Liberalizacja ustawy niewiele zmieniła – dopłaty ciągle dla nielicznych

Znalezienie mieszkania, które można kupić na tzw. kredyt z dopłatą nadal graniczy z cudem, zwłaszcza w dużych miastach – wynika z analiz przeprowadzonych przez Expandera. Nieco lepiej jest w mniejszych miejscowościach. Liberalizacja ustawy o dopłatach nie przyniosła spodziewanych efektów.

Nowe przepisy wchodzą w życie w najbliższą środę, 15 sierpnia. Chodzi o ustawę o finansowym wspieraniu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Reguluje ona zasady dopłat z BGK do odsetek od kredytów mieszkaniowych. Podwyższeniu o 30% ulega maksymalna kwota m.kw. mieszkania, przy której otrzymanie dopłat jest możliwe. Jednak nawet po podwyżce dopłaty są dostępne tylko dla nielicznych.

Sprawdziliśmy, ile wynoszą średnie ceny metra kwadratowego w 13 wybranych miastach Polski. Tylko w jednym przypadku – Katowice – cena jest niższa od nowego limitu, umożliwiającego skorzystanie z dopłaty. Najgorzej jest we Wrocławiu, Gdyni i Gdańsku. Tam, przeciętna cena jest blisko dwa razy wyższa od limitu. Na tym nie koniec. Trudności w znalezieniu lokalu kwalifikującego się do skorzystania z dopłaty mogą mieć nawet mieszkańcy mniejszych miast, np. Białej Podlaskiej.

Największe możliwości skorzystania z dopłat mają za to osoby mieszkające w najmniejszych miejscowościach oraz mieszkańcy tzw. otoczenia dużych miast (obowiązują tam niższe limity – takie jak dla pozostałej części województwa, a nie stolicy regionu). Poza tym, bardziej dostępne od dopłat do mieszkań są dopłaty do domów, które w przeliczeniu na metr kwadratowy kosztują mniej.

Są dwa podstawowe powody takiej sytuacji: wzrost cen nieruchomości oraz sposób liczenia maksymalnej ceny metra kwadratowego umożliwiającej skorzystanie z dopłaty. Wyliczany przez GUS wskaźnik opiera się na koszcie budowy mieszkań czy domów, a nie cenie sprzedaży. Poza tym, nie uwzględnia w dostateczny sposób dysproporcji w cenach lokali między dużymi i małymi miejscowościami (w każdym województwie obowiązują dwa wskaźniki: jeden dla stolicy województwa i drugi dla pozostałych miejscowości).

Oto przykłady. W Warszawie ustawowy limit po zmianie to 6340 zł za metr, podczas gdy średnia rynkowa to 8800 zł. W Krakowie dysproporcja jest jeszcze większa – 3883 zł wobec 8005 zł na rynku (w tabeli obok prezentujemy zestawienie urzędowych wskaźników w relacji do cen rynkowych zaczerpniętych z raportu Expandera i Szybko.pl). W efekcie, jeśli dołożyć ograniczenie powierzchni nieruchomości okaże się, że nieruchomości spełniających warunki jest niewiele. Są to zazwyczaj mieszkania o niskim standardzie, zlokalizowane w najmniej popularnych dzielnicach.
Sprawdziliśmy, jak w poszczególnych miastach po 15 sierpnia kształtuje się stosunek wyznaczonego ustawą limitu do średniej rynkowej ceny nieruchomości. Uznaliśmy, że jeśli obliczony wskaźnik jest wyższy niż 80% wtedy w danym mieście istnieje możliwość zakupu mieszkania z kredytem z dopłatą. W większości przypadków bowiem cena średnia m.kw. nie odbiega od cen najtańszych mieszkań o więcej niż 20%. Gdy limit jest niższy od średniej ceny w danym mieście, wtedy osoba, która chce skorzystać z dopłaty może wybierać tylko w tańszych mieszkaniach zlokalizowanych w gorszych dzielnicach. Taka sytuacja dotyczy Łodzi, Torunia i Białej Podlaskiej.

Generalnie w mniejszych miastach mieszkania z dopłatami powinny być bardziej dostępne. Nie sprawdza się to jednak w każdym przypadku. Do naszego zestawiania wybraliśmy Białą Podlaską, 60-tysięczne miasto powiatowe zlokalizowane w północnej części województwa lubelskiego. Średnia cenie m.kw. mieszkania w tym mieście wynosi 3200 zł i także jest wyższa niż limit w województwie lubelskim – 2758,99 zł.

Dla kogo dopłata?
Rodziny lub osoby samotnie wychowujące dzieci, które kupią lub zbudują tanie mieszkanie czy dom mogą liczyć na zwrot z budżetu państwa połowy odsetek kredytowych w pierwszych 8 latach spłaty długu. Mieszkanie nie może być jednak większe niż 75 m.kw., a powierzchnia domu nie może przekroczyć 140 metrów. Sama dopłata obejmie 50 lub 70 metrów powierzchni odpowiednio: mieszkania lub domu. Dopłaty można uzyskać tylko zaciągając kredyt w złotych.

Gdzie po dopłaty?
Kredyt z dopłatami można uzyskać w dowolnym banku, który podpisze umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Obecnie są to: PKO Bank Polski, Pekao SA, Bank Pocztowy, Gospodarczy Bank Wielkopolski, Bank Polskiej Spółdzielczości oraz wybrane Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe i bank spółdzielcze.
Dopłaty są dla wszystkich banków na tym samym poziomie. Jednak odsetki, jakie dostajemy z budżetu odejmowane są od raty pobieranej przez dany bank. W efekcie: im tańszy kredyt w banku, tym niższa będzie rata także po dopłatach. Uwaga! Do kredytów z dopłatami banki stosują z reguły wyższe oprocentowanie (o 0,5-1 pkt. proc.) niż w przypadku kredytów na zwykłych zasadach.

Jak działają dopłaty do kredytów?
Sam mechanizm nie jest jednak taki prosty. Nie chodzi o zwrot połowy odsetek, które faktycznie płacimy. Z powrotem dostajemy nieco więcej.
Przeanalizujmy to na przykładzie. Pożyczamy 200 000 zł na 20 lat na zakup 50-metrowego mieszkania w Katowicach.
Bank najpierw obliczy tzw. stopę referencyjną. W naszym przypadku to 6,5 proc. (3-miesięczny WIBOR plus ustalona w ustawie tzw. marża – 2 pkt proc.). Następnie, od pozostającego do spłaty zadłużenia (a więc na początku będzie to 200 tys. zł) zostaną obliczone odsetki wg połowy stopy referencyjnej, a więc 3,25 proc. Przy pierwszej racie dopłata wyniesie 541,67 zł. W efekcie rata do zapłaty to 949,48 zł. Taką ratę równą zapłacilibyśmy gdyby kredyt miał oprocentowanie 1,33%.Dla porównania, rata bez dopłaty wyniosłaby 1491,15 zł (a w przypadku kredytu we frankach szwajcarskich 1260,44 zł).
Przy kolejnej racie odsetki do dopłaty będą liczone od kwoty zadłużenia pomniejszonej o to, co spłaciliśmy w pierwszym miesiącu. W drugim miesiącu dopłata wyniesie 540,56 zł a rata 950,58 zł. W ten sposób raty będą stopniowo rosnąć w trakcie trwania okresu dopłat. W ostatnim miesiącu ósmego roku (przy założeniu, że nie zmienią się stopy rynkowe) rata wyniesie ok. 1085 zł, a więc tyle, ile przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 2,75 proc.

Paweł Majtkowski, Expander