Jak wykupić mieszkanie

Niełatwo stać się właścicielem zajmowanego dotąd lokalu. Stosunkowo najprostsze wydaje się wykupienie mieszkania od gminy. Natomiast lista ustaw, które regulują sprzedaż mieszkań tzw. zakładowych, jest bardzo długa, a przepisy zawiłe, tym bardziej że np. Lasy Państwowe, choć mają własną ustawę określającą zasady sprzedaży lokali, niekoniecznie z niej korzystają.

W całym kraju znajduje się ok. 3 mln 400 tys. mieszkań spółdzielczych. Z tego 2 mln 400 tys. ma status spółdzielczych własnościowych, a ok. 1 mln – lokatorskich. Teoretycznie więc tyle osób może być zainteresowanych przekształceniem prawa lokatorskiego we własnościowe. Natomiast tylko 5 – 6 proc. ogólnej liczby członków wszystkich spółdzielni złożyło podania o wyodrębnienie własności lokali. Jest to zaledwie 200 tys. mieszkań.

Złożenie podania nie oznacza jednak, że wnioski zostaną od ręki zrealizowane. Aby bowiem przekształcić prawo lokatorskie lub własnościowe w odrębną własność, muszą zostać spełnione warunki przewidziane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Wykup mieszkania spółdzielczego to przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do niego lub przekształcenie tych praw w odrębną własność (o ile lokal nie był finansowany przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy).

Zasady wykupu mieszkań spółdzielczych reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, uchwalona w 2000 roku i od tego czasu trzykrotnie nowelizowana.

Przekształcenie praw może być dokonywane tylko na wniosek członka spółdzielni, posiadającego lokatorskie bądź własnościowe prawo do lokalu. Zarząd spółdzielni nie może lokatorowi ani zakazać, ani nakazać wystąpienia z wnioskiem o dokonanie przekształcenia. To członek decyduje, jaka forma przekształcenia jest dla niego korzystniejsza: czy bardziej opłaca mu się przekształcić prawo lokatorskie w spółdzielcze własnościowe czy też w odrębną własność.

Z lokatorskiego we własnościowe

Najtaniej i najprościej jest przekształcić lokatorskie prawo do lokalu w spółdzielcze własnościowe. Członek spółdzielni musi w takim przypadku uzupełnić wkład budowlany, ale nie jest zobowiązany do spłacania zadłużenia spółdzielni z tytułu prac remontowych i modernizacyjnych wykonanych w budynku.

Zasady rozliczeń – z tytułu różnicy między wymaganym wkładem budowlanym odpowiadającym pełnej rynkowej wartości lokalu a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym – między członkiem spółdzielni chcącym uzyskać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a spółdzielnią, określa statut spółdzielni. To w tym dokumencie mogą być przewidziane ulgi dla osób wykupujących mieszkanie od spółdzielni – bonifikaty sięgające 50 – 70 procent. Poza tym spłata należności za wykup mieszkania może być rozłożona na raty, może być w części zawieszona lub nawet umorzona po upływie określonego czasu.

Przekształcenie prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest dokonywane w formie zwykłej umowy pisemnej. Założenie księgi wieczystej dla tego prawa nie jest obowiązkowe. Odpadają więc koszty związane z umową notarialną, założeniem księgi i wpisami sądowymi. Spółdzielnia nie ma również obowiązku – w przypadku tego przekształcenia – regulowania stanu prawnego nieruchomości. Członek, który ma już mieszkanie własnościowe, zyskuje tyle, że może je np. sprzedać lub wynająć bez zgody spółdzielni.

W odrębną własność

Natomiast, aby przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania w odrębną własność, członek musi uregulować swoje zobowiązania finansowe wobec spółdzielni. Oznacza to, że musi spłacić zadłużenie kredytowe i odsetkowe ciążące na jego mieszkaniu, związane z kosztami jego budowy.

Dodatkowo trzeba zwrócić spółdzielni koszty poniesione przez nią na modernizację i remont nieruchomości – np. na ocieplenie budynku czy wymianę okien (nie ma to nic wspólnego z tym, że lokator odprowadzał pieniądze na fundusz remontowy). Ostatnim warunkiem jest uregulowanie ewentualnych zaległości czynszowych.

Oprócz tego lokator starający się o odrębną własność mieszkania musi liczyć się z kosztami związanymi z podpisaniem aktu notarialnego (1/3 minimalnego miesięcznego wynagrodzenia) oraz założeniem księgi wieczystej i wpisu do niej (1/3 minimalnego miesięcznego wynagrodzenia).

Przekształcając prawo do mieszkania lokatorskiego w odrębną własność, członek spółdzielni musi również uzupełnić wkład budowlany, czyli wpłacić różnicę między aktualną ceną rynkową mieszkania (ustaloną przez rzeczoznawcę) a zwaloryzowanym wkładem budowlanym.

Wnioskujący o przekształcenie swojego prawa musi się też liczyć z kosztami prac przygotowawczych, jakie spółdzielnia musi wykonać przed wyodrębnieniem własności lokali. Konieczne jest uregulowanie stanu prawnego gruntu, na którym stoi nieruchomość i zmiany w stanie przedmiotowym tej nieruchomości.

Chodzi o to, że nie można dokonać przekształcenia w prawo odrębnej własności, jeżeli spółdzielnia nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, na której stoi blok. Koszty nabycia praw spółdzielni do gruntu ponoszą właściciele praw do mieszkań znajdujących się na nim, gdyż są one zaliczane do kosztów budowy mieszkania. Zmiany w stanie przedmiotowym nieruchomości wiążą się też z uporządkowaniem ksiąg wieczystych. Niektóre spółdzielnie na nieruchomości, dla której była założona jedna księga, wybudowały wiele lat temu nawet po kilkadziesiąt bloków. Uporządkowanie stanu przedmiotowego polega teraz na takim podziale nieruchomości, by na nowo powstałych działkach znajdował się tylko jeden blok. Później znacznie ułatwia to zarządzanie nieruchomością, jednak z prawnego punktu widzenia nie ma przeszkód, by wyodrębnić mieszkania znajdujące się na nieruchomości, na której powstało kilka bloków.

Trzecim etapem działań spółdzielni wchodzącym w skład prac przygotowawczych do wyodrębnienia samodzielnej własności jest podjęcie przez zarząd spółdzielni uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali w poszczególnych nieruchomościach. Na przygotowanie takiej uchwały zarząd ma 24 miesiące od daty wpłynięcia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności. Termin ten obowiązuje jedynie wówczas, jeżeli stan prawny nieruchomości jest uporządkowany. Uchwała ta powinna określać wielkość udziału danego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Projekt uchwały opracowuje zarząd spółdzielni, następnie podaje go do wiadomości wszystkich tych, którzy mają tytuły prawne do lokali w nieruchomości, dla której taka uchwała jest przygotowywana. Osoby te mają możliwość wnoszenia uwag i zastrzeżeń w terminie oznaczonym przez zarząd spółdzielni. Ten, biorąc pod uwagę zgłoszone zastrzeżenia, ustala ostateczną treść uchwały i ponownie dostarcza ją zainteresowanym. Ci mają 30 dni od daty jej otrzymania na ewentualne zaskarżenie jej treści do sądu. Jeżeli tego nie zrobią, staje się ona prawomocna po upływie 60 dni od jej doręczenia. Dopiero na podstawie prawomocnej uchwały mogą być podpisywane akty notarialne przenoszące własność lokali.

Wykup komunalnego

Zasady wykupu mieszkań komunalnych określają uchwały poszczególnych dzielnic lub gmin w danej miejscowości, wydawane na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasady te są w całej Polsce do siebie zbliżone, różnią się tylko ceną wykupu mieszkania. Od zgłoszenia wniosku przez najemcę do podpisania aktu notarialnego może minąć nawet rok.

Mieszkanie komunalne może wykupić tylko lokator, które je zajmuje. Najpierw jednak zarząd domów komunalnych, któremu podlega nieruchomość, musi uporać się z formalnościami. Pierwszym krokiem urzędników jest powołanie biegłego, by ten wycenił budynek, a następnie poszczególne lokale.

Sprzedaż mieszkania może nastąpić tylko wówczas, jeżeli nie toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia tej nieruchomości przez skarb państwa. Oznacza to, że zarząd budynków komunalnych, w którego administracji pozostaje dane mieszkanie, musi upewnić się, że budynek jest własnością gminy i że nie zostały zgłoszone do niego roszczenia byłych właścicieli ani ich spadkobierców. To jednak jeszcze nie koniec formalności.

Aby móc przystąpić do podpisania aktu notarialnego, gmina musi wystawić zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego. Lokal samodzielny to m.in. taki, który ma oddzielne wejście z klatki schodowej, samodzielną łazienkę i kuchnię.

Lokatorzy mieszkań komunalnych są zawiadamiani pisemnie o możliwości wykupienia przez nich zajmowanych mieszkań. Procedura może być jednak wszczęta dopiero po złożeniu przez nich wniosku w tej sprawie w określonym terminie (nie krótszym niż 21 dni od otrzymania zawiadomienia).

Zgodnie z ustawą, cena mieszkania nie może być niższa niż jego wartość rynkowa ustalona przez biegłego, jednak organ sprzedający mieszkanie może – za zgodą wojewody – udzielić zniżki na jego zakup.

Mieszkania komunalne lokatorzy mogą więc wykupić za kreślony procent ich wartości rynkowej. Z reguły jest to ok. 15- 20 proc., jeżeli płatności dokonywane są w jednej racie, przed podpisaniem aktu notarialnego. Ci, których sytuacja finansowa nie pozwala na uiszczenie jednorazowej wpłaty, mogą zwrócić się do gminy o rozłożenie im płatności na raty. Cena wtedy wzrasta o kilka procent. Z reguły wynosi 20 – 30 proc. Raty są rozłożone na okres nie dłuższy niż 10 lat. Pierwsza musi zostać wpłacona przed podpisaniem aktu notarialnego.

Jeżeli nabywca mieszkania komunalnego sprzeda je przed upływem 10 lat od dnia podpisania aktu notarialnego lub przed upływem 5 zamieni jego przeznaczenie na inne niż mieszkalne, musi liczyć się z koniecznością dopłaty dla gminy (do pełnej wartości rynkowej mieszkania). Oznacza to, że traci udzieloną za zgodą wojewody zniżkę.

Przy wykupie mieszkania komunalnego lokator musi jeszcze liczyć się z kosztami sporządzenia aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej (którą trzeba założyć) oraz kosztami z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego odpowiedniej do powierzchni mieszkania części nieruchomości, na której stoi budynek.

Koszty aktu określa taksa notarialna, a koszty założenia księgi i wpisu do niej określa sąd wieczystoksięgowy (zależą od wartości mieszkania). Natomiast opłata za użytkowanie wieczyste stanowi ok. 20 proc. wartości nieruchomości (wnosi się ją przy podpisaniu aktu notarialnego).

Zakładowy galimatias

Sprzedaż mieszkań tzw. zakładowych reguluje kilkanaście ustaw. W każdym przypadku zasady wykupu są inne. – Brak jednolitych zasad udzielania bonifikaty budzi zastrzeżenia z punktu widzenia konstytucyjnej zasady równości obywateli wobec prawa – mówi dr Krystyna Krzekotowska, dyrektor Międzynarodowego Instytutu Prawa i Mieszkalnictwa. – Jeszcze więcej krytyki budzi brak pierwszeństwa najemcy w przypadku sprzedaży całego budynku. Pierwszeństwo przewidziano jedynie odnośnie do sprzedaży lokalu.

Mimo że mieszkania zakładowe istnieją, to nie ma już takiego pojęcia w prawie. Przestało ono istnieć 12 listopada 1994 r. w dniu wejścia w życie ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

– Od tego czasu pojęcie mieszkania zakładowe używane jest w języku potocznym dla określenia lokali wynajmowanych pracownikom przez zakłady pracy – wyjaśnia Krystyna Łomżyńska, główny specjalista w Departamencie Infrastruktury Mieszkaniowej w Ministerstwie Infrastruktury.

Zgodnie z art. 10 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem skarbu państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością skarbu państwa, 7 lutego 2004 r., minął termin składania wniosków o nabycie zajmowanych lokali stanowiących własność skarbu państwa, będących w trwałym zarządzie jednostki nie posiadającej osobowości prawnej.

Czy jeśli ktoś nie zdążył złożyć wniosku, to sprawa przepadła? Niekoniecznie, gdyż senatorowie zaproponowali nowelizację w postaci projektu ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości. Proponuje ona m.in. przywrócenie terminu składania takich wniosków.

Projekt ten jest po pierwszym czytaniu, ale podkomisja jeszcze nie rozpoczęła prac nad nim. Fachowcy oceniają jednak zawarte w nim propozycje negatywnie. – Są tam wady legislacyjne i merytoryczne, np. ustalanie taks notarialnych przy wykupie tzw. mieszkań zakładowych to ingerowanie w inne przepisy – mówi Henryk Jędrzejewski, dyrektor Departamentu Regulacji Rynku Nieruchomości w Ministerstwie Infrastruktury.

Wykupić od lasów

– Kilka lat temu pytaliśmy ministrów, na podstawie, jakiej ustawy mamy sprzedawać mieszkania należące do przedsiębiorstwa. Powiedziano nam, że możemy oprzeć się na korzystniejszych dla nabywców przepisach dotyczących zbywania mieszkań komunalnych, a nie na ustawie o lasach – mówi Waldemar Tomkiewicz, rzecznik prasowy Przedsiębiorstwa Państwowego Lasy Państwowe.

Dwa lata temu Lasy Państwowe miały 52 tys. mieszkań, z czego 30 tys. do sprzedania. W ciągu 2003 r. sprzedały 20 tys. lokali. – Sądzę, że pozostałe 10 tys. uda się sprzedać w pierwszym kwartale tego roku. Na 22 tys. mieszkań, które pozostaną w naszych zasobach, składa się 15 tys. rotacyjnych i 7 tys. położonych w enklawach leśnych – mówi Waldemar Tomkiewicz.

Jak wykupić mieszkanie należące do Lasów Państwowych? Lasy korzystają z przepisów dotyczących zbywania mieszkań komunalnych, a nie z ustawy z 28 września 1991 r. o lasach. Formalności wykupu mieszkania załatwia się w nadleśnictwie (jest ich 435 w kraju). Wniosek składa się na gotowym formularzu. Formalności załatwiane są od ręki (jeśli wszystkie dokumenty są gotowe). Wcześniej jednak mieszkanie musi zostać wycenione przez niezależnego rzeczoznawcę na koszt nabywcy. Podobnie jest w przypadku wykupu innych mieszkań zakładowych.

Bonifikaty przy wykupie sięgają maksymalnie 95 proc. – zależnie od stażu pracy i lat najmu. Wystarczy 10 lat pracy i tyle samo lat najmu, żeby osiągnąć 95 proc. upustu.

… od kolei

Szacuje się, że PKP mają ok. 68 tys. tzw. mieszkań zakładowych. Szczegóły dotyczące wykupu takiego lokalu znajdują się w ustawie z 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe.

Jeśli ktoś chce wykupić zajmowany lokal kolejowy, powinien udać się do rejonowego zakładu gospodarowania nieruchomościami PKP. Tam dowie się, czy w ogóle istnieje możliwości wykupu lokali w danym budynku (zależy to od uregulowania stanu prawnego gruntu).

Zazwyczaj zakład gospodarowania nieruchomościami sam zawiadamia lokatorów o możliwości wykupienia na własność zajmowanego lokalu. Wtedy trzeba wypełnić gotowy wniosek. Zwykle jest on rozpatrywany w ciągu 30 dni. Bonifikaty sięgają maksymalnie 95 proc. Ich wysokość zależy m.in. od stażu pracy oraz ilości lat najmu lokali.

… od wojska

Wojskowa Agencja Mieszkaniowa dysponuje około 100 tys. mieszkań do sprzedaży. By móc wykupić mieszkanie wojskowe, dany budynek musi być wyznaczony do wykupu przez dyrektora oddziału rejonowego WAM. Informacje o możliwości wykupu są zazwyczaj rozwieszane w budynkach.

Osoby zainteresowane taką transakcją muszą złożyć wnioski w oddziale rejonowym WAM. Formalności trwają około 2 miesięcy. Bonifikaty sięgają maksymalnie 95 proc. Ich wysokość zależy m.in. od stażu pracy oraz ilości lat najmu lokali. Szczegóły można znaleźć w ustawie z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej.

… od policji

W dyspozycji Policji jest w tej chwili 32 790 mieszkań, w tym 28 750 lokali komunalnych oraz 4040 stanowiących własność skarbu państwa w trwałym zarządzie policji. Policja nie może sprzedawać nieruchomości należących do skarbu państwa. Musi wystąpić do starosty, a ten do wojewody, o wydanie decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu policji oraz sprzedaży mieszkania, na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Chętni do wykupu mieszkania muszą więc zwrócić się do policyjnego biura zajmującego się nieruchomościami.

Do tej pory policjanci wykupili 146 mieszkań służbowych, które stanowiły własność skarbu państwa. W tym przypadku bonifikaty są uznaniowe i mogą sięgać nawet 99 proc., ale najczęściej stanowią 70-80 proc. wartości mieszkania.

Beata Kalinowska, Agnieszka Stefańska, Rzeczpospolita