Mieszkania: jeszcze mniej, więc drożej

Czy to dobrze, jeśli jest popyt na nowe mieszkania? – Doskonale – odpowie każdy deweloper. I pod tym względem rok 2004 mogą uznać za udany. Niekoniecznie jednak sytuacja, w której popyt przewyższa podaż, jest dobra dla klientów deweloperów. Co zatem czeka nabywców nowych mieszkań w tym roku?

– O ile dwa lata temu podaż zdecydowanie przewyższała popyt, a w 2003 roku nie było jasne, czy silniejszy jest popyt, czy podaż, o tyle w 2004 roku popyt przewyższył podaż – mówi Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Podobna sytuacja może mieć miejsce w 2005 roku.

Jeśli popyt przewyższa podaż, każde mieszkanie łatwo sprzedać i można podnosić ceny. Jest to więc komfortowa sytuacja dla deweloperów. Ich radość powinna się jednak zmniejszyć, po przeanalizowaniu przyczyn tego zjawiska na polskim rynku w 2004 r.

– Podaż jest zaniżona, gdyż deweloperzy nie mogą budować tyle, ile chcą z dwóch podstawowych przyczyn: zawiłych procedur administracyjnych i braku systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego. Ostatnio Związek Banków Polskich podał, że w pierwszym półroczu tego roku udzielono osobom fizycznym kredytów mieszkaniowych za 6,5 mld złotych. W tym samym czasie deweloperzy otrzymali tylko 0,5 mld zł. Wygląda więc na to, że budowy deweloperskie muszą finansować nabywcy mieszkań – mówi Jacek Bielecki.

Jeśli zaś chodzi o przeszkadzające w budowaniu procedury administracyjne, to jedną z największych barier jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. – Jeszcze w tym roku budowaliśmy na podstawie pozwoleń uzyskanych rok wcześniej. Trzymanie się przepisów może jednak spowodować, że tereny, które jeszcze w ubiegłym roku były terenami budowlanymi, już w tym roku nimi nie będą. Rok 2005 na pewno będzie gorszy dla budownictwa mieszkaniowego – podsumowuje Jacek Bielecki.

Poza Warszawą dynamicznie działa rynek deweloperski w takich miastach, jak: Wrocław (dzięki temu, że dbano tam o to, żeby plany były ważne), Kraków (choć tu z planami krucho) i Trójmiasto.

Spółdzielnie w odwrocie

Podobnie jak deweloperzy, rynek mieszkaniowy oceniają analitycy. – Z punktu widzenia sprzedaży był to dobry rok dla firm deweloperskich, gdyż popyt był duży i mieszkania sprzedawały się bardzo dobrze. Od końca 2003 r., przez cały rok 2004, wszelkie inwestycje znajdowały nabywców – mówi Paweł Sztejter, partner w Reas Konsulting. Trochę gorzej jest z zapewnieniem ciągłości podaży. I w przyszłości będzie niestety jeszcze trudniej, gdyż budownictwo mieszkaniowe napotyka szereg barier, takich jak: skomplikowane procedury urzędnicze, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nieufność banków do deweloperów, a także stały wzrost cen gruntów oraz kosztów wykonawstwa.

Paweł Sztejter podkreśla jednak, że duży popyt nie oznacza, że klienci kupują mieszkania pochopnie, bez analizy. – Można powiedzieć, że popyt zyskał nową jakość, gdyż dla nabywców zaczyna być ważne, kim jest deweloper i jaką ma opinię na rynku – dodaje Sztejter.

Analizy mówią, że popyt będzie przewyższał podaż aż do 2007 roku. W 2008 roku czeka nas najprawdopodobniej podwyżka VAT na mieszkania z 7 do 22 proc., co może spowodować załamanie popytu, podobne do tego, jakie nastąpiło w 2002 r.

– Poza tym 2004 rok był kolejnym fatalnym rokiem dla spółdzielczości mieszkaniowej, która już od 2001 przeżywa poważną zapaść. Raczej bez szans na zwiększenie obecnego, niskiego udziału w rynku – mówi Paweł Sztejter.

Budować bez planów?

– Ostatnie 12 miesięcy to przede wszystkim ożywienie popytu. Wpływ na ten stan rzeczy miały dwa główne czynniki – pozytywne zmiany sytuacji makroekonomicznej oraz akcesja Polski do Unii Europejskiej – uważa Maciej Dymkowski, dyrektor ds. rozwoju w serwisie Tabelaofert.pl.

Dynamiczne tempo wzrostu PKB utrzymujące się na poziomie około 5 proc., spadek bezrobocia do poziomu z drugiej połowy 2001 r., powolny, lecz ciągły wzrost średniego wynagrodzenia brutto oraz umocnienie złotego względem dolara i euro – te przesłanki spowodowały wzrost realnego popytu na mieszkania. Cieniem kładą się na tę sytuację jedynie problemy z uzyskaniem pozwoleń na budowę. Większość miast wciąż nie uporała się z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i jest to główny hamulec powstrzymujący inwestorów przed rozpoczynaniem nowych projektów.

– Polską, jako miejscem do inwestycji, coraz częściej interesują się cudzoziemcy. We wszystkich głównych aglomeracjach odnotowujemy wzrost zainteresowania lokalami o cenie metra kwadratowego przekraczającej 5 – 6 tys. zł. Wbrew obawom z końca zeszłego roku, nie odnotowaliśmy gwałtownego wzrostu średniej ceny metra kwadratowego. Rośnie ona systematycznie, ale powoli – około 3 proc. na kwartał – ocenia Maciej Dymkowski. – Obecnie nie jest to efektem podwyżek cen, lecz kurczenia się podaży w najpopularniejszych segmentach rynku. Analitycy spodziewają się, że wzrost cen utrzyma się w przyszłym roku.

Beata Kalinowska, Rzeczpospolita