Meandry podatku katastralnego

Rozmowa z Wojciechem Nurkiem, rzeczoznawcą majątkowym, przedstawicielem Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

Za kilka lat przewiduje się wprowadzenie w Polsce podatku katastralnego. Po co nam kolejny podatek?

To nie będzie kolejny podatek, bo ma on zastąpić aktualnie obowiązujący podatek od nieruchomości, który – co do zasad jego ustalania – jest schedą po minionym systemie politycznym. Rynek nieruchomości w PRL w zasadzie nie istniał, ponieważ państwo było największym właścicielem nieruchomości. Aktualnie podstawę opodatkowania stanowi powierzchnia gruntu oraz powierzchnia użytkowa zabudowy. To jeszcze mniej sensowne rozwiązanie niż liczenie stawki OC od pojemności silnika samochodu.

Co da zastąpienie jednego podatku innym? Jakie byłyby zalety podatku katastralnego w porównaniu z obecnie istniejącym systemem?

Podatek katastralny wprowadzi bardzo potrzebny i pożądany ład w sferze gospodarki nieruchomościami. Występujący obecnie brak państwowych rejestrów cen i wartości nieruchomości sprawia, że jakości nieruchomości nie odnosi się do jej najistotniejszej cechy, którą jest wartość, lecz jedynie do powierzchni. Wszyscy intuicyjnie wyczuwamy różnicę pomiędzy jakością dwóch identycznych budynków, z których jeden znajduje się w centrum Warszawy a drugi na podkarpackiej wsi. Tą cechą różnicującą jest właśnie wartość nieruchomości. W obecnie obowiązującym systemie opodatkowania kluczową cechą nieruchomości nie jest jej wartość, lecz parametr techniczny, powierzchnia. W krajach, w których obowiązuje podatek katastralny, główną cechą, która charakteryzuje nieruchomość, jest z oczywistych względów jej wartość.

Czy powierzchnia nieruchomości nie jest obiektywnym kryterium ustalania podatku?

W pewnym sensie jest, ale traktowanie powierzchni jako podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest tak samo uzasadnione jak ustalanie podatku PIT od wzrostu podatnika. Obecnie, niezależnie czy nieruchomość znajduje się w tętniącym życiem centrum miasta czy też w środku pola na przedmieściach, obciążenie podatkowe jest jednakowe lub bardzo podobne. Nie ma też znaczenia, czy jest to nowy, dopiero co zbudowany obiekt o atrakcyjnej lokalizacji czy też przestarzały funkcjonalnie obiekt na prowincji. Istotna jest jedynie powierzchnia. Co prawda w obowiązującej ustawie o podatkach i opłatach lokalnych daje się radom gmin możliwość różnicowania stawek podatkowych, to jednak dla świętego spokoju rady gmin z tej akurat możliwości korzystają sporadycznie.

Dlaczego tak się dzieje?

Bo wymyślenie sensownego systemu różnicującego sprawiedliwie stawki podatkowe jest praktycznie niemożliwe.

Stan wielu polskich nieruchomości jest fatalny, a skoro podatek katastralny ustalany ma być od ich wartości, to nie warto będzie ich remontować…

Nie, gdyż wartości katastralnej (będącej podstawą wyliczenia podatku) nie należy utożsamiać bezpośrednio z wartością rynkową. Podatek katastralny będzie oparty bardziej na lokalnym trendzie cenowym, średnim poziomie wartości wyzbytym z chwilowych wahnięć czy mody. Ów trend cenowy zależy w głównej mierze od lokalizacji, a nie od doraźnych ingerencji w elementy wykończeniowe czy elewację. Inne są trendy w Warszawie czy Krakowie, a inne w Słupsku – a tymczasem podatki są tam obecnie jednolite lub bardzo podobne.

Ale przecież gminy mogą elastycznie kształtować wysokość podatków na swoim terenie?

Teoretycznie – tak. Gminy mają wytyczony w ustawie górny pułap stawek podatkowych, którego nie mają prawa przekroczyć. Tak się jednak składa, że większość gmin stosuje stawki będące tym właśnie górnym pułapem lub jego okolicą. Niezależnie więc od lokalizacji, jakości nieruchomości i innych istotnych cech obciążenie podatkowe jest niemal jednakowe jak Polska długa i szeroka. Najczęściej największe z możliwych. To nie jest dobre dla opodatkowanych i nie jest dobre dla samych nieruchomości – to jest dobre wyłącznie dla wymierzających podatek.

Co pan sądzi o pomyśle, aby to podatnicy sami ustalali wartość nieruchomości? Jeśli ją zaniżą, to państwo (dokładając 60 proc. wartości) będzie mogło sobie kupić taką nieruchomość. Takie są doświadczenia niektórych państw zachodnich…

Załóżmy, że w Polsce nadchodzi dzień ustalenia takiego podatku, którego podstawę wyznaczają obywatele. Nie ma większego problemu, jeśli chodzi o masowo sprzedawane lokale mieszkalne w strefach śródmiejskich miast polskich. Gorzej, gdy posiadamy nieruchomości niezabudowane. Nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ma pewności, czy można budować czy też nie można. Nie wiemy, czy mamy grunt budowlany czy też łąkę. Jak ustalić wartość? Skąd się o niej samemu dowiedzieć? Od rzeczoznawcy? On zażąda za taką usługę pieniędzy. No więc skąd? Inny przykład na czasie to właściciele kamienic. Co się dzieje, jeśli w kamienicy mamy lokatorów, których zgodnie z prawem nie możemy wyrzucić? Jaka jest wartość takiej kamienicy? Skąd ją wziąć? Znowuż od rzeczoznawcy? Albo jak wycenimy nieruchomość na prowincji, w miejscowości, w której obrót jest znikomy? Sąsiad sprzedał dom, ale inną wartość ujawnił w akcie notarialnym, a inną zapłacił faktycznie. Którą wziąć? Skąd uzyskać informacje? A są jeszcze fabryki, jeziora, wieczyste użytkowanie itd. Powstałby jeden wielki bałagan. Wreszcie, aby takie podejście do podatku miało sens, to należy założyć, że państwo musiałoby dla skuteczności wprowadzonej zasady nabyć całą masę nieruchomości o zaniżonych wartościach. Skąd wziąć na to pieniądze? Kto miałby wskazać i na jakiej podstawie, która nieruchomość ma zaniżoną wartość? Za darmo? Bez uprzedniego stworzenia rejestru cen i wartości? Powoływanie się w tym przypadku na przykłady z Europy Zachodniej to absurd. Na Zachodzie rynek nieruchomości działa nieprzerwanie od jego wykiełkowania. Jest prosty, czytelny i przejrzysty. W Polsce zaś jest inaczej.

Jak więc byłby ustalany podatek katastralny?

Podstawę opodatkowania ma stanowić wartość katastralna nieruchomości, czyli – upraszczając – wychwycony z rynku poziom wartości nieruchomości. I to wartości pewnej i trwałej, pozbawionej zrywów koniunkturalnych i chwilowych wahnięć cenowych. Aby zapewnić dodatkową ostrożność, planuje się, aby podatek katastralny wyznaczany był nie od wartości katastralnej nieruchomości, ale jedynie od pewnej jej części. Właśnie tak skonstruowany jest ten podatek w krajach wysoko rozwiniętych. Taka konstrukcja tego podatku wydaje się najbardziej sprawiedliwa, najbardziej logiczna i najbardziej celowa.

Co decydowałoby o wartości nieruchomości?

Na pewno nie urzędnik, ani nie ustawa, ale rynek odzwierciedlający zachowania inwestorów. Jeżeli nieruchomość ma wysoką wartość, to jest to oznaką, że jej posiadanie przynosi więcej korzyści niż posiadanie nieruchomości o lichej wartości. Skoro podatek katastralny uzależniony jest od wartości, to wyższy podatek płacić będą ci właściciele, którzy z tytułu posiadania odnoszą większe korzyści. Ci zaś, którzy korzyści mają mizerne, będą płacić mały podatek katastralny. To wydaje się uzasadnione, logiczne i sprawiedliwe dla właścicieli nieruchomości. A tak obecnie się nie dzieje.

Ale wyremontowana kamienica będzie więcej warta i bardziej atrakcyjna niż rudera. Powraca więc problem traktowania remontów i jakichkolwiek inwestycji w nieruchomość, jako gola samobójczego zwiększającego tylko podatki, nieprawdaż?

Najczęściej podnoszona obawa posiadaczy nieruchomości oparta jest na mniemaniu, że nie będzie opłacalne dokonywanie remontów i inwestowanie w nieruchomość, ponieważ w ten sposób wzrastać będzie podstawa opodatkowania, a tym samym podatek katastralny. Takiego mechanizmu podatkowego nie należy się jednak spodziewać. Tak by się mogło stać i gdyby wartość katastralna będąca podstawą opodatkowania ustalana była w oparciu o wartość indywidualną poszczególnych nieruchomości i gdyby wycena dokonywana była dla każdej nieruchomości z osobna przez rzeczoznawców majątkowych. Tak nie będzie i być nie może, ponieważ koszt operacji przekroczyłby wieloletnie wpływy, na co nikt się nie zgodzi, bo to nie miałoby żadnego ekonomicznego uzasadnienia. Nie chodzi bowiem o to, aby dać sztucznie pracę dla armii specjalistów, ale aby stworzyć sprawny i rozsądny system podatkowy. W przypadku podatku katastralnego chodzi o określenie pewnego średniego i stabilnego w czasie poziomu odnotowywanych masowo wartości, pewnych stałych i trwałych tendencji rynkowych wyzbytych mód i krótkotrwałych preferencji. Już dziś można intuicyjnie stwierdzić, że średni poziom cen nieruchomości w śródmieściu Warszawy jest wyższy niż średni poziom cen takich samych nieruchomości położonych w Wyszkowie. Aby to jednak stwierdzić w sposób pewny i jednoznaczny, trzeba to udowodnić na liczbach. I z tymi liczbami jest obecnie w Polsce największy problem.

Jak więc powinna być ustalana wartość katastralna?

Aby określić wartości katastralne polskich nieruchomości, należy uprzednio wszystkie transakcje zarejestrować, przeanalizować, przebadać i wyciągnąć wnioski w postaci wartości katastralnych. Jest to ogrom pracy, którą w najbliższym czasie trzeba wykonać. Tak się bowiem nieszczęśliwie składa, że w gałęzi gospodarki, jaką jest rynek nieruchomości, przez którą przepływa chyba najwięcej kapitału, nie ma w Polsce ładu. Brak jest odpowiednio przygotowanej i przetworzonej informacji z rynku nieruchomości, która pozwalałaby wprowadzić podatek katastralny. Istniejące urzędowe rejestry cen prowadzone są fragmentarycznie i wyrywkowo. Podobny charakter mają rejestry cen tworzone i prowadzone przez środowisko rzeczoznawców majątkowych. W toku są prace, których zadaniem jest stworzenie systemu, który doprowadzi do celu w sposób najszybszy, najtańszy i najskuteczniejszy.

Jakie stawki mógłby mieć podatek katastralny, jeden procent, ułamek procenta, kilka promili?

Jest jeszcze za wcześnie, aby mówić o konkretnych stawkach podatku katastralnego. Rozważania o stawkach tego podatku będą możliwe po stworzeniu rejestrów cen i wartości nieruchomości, po wnikliwym i obiektywnym przeanalizowaniu tych rejestrów, w efekcie czego określone zostaną wartości katastralne. Myślę, że jeśli przybliżona suma pobieranych obecnie podatków od nieruchomości będzie zbliżona do sumy pobieranych podatków katastralnych, to nie należy spodziewać się powszechnego wzrostu opodatkowania. Ponieważ podatek będzie ustalany od wartości nieruchomości, to część podatków będzie wyższa, ale co najmniej taka sama część będzie niższa lub równa podatkom obowiązującym aktualnie. Gdy pojawi się podatek katastralny, to określana wysokość podatku będzie miała w końcu jakieś logiczne uzasadnienie. Obecnie logiki trudno się doszukać.

Rozmawiał Michał Kosiarski, Gazeta Prawna