transzy wypłaconej w złotówkach może się okazać wyższa lub niższa niż się spodziewamy. W tym przypadku korzystnie wpłynie na naszą sytuację wzrost notowań waluty obcej.

Okazuje się, że nie wszystkie banki stosują taką właśnie praktykę. Część z nich, mówiąc w uproszczeniu, za punkt wyjścia przyjmuja kwotę w złotówkach jaką ma dostać kredytobiorca. Dostajemy więc obiecane 20 czy 30 tys. zł. Ta kwota przeliczana jest np. na franki szwajcarskie. Wiemy więc ile dostaniemy złotówek ale nie wiemy o ile franków czy euro zwiększy się nasze zadłużenie. Ta kwota zostanie ustalona dopiero po wypłacie ostatniej transzy.

Takie rozwiązanie jest szczególnie korzystne w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, który wymaga wnoszenia regularnie kolejnych rat. Nie musimy wówczas na bieżąco śledzić notowań franka szwajcarskiego i gromadzić ewentualnej rezerwy na uzupełnienie wpłaty. Dla osoby budującej dom systemem gospodarcznym jest to również korzystna opcja – pozwala efektywnie zarządzać procesem budowy.

Jeśli nie chcemy ponosić ryzyka kursowego w trakcie wypłaty transz wówczas możemy wybrać bank, który oferuje darmowe przewalutowanie. Po wypłacie kredytu zamieniamy złotówki na franki i mamy niższą ratę. Oczywiście bank w przypadku przewalutowania ponownie sprawdzi zdolność kredytową – może odmówić dokonania takiej operacji jeśli np. w międzyczasie zaciągnęliśmy inne kredyty lub spadły nasze dochody.

Jaki wkład?

Zdarza się, że kredytobiorca ma już własne mieszkanie i chce zbudować dom na kredyt. Pieniędzy z kredytu potrzebuje tylko na rozpoczęcie budowy a resztę chce sfinansować ze środków własnych (np. ze sprzedaży mieszkania). Banki niechętnie na to przystają ponieważ ponoszą duże ryzyko, że klient z jakichś przyczyn nie dokończy budowy, a bank nie będzie mógł sie zabezpieczyć na hipotece.

Najlepiej wówczas pożyczyć od banku więcej, wybudować dom i dopiero wtedy sprzedać mieszkanie. Za uzyskanie pieniądze spłacamy część kredytu. Możemy też budować za własne środki np.do momentu postawienia fundamentów, a następnie wziąć kredyt na dokończenie inwestycji.

Warto także wspomnieć, że nie wszystkie banki przyjmują działkę budowlaną jako wkład własny klienta. Jest to bardzo istotne, bo im wyższy wkład własny tym korzystniejsze warunki kredytu.

Oprocentowanie nie zawsze najważniejsze

Oprocentowanie jest ważnym parametrem kredytu jednak przy kredytach budowalnych jest jeszcze wiele innych czynników, które trzeba wziąć pod uwagę. Porównywanie oprocentowania w kilku różnych bankach na dany dzień często nie ma sensu. Szczególnie w sytuacji gdy na rynku zmieniają się stopy procentowe lub są oczekiwania tych zmian.

Niektóre banki aktualizują oprocentowanie co miesiąc. Inne oferują klientom oprocentowanie oparte na aktualnej stopie WIBOR czy LIBOR. Jeszcze inne aktualizują np. co kwartał lub wcale nie przejmują sie stawkami stóp rynkowych i np. długo po wzrośnie stóp trzymają oprocentowanie na niższym poziomie. Dlatego właśnie nie można się bezwzględnie sugerować oprocentowaniem, bo możemy za kilka miesięcy się zdziwić że nasz bank jest jednak droższy od konkurencji.