Jak zarobić na mieszkaniu
Masz wolne lokum? Możesz je podarować dzieciom, przekazać w spadku, wynająć albo po prostu sprzedać. Sprawdziliśmy, które rozwiązanie jest najkorzystniejsze ze względów podatkowych.
Niezależnie od tego, na jakie rozwiązanie się zdecydujesz, czekają cię spore wydatki. Pamiętaj, oprócz podatków będziesz musiał zapłacić też za notariusza – w polskim prawie obowiązuje bowiem zasada, że każda umowa przenosząca własność nieruchomości (domu, mieszkania, działki) musi mieć postać aktu notarialnego!
Poczekaj pięć lat
Sprzedając nieruchomość (bądź prawo do niej, np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) przed upływem pięciu lat od jej nabycia, musisz zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek dochodowy. Czas liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym ta transakcja była zawarta. Jeśli ktoś sprzedał mieszkanie w styczniu 2003 r. – pięć lat liczyć będzie się dopiero od 31 grudnia 2003 r.
Podatek płaci się od kwoty wpisanej w akt notarialny umowy kupna-sprzedaży pomniejszonej o koszty sprzedaży (opłaty notarialne, sądowe, koszty wyceny biegłych). Trzeba go uiścić w terminie 14 dni od podpisania umowy na rachunek urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika. Dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie wykazuje się w zeznaniu rocznym.
Kto nie zapłaci
Ustawa podatkowa zwalnia z 10-proc. podatku tych, którzy:
zadeklarują w urzędzie skarbowym, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży domu czy mieszkania w ciągu dwóch lat (od dnia sprzedaży) przeznaczą na kupno innego mieszkania, zakup działki, rozbudowę, remont lub modernizację własnego budynku lub lokalu mieszkalnego.
pieniądze ze sprzedaży mieszkania wydali na spłatę wcześniej zaciągniętego (ale nie wcześniej niż przed 24 miesiącami) kredytu bankowego.
UWAGA! Jeśli sprzedasz mieszkanie np. po trzech latach od daty zakupu i wzięcia na ten cel kredytu, to przychody wydane na jego spłatę są opodatkowane!
A podatek ten sam
Wiele osób zadaje sobie pytanie, czy lepiej jest komuś przekazać nieruchomość (mieszkanie, dom czy działkę) w spadku czy jako darowiznę. Okazuje się, że nie ma to znaczenia; w jednym i drugim wypadku zapłacimy ten sam podatek (patrz ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – DzU 97.16.89).
PAMIĘTAJ! Podatek od spadków i darowizn zastępuję podatek dochodowy!
Co można dać albo odziedziczyć:
prawo własności nieruchomości (działki, domu, mieszkania itp.);
prawo użytkowania wieczystego;
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, a nawet prawo do jeszcze niewybudowanego, ale już kupionego mieszkania w spółdzielni (tzw. ekspektatywa).
UWAGA! Nie można podarować nikomu ani przekazać w spadku (nawet dzieciom) spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania (art. 9 pkt 3 ustawy z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych – DzU 03.119.1116). Dziedziczeniu podlega jednak zgromadzony w spółdzielni wkład mieszkaniowy związany z lokatorskim prawem!
Ile zapłacisz
Obowiązek obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku od darowizny należy do notariusza. Natomiast podatek od spadku sami wpłacamy do urzędu skarbowego w ciągu 30 dni od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. UWAGA! Właściwy urząd skarbowy to ten, na którego terytorium leży nieruchomość.
Wartość darowizny i spadku określa sam obdarowany na podstawie przeciętnych cen nieruchomości w danej miejscowości. Jeśli masz wątpliwości przy wycenie, skorzystaj z pomocy rzeczoznawcy majątkowego. Kosztuje to od 700 zł do 1300 zł. Jeśli nie stać cię na rzeczoznawcę, możesz zadzwonić do kilku agencji nieruchomości i zapytać, ile może być warte mieszkanie takie jak twoje.
UWAGA! Urząd skarbowy może zakwestionować twoją wycenę i powołać biegłych, którzy jeszcze raz oszacują wartość nieruchomości. Jeśli będzie ona o 33 proc. wyższa od twojej, zapłacisz koszty opinii. Będziesz musiał także dopłacić podatek.
Wysokość podatku zależy od tego, do której grupy podatkowej należy obdarowany. Wartość spadku i darowizny obniża się o kwotę wolną od podatku przysługującą poszczególnym grupom.
Grupa I – małżonek/małżonka, zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. Kwota wolna od podatku 9637 zł.
Grupa II – zstępni rodzeństwa (siostrzeńcy, bratankowie), rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych. Kwota wolna od podatku 7276 zł.
Grupa III – inni nabywcy. Kwota wolna od podatku 4902 zł.
Podatek oblicza się od różnicy między podstawą do opodatkowania a kwotą wolną od podatku (czyli od nadwyżki) według następujących skal:
I grupa podatkowa:
nadwyżka nie przekracza 10 tys. 278 zł – płacisz 3 proc.;
nadwyżka wynosi od 10 tys. 278 zł do 20 tys. 556 zł – płacisz 308 zł 30 gr plus 5 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. 278 zł;
nadwyżka powyżej 20 tys. 556 zł – płacisz 822 zł 20 gr plus 7 proc. od nadwyżki ponad 20 tys. 556 zł.
II grupa podatkowa:
nadwyżka nie przekracza 10 tys. 278 – płacisz 7 proc.;
nadwyżka wynosi od 10 tys. 278 zł do 20 tys. 556 zł – płacisz 719 zł 50 gr plus 9 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. 278 zł;
nadwyżka powyżej 20 tys. 556 zł – płacisz 1644 zł 50 gr i 12 proc. od nadwyżki ponad 20 tys. 556 zł.
III grupy podatkowa:
nadwyżka nie przekracza 10 tys. 278 zł – płacisz 12 proc.;
nadwyżka wynosi od 10 tys. 278 zł do 20 tys. 556 zł – płacisz 1233 zł 40 gr plus 16 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. 278 zł;
nadwyżka powyżej 20 tys. 556 zł – płacisz 2877 zł 90 gr plus 20 proc. od nadwyżki ponad 20 tys. 556 zł.
PRZYKŁAD. Masz już mieszkanie, a babcia chce ci jeszcze dać kawalerkę wartą 100 tys. zł (zakładamy, że w ciągu ostatnich pięciu lat babcia nic ci „oficjalnie” nie podarowała). Należysz do I grupy podatkowej (jesteś wnukiem, czyli tzw. zstępnym). Od wartości rynkowej lokalu odejmujesz kwotę wolną od podatku, czyli 9637 zł. Zostaje 90 tys. 363 zł. Nadwyżka przekracza kwotę 20 tys. 556 zł przewidzianą dla pierwszej grupy podatkowej o 69 tys. 807 zł. Zapłacisz więc 822 zł 20 gr podatku plus 7 proc. od kwoty 69 tys. 807 zł (tj. 4886 zł 49 gr). W sumie podatek wyniesie 5708 zł 70 gr (bo podatki zaokrąglamy do pełnych dziesięciu groszy).
UWAGA! Jeżeli w ciągu pięciu lat od tej samej osoby dostaniesz kilka darowizn, których suma przekroczy kwotę wolną od opodatkowania, to do wartości ostatniej darowizny doliczasz poprzednie.
Są też zwolnienia
1. Możesz nie wliczyć do podstawy opodatkowania wartości nieruchomości mieszkalnej (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy odrębnej własności) o powierzchni użytkowej do 110 m kw., jeśli:
dostałeś ją w drodze spadku lub darowizny od osoby zaliczanej do I lub II grupy podatkowej, a także od osoby z III grupy, ale uwaga! uwaga!, jeśli się nią opiekowałeś przez co najmniej dwa lata na podstawie umowy zawartej przed urzędnikiem z gminy.
nie jesteś właścicielem innego mieszkania, a jeśli nim jesteś, przeniesiesz własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, skarbu państwa lub gminy.
nie masz spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania lub nie masz własnościowego mieszkania spółdzielczego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni lub lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekaże je zstępnym lub do dyspozycji spółdzielni.
nie jesteś najemcą lokalu ani budynku lub będąc nim, rozwiążesz umowę najmu.
UWAGA! W podarowanym domu lub mieszkaniu musisz mieszkać minimum pięć lat (najlepiej od razu zamelduj się w tym mieszkaniu na pobyt stały, będziesz miał wtedy dowód dla urzędu skarbowego!). Jeśli np. sprzedasz je przed upływem tego okresu, będziesz musiał zapłacić podatek.
PAMIĘTAJ! Nie tracisz prawa do zwolnienia podatkowego, jeśli sprzedasz mieszkanie przed upływem pięciu lat, ale tylko wówczas, jeśli w ciągu sześciu miesięcy od daty sprzedaży nabędziesz inne mieszkanie. Będziesz musiał także udowodnić, że ta zmiana była spowodowana koniecznością poprawy warunków mieszkaniowych (np. mieszkałeś w małej kawalerce, ożeniłeś się, urodziła ci się dwójka dzieci, a więc potrzebujesz większego mieszkania).
Nie musisz też płacić podatku od spadku i darowizny, jeśli:
2. Jesteś w I grupie podatkowej i dostałeś od kilku darczyńców darowiznę o łącznej wysokości nieprzekraczającej 19 tys. 274 zł, które przeznaczysz na cel mieszkaniowy. UWAGA! Wszystkie te darowizny musisz dostać w ciągu pięciu lat od momentu otrzymania pierwszej kwoty. Przy tym jedna osoba nie może dać więcej niż 9637 zł.
PAMIĘTAJ! Pieniądze z darowizny (19 tys. 274 zł) musisz przeznaczyć na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni, budowę lokalu w małym domu mieszkalnym (np. połowa tzw. bliźniaka), budowę domu jednorodzinnego albo nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
3. Jesteś w I bądź II grupie podatkowej i dostałeś w spadku „przedmioty wyposażenia mieszkania” (np. meble, telewizor) bądź pościel, odzież, bieliznę oraz narzędzia pracy przeznaczone do użytku w gospodarstwie domowym.
4. Twój małżonek, wstępni, zstępni, rodzeństwo bądź chłopak (dziewczyna), który ma rachunek w kasie mieszkaniowej, obdarują cię prawem do rachunku oszczędnościowo-kredytowego. Warunek: pieniądze z rachunku musisz wydać na cele mieszkaniowe (czyli kupić mieszkanie, dom).
Dożywocie
Alternatywą dla darowizny i spadku jest umowa dożywocia. Właściciel nieruchomości (czyli nie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, bo takie prawo nie jest nieruchomością!) zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian za co nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy.
PRZYKŁAD. Babcia przenosi prawo do mieszkania na swego wnuka. Za to wnuk zapewnia babci prawo dożywotniego bezpłatnego mieszkania w tym lokalu oraz opiekę (także finansową) itp.
Dożywocie jest bardzo korzystne ze względów podatkowych – płaci się tylko 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych (liczony od wartości rynkowej nieruchomości).
Najem
Chcesz mieć stały dochód z mieszkania – wynajmij je i wybierz najkorzystniejszy sposób rozliczania się z fiskusem. Podatek możesz płacić ryczałtem albo na zasadach ogólnych. Na zasadach ogólnych podatek liczysz od dochodu. Ryczałt – od przychodu.
Jaka jest różnica między przychodem a dochodem? Przychód to czynsz, jaki dostajesz od najemcy, ale także opłaty stałe za media, np. prąd, gaz (jeśli w umowie jest zaznaczone, że najemca je płaci) czy podatek od nieruchomości. Dochód to pieniądze, które zarabiasz na czysto z wynajmu mieszkania.
PRZYKŁAD. Wynajmujesz kawalerkę w Warszawie. Twój lokator płaci ci co miesiąc 1 tys. zł. Twój przychód wynosi więc 1 tys. zł. Z tego jednak musisz opłacić rachunek za mieszkanie 250 zł. Zostaje 750 zł. To jest twój dochód.
Na zasadach ogólnych
Dochód z wynajęcia mieszkania podlega opodatkowaniu według skali podatkowej 19, 30 i 40 proc. Rozlicza się go razem z innymi dochodami uzyskanymi w trakcie roku podatkowego, np. z pensją.
Kiedy płacisz podatek? Deklarowanie dochodu z najmu w urzędzie skarbowym rozpoczynasz w miesiącu, w którym przekroczył on kwotę wolną od podatku (w tym roku jest to 2790 zł).
UWAGA! Jeśli masz umowę o pracę, twoją kwotę wolną od podatku co miesiąc potrąca zakład pracy! Aby opóźnić płacenie podatku od najmu, poproś w swojej firmie, aby przestali ci ją potrącać.
Podatek wpłacasz zaliczkowo do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni – np. zaliczkę od dochodu wrześniowego zapłacisz do 20 października. Dlatego co miesiąc musisz wypełnić deklarację podatkową PIT-5. UWAGA! Inaczej jest z zaliczką za grudzień. Przyjmuje się, że jest ona równa zaliczce za listopad, a płaci się ją nie do 20 stycznia roku następnego, ale do 20 grudnia, czyli razem z zaliczką za listopad.
Możesz tego uniknąć. Ustaw tak płatności, żebyś pieniądze za listopad dostał w grudniu. Ten grudniowy dochód zgłaszasz w urzędzie skarbowym nie w terminie do 20 stycznia następnego roku, lecz razem ze wszystkimi dochodami w rocznym zeznaniu podatkowym. Możesz to więc zrobić nawet 30 kwietnia!
Ile wynosi zaliczka? To zależy, w jakiej jesteś grupie podatkowej sytuują cię dochody z najmu. Jeśli w pierwszej, płacisz 19 proc., jeśli w drugiej – 30 proc. itd. Dochody uzyskane w bieżącym roku z wynajęcia domu bądź mieszkania musisz ostatecznie rozliczyć do 30 kwietnia następnego roku w zwykłym rocznym zeznaniu podatkowym. Wtedy też okaże się, czy musisz coś fiskusowi dopłacić czy nie.
PAMIĘTAJ! Jeżeli wynajmowane mieszkanie czy dom jest współwłasnością (współwłaścicielami są np. małżonkowie), to każdy wspólnik powinien w swoim zeznaniu podatkowym wykazać połowę przychodów, połowę kosztów i ustalić połowę dochodów. W efekcie także każdy ze wspólników (np. z małżonków) musi składać swoją deklarację PIT-5 na podatek dochodowy, ale i korzysta z kwoty wolnej od podatku.
Plusy: Rozliczając się na zasadach ogólnych od przychodu z najmu, odejmujesz koszty uzyskania przychodu. Odliczyć możesz np. opłaty za mieszkanie (jeśli w umowie najmu jest napisane, że to ty będziesz płacił), ubezpieczenie (jeśli jest zapisane w umowie najmu, że lokator wymaga od ciebie ubezpieczenia lokalu), prowizję pośrednika, amortyzację, czyli zużycie mieszkania itp.
Co jeszcze możesz odliczyć?
1. Stratę (gdy koszty były wyższe od przychodu), ale niecałą od razu. Połowę straty możesz odliczyć od dochodu przed opodatkowaniem w następnym roku podatkowym, a resztę w kolejnym.
2. Wyposażenie mieszkania – jeśli w umowie przedwstępnej wynajmu mieszkania jest zapisane, że najemca domaga się wyposażenia lokalu w meble oraz sprzęt AGD (lodówkę, pralkę i zmywarkę).
UWAGA! Każdy zakupiony element wyposażenia mieszkania, którego wartość nie przekracza 3,5 tys. zł, w całości zaliczamy do kosztów.
3. Amortyzację
Minusy: Rozliczanie kosztów wynajmu na zasadach ogólnych jest skomplikowane i pracochłonne. Co miesiąc składasz deklarację podatkową PIT-5, w której musisz wyliczyć swój dochód, pokazać koszty jego uzyskania i obliczyć zaliczki na podatek. Komu to się opłaca? Osobom, które mają bardzo duże koszty wynajmu. Osobom, które na wynajmie zarabiają niewielkie kwoty.
PAMIĘTAJ! Warto tak zaplanować przychody i ponoszone koszty, żeby koszty pojawiły się na początku roku podatkowego. Dzięki temu możesz od początku obniżać przychody z wynajmowania domu czy mieszkania. To zmniejszy podatek.
Ryczałt
Ryczałt płaci się od przychodu w wysokości 8,5 oraz 20 proc. Jeśli twoje przychody z tytułu najmu nie przekroczą w ciągu roku kwoty 18 tys. 274 zł, płacisz 8,5 proc. Jeśli przekroczą, od każdej następnej złotówki
