Mieszkanie na kredyt – jak przebiega proces kredytowania?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które zwykle zaciągamy na dłuższy okres, zazwyczaj kilkudziesięciu lat. Warto więc wybrać taką ofertę, która pozwoli na systematyczną spłatę zadłużenia, bez zbytniego obciążania domowego budżetu. Expander radzi, na co zwrócić uwagę zaciągając kredyt na nowe mieszkanie i jakich formalności należy dopełnić, by uzyskać pozytywną odpowiedź banku.

W momencie starania się o kredyt hipoteczny, bank sprawdza naszą historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Banki chętniej udzielają kredytów osobom, które wcześniej pokazały, że są godne zaufania, czyli które spłaciły już jakiś kredyt w terminie. Planując zakup mieszkania, warto kilka miesięcy wcześniej zaciągnąć wiec jakiś kredyt i spłacić go, aby zbudować sobie taką pozytywną historię kredytową. Jeśli natomiast w przeszłości korzystaliśmy z kredytu i raty były spłacane z miesięcznym lub dłuższym opóźnieniem, to możemy mieć trudność z uzyskaniem nowego kredytu. Osoby spóźniające się z płatnościami nie są bowiem dla banku wiarygodnymi kredytobiorcami.

Decydując się na sfinansowanie mieszkania poprzez kredyt należy przede wszystkim zorientować się, jaka jest nasza zdolność kredytowa. Dzięki temu, będziemy mogli rozpocząć poszukiwanie nieruchomości, uwzględniając nasze możliwości finansowe. W celu zbadania zdolności kredytowej możemy odwiedzić placówki kilku banków. Innym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy firmy takiej jak Expander. W takim przypadku ekspert finansowy podpowie nam na jaką kwotę możemy liczyć w poszczególnych bankach oraz jakie warunki musimy spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny. Należy pamiętać, że każde zobowiązanie finansowe (karta kredytowa, limit odnawialny czy kredyt gotówkowy) obniża zdolność kredytową. Ekspert pomoże więc oszacować nasze możliwości i uporządkować finanse. Być może wskazane będzie zamknięcie niektórych zobowiązań np. karty czy debetu, w celu zwiększenia zdolności kredytowej.

Przystępując do poszukiwania mieszkania, warto zapoznać się z ofertami dostępnymi w Internecie, wybrać się na targi mieszkaniowe lub zasięgnąć porady w biurze nieruchomości. Jeśli kupujemy mieszkanie, które jest dopiero w budowie, to warto pamiętać, że dla banku bardzo istotna jest wiarygodność i rzetelność dewelopera. Dlatego koniecznością jest wcześniejsze sprawdzenie dewelopera – jego historię oraz renomę. Im dłużej istnieje on na rynku i im więcej ma zakończonych inwestycji, tym łatwiej otrzymamy kredyt hipoteczny. Aby sprawdzić dewelopera można zażądać od sprzedawcy prospektu informacyjnego, w którym zawarte są informacje dotyczące m.in. zrealizowanych do tej pory inwestycji, statusu prawnego nieruchomości czy planu zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek.

Po znalezieniu nieruchomości pozostaje wybranie najkorzystniejszego kredytu hipotecznego. Możemy to zrobić samodzielnie, odwiedzając placówki poszczególnych banków lub skorzystać z pomocy eksperta (w Expander taka pomoc jest bezpłatna). Porównując, pod uwagę należy wciąć nie tylko oprocentowanie czy prowizję, ale również dodatkowe koszty. Dla przykładu do czasu uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej, bank zwykle stosuje podwyższoną marżę, gdyż w tym czasie nie ma zabezpieczenia spłaty. Jeśli kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego lub nowe, ale gotowe do zamieszkania, to okres w jakim będziemy ponosili ten dodatkowy koszt wynosi kilka miesięcy. Jeśli jednak kupujemy mieszkanie dopiero w budowie lub gdy budujemy dom, to w skrajnym przypadku podwyższona marża będzie nas obciążała nawet przez 2 lata. Kolejny dodatkowy koszt może się pojawić w sytuacji, jeśli wkład własny jest niższy niż 20%.

W porównaniach warto też uwzględnić koszty korzystania z ewentualnych produktów dodatkowych (konto, karta kredytowa, ubezpieczenie). Często godzimy się na ich otwarcie razem z kredytem hipotecznym ponieważ wtedy kredyt ma lepsze parametry (np. niższe oprocentowanie). Z drugiej jednak strony mogą pojawić się dodatkowe koszt związane z prowadzeniem takiego konta czy karty. Warto też sprawdzić jak długo musimy z tych dodatkowych produktów korzystać. Czasami wymóg dotyczy całego okresu spłaty kredytu, ale zdarza się że jest to np. 5 lat. Pamiętajmy również o tym, że jeśli dostajemy obniżkę marży w zamian za zapewnienie regularnych wpływ na konto, to w sytuacji utraty pracy wzrośnie nam rata kredytu. Warto również takie elementy brać pod uwagę.

Gdy już porównamy oferty, to warto zawnioskować do 2-3 banków jednocześnie. Procedura uzyskania kredytu trwa ok. miesiąc. Gdybyśmy więc zawnioskowali tylko w jednym banku i on by odrzucił nasz wniosek, to rozpoczynanie wszystkiego w kolejnym banku mogłoby spowodować, że nie zdążymy uzyskać kredytu w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej. Najlepiej więc jednocześnie wnioskować w kilku bankach. Jeśli więcej niż jeden zaakceptuje nasz wniosek, to możemy wybrać z nich ten, który bardziej nam odpowiada.

Do wniosku należy dołączyć wymagane przez bank dokumenty. Są one różne w zależności od banku, ale zwykle jest to zaświadczenie o wysokości uzyskiwanych dochodów, umowa z deweloperem, pozwolenie na budowę, harmonogram prac, terminy płatności, informacja na temat dewelopera.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors