Jak zasiedzieć nieruchomość
Zasiedzenie to dozwolony przez prawo sposób nabycia nieruchomości cudzej. Aby z niego skorzystać, trzeba posiadać taką nieruchomość nieprzerwanie przez lat dwadzieścia jako posiadacz samoistny, a jeśli uzyskało się posiadanie w złej wierze – trzydzieści lat. Nabycie nieruchomości następuje z mocy prawa po upływie terminu. Sąd tylko potwierdza ten fakt, a jego orzeczenie jest podstawą wpisu w księdze wieczystej nowego właściciela.
Przez zasiedzenie można nabyć każdą nieruchomość. Może to być nieruchomość gruntowa (także rolna), budynkowa, lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność, a także udział w tych nieruchomościach. Nie ma przy tym znaczenia, kto jest jej aktualnym właścicielem. Może nim być osoba fizyczna, spółka, spółdzielnia, przedsiębiorstwo, a także Skarb Państwa lub gmina. W drodze zasiedzenia można również nabyć prawo użytkowania wieczystego – pod warunkiem, że zostało ono ustanowione na rzecz oznaczonej osoby. Termin zasiedzenia biegnie wówczas przeciwko wieczystemu użytkownikowi (a nie Skarbowi Państwa lub gminie).
PRZYKŁAD
Anna B. w 1972 r. otrzymała od Skarbu Państwa działkę gruntu w użytkowanie wieczyste, ale nie użytkowała jej. Za zgodą Anny B. – jej kuzyn wybudował na działce magazyn. Ponieważ od pond trzydziestu lat korzysta z nieruchomości, może wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie.
Części budynku
Nieruchomości nie może zasiedzieć jej właściciel, gdy np. ma problemy z udowodnieniem swego prawa, bo zagubił akt notarialny. Dopuszczalne jest natomiast nabycie przez zasiedzenie przez jednego ze współwłaścicieli (w częściach ułamkowych) wydzielonej fizycznie, samodzielnej części nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności. Może się tak zdarzyć, gdy współwłaściciele dokonali nieformalnego podziału nieruchomości i użytkują wydzielone fizycznie jej części.
PRZYKŁAD Adam Z. jest (w 1/4 części) współwłaścicielem domu w K. Swój udział nabył w spadku po rodzicach. Na mocy nieformalnej umowy z pozostałymi współwłaścicielami zajmuje lokal na piętrze o pow. 97 m.kw. (cztery pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój). Zasiedzenie w tym przypadku biegnie przeciwko pozostałym współwłaścicielom.
Nie jest dopuszczalne natomiast zasiedzenie jednego z kilku pokoi, które wchodzą w skład lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Pokój nie jest nieruchomością, tylko jej integralną częścią. Jest związany z lokalem i w oderwaniu od niego nie może być przedmiotem zasiedzenia.
PRZYKŁAD Państwo X nabyli lokal mieszkalny składający się z czterech pokoi z kuchnią na parterze i jednego pokoju na poddaszu. W tym samym domu Państwo Y mają lokal mieszkalny składający się z dwóch pokoi z kuchnią na parterze i pokoju na poddaszu. Ponieważ Y mieli kilkoro dzieci, a X nie korzystali z pokoju na poddaszu, udostępnili ten lokal rodzinie Y. Mimo że Y korzystali z lokalu ponad trzydzieści lat, nie mogą go zasiedzieć, bo nadal jest on częścią lokalu Państwa X.
Samoistny posiadacz, czyli kto
Podstawową przesłanką prowadzącą do zasiedzenia nieruchomości jest jej samoistne posiadanie. Dla oceny, czy ma ono miejsce, brana jest pod uwagę wola posiadacza, który musi traktować siebie jak właściciela i korzystać z nieruchomości w sposób, w jaki czyni to właściciel.
PRZYKŁAD Pani A. nabyła działkę letniskową od państwa K. w drodze nieformalnej umowy. Na niej wybudowała domek, przyjeżdża tu na weekendy, opłaca podatek gruntowy. Można więc uznać, że jest posiadaczem samoistnym. Podobnie Pan B., który po śmierci rodziców nie dopełnił formalności spadkowych. Nie ma postanowienia sądu o nabyciu praw do spadku, do którego wchodzi dom jednorodzinny. Ponieważ zamieszkał w tym domu i opłaca podatki, należy uznać, że jest posiadaczem samoistnym.
Samoistny posiadacz zazwyczaj sam użytkuje nieruchomość. Może też oddać rzecz w najem lub dzierżawę innej osobie i nadal przysługuje mu uprawnienie wynikające z samoistnego posiadania. Zazwyczaj opłaca też podatek od nieruchomości. Posiadaczem samoistnym nie jest natomiast dzierżawca lub najemca, bo wykonuje prawo zależne.
PRZYKŁAD Gmina F. wydzierżawia grunt, którego nie jest właścicielem. Pobiera z tego tytułu czynsz. Można więc uznać, że gmina jest posiadaczem samoistnym. Posiadaczem zależnym jest natomiast pan C. który od ponad trzydziestu lat użytkuje działkę rolną. Płaci jej właścicielowi czynsz dzierżawny. Nie jest więc posiadaczem samoistnym.
Dobra i zła wiara
Samoistny posiadacz może nabyć nieruchomość po upływie określonego terminu. Jego długość zależy od tego, czy był on w dobrej czy w złej wierze. Przyjmuje się, że jeśli posiadacz włada rzeczą jak właściciel i jest przekonany, że przysługuje mu takie prawo – to jest on w dobrej wierze. Złą wiarę można zarzucić posiadaczowi, który wiedział, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie, lub nie wiedział o tym z powodu zaniedbania.
PRZYKŁAD Pani Z. nabyła nieruchomość od ubezwłasnowolnionego całkowicie Pana M. Pani Z. nic nie wiedziała o ubezwłasnowolnieniu M., można więc uznać, że była w dobrej wierze. W złej wierze jest pan K. który użytkuje działkę rolną pana J., K. wie, że nie jest jej właścicielem, i prawo do działki mu nie przysługuje, ale korzysta z tego, że Pan J. jest od wielu lat za granicą, uprawia jego działkę i czerpie z niej pożytki.
Obowiązujące przepisy dopuszczają możliwość zasiedzenia nieruchomości objętej nie tylko w złej wierze, ale również w drodze bezprawnego przejęcia. Dla skuteczności zasiedzenia niezbędne jest tylko, aby władanie miało charakter posiadania samoistnego.
Bieg zasiedzenia
Bieg zasiedzenia nie może się rozpocząć, a rozpoczęty ulega zawieszeniu:
między dziećmi a rodzicami przez czas trwania władzy rodzicielskiej,
między osobami niemającymi pełnej zdolności do czynności prawnych, a osobami sprawującymi opiekę lub kuratelę przez czas trwania opieki lub kurateli,
między małżonkami przez czas trwania małżeństwa (także w razie jego unieważnienia),
przez czas trwania siły wyższej uniemożliwiającej właścicielowi dochodzenie jego praw przed sądem.
Dwadzieścia lub trzydzieści lat
Posiadacz w dobrej wierze nabywa nieruchomość, jeśli włada nią nieprzerwanie jako posiadacz samoistny od dwudziestu lat. Jeśli posiadacz był w złej wierze, musi czekać na zasiedzenie trzydzieści lat. Datą początkową, od której rozpoczyna się bieg zasiedzenia, jest dzień objęcia w posiadanie rzeczy. Późniejsza zmiana posiadania w złej wierze na posiadanie w dobrej wierze nie ma wpływu na długość okresu potrzebnego do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.
PRZYKŁAD Pani L. w czerwcu 1983 r. kupiła działkę. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Potem okazało się, że nabyła nieruchomość od osoby nieuprawnionej do sprzedaży. Ponieważ nabyła nieruchomość w dobrej wierze, a od chwili, kiedy weszła w posiadanie samoistne nieruchomości, minęło dwadzieścia lat, nabyła własność przez zasiedzenie w czerwcu 2003 r. Do sierpnia 2014 r. będzie musiał czekać Pan G., który w sierpniu 1984 r. nabył dom. Przy jego sprzedaży nie została zachowana wymagana prawem forma aktu notarialnego. Umowa sprzedaży jest więc nieważna. Pan G. nie jest właścicielem nieruchomości, tylko posiadaczem w złej wierze, bo o wymogach dotyczących takiej umowy sprzedazy powinien był wiedzieć.
W tym przypadku wydłuża się okres konieczny do zasiedzenia do trzydziestu lat.
Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.
Nieruchomości Skarbu Państwa
Od wejścia w życie ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny
(1 października 1990 r.) możliwe jest zasiedzenie nieruchomości państwowych. Terminy konieczne do zasiedzenia są takie jak w pozostałych przypadkach – dwadzieścia i trzydzieści lat – jeśli posiadacz jest w złej wierze. Sytuację samoistnych posiadaczy, którzy władali nieruchomością przed 1990 r., reguluje art. 10 noweli.
Stanowi on, że jeśli przed wejściem w życie tej ustawy istniał stan, który według dotychczasowych przepisów wyłączał zasiedzenie takiej nieruchomości, a po wejściu w życie ustawy prowadzi do zasiedzenia, to zasiedzenie biegnie od dnia jej wejścia w życie (1 października 1990 r.). Termin ten ulega jednak skróceniu o czas, przez który posiadacz władał nieruchomością przed wejściem w życie ustawy – nie więcej niż o połowę.
Krótsze terminy sprzed 1990 r.
Przed wejściem w życie noweli kodeksu cywilnego z 1990 r. obowiązywały krótsze terminy zasiedzenia – dziesięć i dwadzieścia lat. Stosuje się je nadal w przypadkach, gdy upływ terminu konieczny do zasiedzenia kończy się przed 1 października 1990 r. Posiadanie w dobrej wierze musiało się rozpocząć przed 1 października 1980 r., a w złej wierze przed 1 października 1970 r.
PRZYKŁAD Pan N. kupił działkę w maju 1969 r. w drodze nieformalnej umowy. Wiedział, że nie jest jej właścicielem, można więc mówić o jego złej wierze. Własność przez zasiedzenie nabył więc w maju 1989 r. Z kolei Pani A. nabyła działkę w drodze nieformalnej umowy w lipcu 1977 r., jest więc posiadaczem w złej wierze. Ponieważ w jej przypadku termin zasiedzenia nie upłynął przed wejściem w życie noweli kodeksu cywilnego wydłużającego terminy, tj. przed 1 października 1990 r. – będzie musiała poczekać na zasiedzenie do 2007 r.
Opłaty w postępowaniu o zasiedzenie nieruchomości
Od wniosku w sprawie o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie pobiera się połowę wpisu stosunkowego. Wysokość wpisu stosunkowego zależna jest od wartości przedmiotu sprawy.
Cały wpis stosunkowy wynosi:
do 10 000 zł – 8 proc., nie mniej jednak niż 30 zł;
od 10 001 zł do 50 000 zł: od pierwszych 10 000 zł – 800 zł, a od nadwyżki ponad 10 000 zł – 7 proc.;
od 50 001 do 100 000 zł: od pierwszych 50 000 zł – 3600 zł, a od nadwyżki ponad 50 000 zł – 6 proc.;
powyżej 100 000 zł: od pierwszego 100 000 zł – 6600 zł, a od nadwyżki ponad 100 000 zł – 5 proc., nie więcej jednak niż 100 000 zł.
Przeniesienie posiadania
Posiadanie może przejść z jednej osoby na drugą. Wówczas obecny posiadacz może doliczyć sobie do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, posiadanie swojego poprzednika. Gdy poprzednik był w złej wierze, czas łącznego posiadania wynosi trzydzieści lat, także wówczas gdy aktualny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
PRZYKŁAD Pani J. nabyła w 1980 r. nieruchomość na podstawie nieformalnej umowy. Aby mogła nabyć nieruchomość przez zasiedzenie, musi minąć 30 lat (2010 r.). Pani J. zmarła w 1987 r. Po jej śmierci nieruchomość przejęła w posiadanie córka. Może ona do wymaganego czasu (30 lat) zaliczyć 7 lat, kiedy samoistnym posiadaczem nieruchomości była jej matka.
Gdzie składamy wniosek
O stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości orzeka sąd na wniosek zainteresowanego. Właściwy do rozpoznania sprawy jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Nabycie własności przez zasiedzenie następuje z datą upływu terminu, sąd tylko potwierdza to nabycie.
Stwierdzenie zasiedzenia odbywa się z udziałem dotychczasowego właściciela lub jego następców prawnych. Wnioskodawca musi więc wskazać taką osobę jako uczestnika postępowania. Jeśli jest on nieznany, o toczącym się postępowaniu sąd zawiadamia przez ogłoszenie. Obowiązkiem sądu jest badanie, czy wszystkie zainteresowane osoby są uczestnikami postępowania. W tym celu sąd może żądać od wnioskodawcy lub uczestników postępowania informacji, które pozwolą ustalić krąg zainteresowanych, a jeśli osoby te nie biorą udziału w postępowaniu – wezwać ich do udziału w sprawie. Ja wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z 30 stycznia 2001 r. – skutkiem niedopełnienia tego obowiązku przez sąd jest możność żądania przez osobę zainteresowaną niewezwaną do udziału w sprawie wznowienia postępowania zakończonego prawomocnym postanowieniem co do istoty sprawy (I CKN 1359/00 niepubl.).
Jeśli przedmiotem zasiedzenia jest nieruchomość, która ma księgę wieczystą lub zbiór dokumentów, do wniosku trzeba załączyć odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów.
Teresa Siudem, Gazeta Prawna
